Category Archives: Housing

Mietpreisexplosion: Förderung des Wohnungsbaus?

Dirk Löhr

Wohnen wird gerade in den Ballungsräumen immer mehr zu einem Luxusgut – nicht nur einkommensschwache Schichten können sich dieses Grundbedürfnis immer weniger leisten. Geht es nach dem Willen des Mieterbundes und der Immobilienbranche, soll der Staat den Wohnungsbau stärker fördern.

Mietpreise

Damit soll erreicht werden, dass die Mieten auch für Normalverdiener erschwinglich bleiben. Wie die Stuttgarter Zeitung vom 11.09. berichtet, wurden in einer Studie des Pestel-Instituts höhere steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten (3 bzw. 4 statt bisher 2 Prozent), öffentliche Finanzierungshilfen (um die Finanzierungskosten um ca. 1 Prozent zu senken) sowie um 25 Prozent verbilligtes Bauland aus öffentlicher Hand im Gespräch. Die Hoffnung: Auf diese Weise sollen die Mieten auf einem niedrigen Stand gehalten werden; gleichzeitig soll der Bau der Häuser einen Schub an Steuern und Sozialabgaben bringen.

Wir haben in diesem Blog wiederholt beschrieben, wer von diesen Subventionsmaßnahmen vor allem profitieren wird: Die Eigentümer von Grundstücken, an die die Förderungen „durchsickern“.  Hierbei verhält es sich nicht anders als bei anderen Subventionen, z.B. in Erneuerbare Energien. Die Subventionierung der Windenergie kommt v.a. beim Grundeigentümer an, die Subventionierung von Bioenergie schlägt sich in höheren Pachten und Grundstückspreisen nieder (vgl. den Blogbeitrag “Die toxische Wirkung von Subventionen“).

Anstatt zu subventionieren, sollte eine Belastung der Grundstücke in Höhe der erzielbaren Bodenrente erfolgen. Wer sein Grundstück dann nicht den planerischen Vorgaben entsprechend nutzt, zahlt drauf (s. hierzu auch die Initiative von Global Change Now: “Wohnraumsituation in den Großstädten“). Wird dieser Weg konsequent beschritten, kann man auch andere Steuern zurückführen bzw. ganz auf diese verzichten. Und man könnte sogar ein rentenbasiertes Grundeinkommen finanzieren, mit dem u.a. der Zugang zum Grundbedürfnis Wohnen gesichert werden kann.

Der Vorschlag des Pestel-Instituts kocht hingegen in phantasieloser Weise eine unbekömmliche Rezeptur erneut auf.

Neue IW-Studie: Urbane Armut

Dirk Löhr

Eine neue Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW Köln) zeigt: Die Einkommen in den Großstädten sind zwar höher als in den peripheren Regionen; diese Einkommensvorteile werden aber in Gestalt von höheren Lebenshaltungskosten wieder mehr als ausgeglichen. Ein Münchner Single braucht 1.030 Euro, um sich genauso viel leisten zu können wie ein durchschnittlicher deutscher Bürger mit 870 Euro monatlich.  Das IW Köln spricht in diesem Zusammenhang von “Kaufkraftunterschieden”. Nicht betont wird dabei leider, dass diese Kaufkraftunterschiede kaum durch Preisunterschiede von Lebensmitteln und Gebrauchsgütern verursacht werden, sondern v.a. die Unterschiede in den Mieten eine große Rolle spielen.

Mietpreise

Wir haben immer wieder in diesem Blog dargestellt, dass die Unterschiede in den Mieten v.a. durch unterschiedlich hohe Bodenrenten in zentralen und peripheren Lagen zustande kommen. Also: Die Einkommensvorteile in den Großstädten fallen am Ende v.a. den privaten Grundstückseigentümern in Gestalt von entsprechend erhöhten Bodenrenten zu! Die Folge: Armut ist v.a. ein Phänomen der Großstädte.  Sozial schwächere Schichten können sich Wohnen nicht mehr leisten und werden abgedrängt.

Ein wichtiger Sonderfall sind die in ihrer Struktur geschwächten Städte im Ruhrgebiet.  Ein vielseitiger Mittelstand, der für andere Agglomerationen typisch ist, konnte sich in den Ruhrgebietsstädten nicht entwickeln. Die mächtigen Montankonzerne (Kohle: Ressourcenrente!)  wussten in der Vergangenheit u.a. durch Bodenblockaden das Aufkommen von Konkurrenz um Arbeitskräfte zu verhindern.  Die Karawane der Rent-Grabber zog zwischenzeitig weiter, zurück blieben die Städte und Menschen mit ihren Problemen. Weite Teile des Ruhrgebiets stellen wirtschaftsstrukturell Peripherie dar, die pure Bevölkerungsdichte macht dennoch relativ hohe Bodenrenten möglich. Die Folge: Verarmung.

Gemeinsam mit Global Change Now hatten wir versucht, die Parlamentarier des Deutschen Bundestages auf diese sozialen Probleme hin anzusprechen und wiesen auf Lösungsmöglichkeiten hin:

http://globalchangenow.de/mitmachen/hey-parlament/mietpreise/

Die Reaktionen waren allerdings dürftig, um nicht zu sagen armselig.

Einen Link zur IW-Studie, das interessante Daten  und eine ebenso interessante Karte enthält, finden Sie hier:

http://www.iwkoeln.de/de/presse/pressemitteilungen/beitrag/regionaler-armutsvergleich-grossstaedte-schneiden-schlecht-ab-179372

 

 

Ist das den ganzen Aufwand wert? Abschöpfungen im Rahmen der städtebaulichen Sanierung

Dirk Löhr

Deutschland, ein Land der Rent-Seeker und Rent-Grabber. Nirgendwo ist dies deutlicher ersichtlich als an der Eigentumsverfassung an Grund und Boden.

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Das Privateigentum an Grund und Boden ist in Deutschland eine heilige Kuh. Die Grundsteuer ist lächerlich gering und besteuert noch dazu größtenteils die vom Eigentümer geschaffenen Werte (aufstehende Gebäude), kaum aber die Werte, die von der Allgemeinheit geschaffen wurden (und die sich in den Bodenrenten und Bodenwerten niederschlagen; der Bodenwert V ergibt sich dabei näherungsweise aus der mit dem Realzinssatz r diskontierten Bodenrente R: V = R/r). Die Bodenrenten werden grundsätzlich privatisiert, die Aufwendungen für Inwertsetzung und Verzichtsleistungen werden hingegen der Allgemeinheit aufgebürdet.

Charakteristisch für den Tanz um das goldene Kalb „Privateigentum an Grund und Boden“ ist z.B. die folgende Schieflage: Kommt es zu einer Bodenrenten- und Bodenwertsteigerung  aufgrund einer Änderung der Bauleitplanung, so steht diese dem Bodeneigentümer zu. Verursacht die Planung hingegen (z.B. über eine „Rückzonung“) eine Wertminderung („Planungsschaden“), so ist die Öffentlichkeit hierfür verantwortlich, der Grundstückseigentümer wird entschädigt.

Von diesem Prinzip, das die Bodenrentenzuwächse privatisiert, die entgegenstehenden Kosten aber sozialisiert, gibt es ein paar rühmliche Ausnahmen, darunter die Abschöpfungsbeiträge im Rahmen der städtebaulichen Sanierung (§ 136 Abs. 2 BauGB). Kommt es hier zu Bodenwertsteigerungen, so wird der Eigentümer über Abschöpfungen derselben herangezogen (§ 154 BauGB). Dies beruht auf einem Rechtsgedanken, der schon in Art. 155 der Weimarer Reichsverfassung enthalten war, zwischenzeitig aber immer mehr in den Hintergrund gedrängt wurde.

Bedauerlich ist allerdings, dass über solche Abschöpfungen vielleicht nur 10-15 % der für derartige Sanierungen (die u.a. angesichts der demographischen Herausforderungen immer dringlicher werden) aufzuwendenden Kosten refinanziert werden können (der betreffende Leitfaden für Rheinland-Pfalz spricht gar nur von 9 %; ISM RP 2009). Für den Rest steht wiederum die Öffentlichkeit ein. Darum wurde die Sinnhaftigkeit solcher Abschöpfungen auch verschiedentlich schon infrage gestellt.

Warum aber kommen nur 10-15 % der öffentlichen Aufwendungen einer Sanierung beim Bodeneigentümer in Gestalt höherer Bodenrenten und höherer Bodenwerte an? Der Grund sind v.a. die Ineffizienzen, die unserem Abgabensystem geschuldet sind. In einer effizient gestalteten Wirtschaftsordnung könnte man die öffentlichen Leistungen allein aus den Bodenrenten finanzieren – genau, wie die Bodenrenten erst aus den öffentlichen Leistungen resultieren. Dies besagt das Henry George Theorem, das u.a. von Arnott / Stiglitz (1979) und Atkinson / Stiglitz (1987) formalisiert wurde und in der untenstehenden Abbildung illustriert ist.

Tabelle: Henry George-Theorem (vereinfachte Version, eigene Darstellung)

Volkseinkommen
Zusammensetzung   Verteilung   Charakter
Private Güter und Dienstleistungen

<=>

Löhne (Arbeit)Zinsen (Kapital)

<=>

Kosten
Öffentliche Leistungen

<=>

(Boden-) Renten

<=>

Sozialer Überschuss

Zur Erläuterung: Die Bodenrente geht zwar in die Preise der Produkte ein, allerdings nicht als Kostenfaktor. Vielmehr ist sie ein Residuum. Sie kann als sozialer Überschuss interpretiert werden – als das, was bleibt, nachdem die anderen Produktionsfaktoren (incl. der Staat) bezahlt wurden.

Wenn man nun – wie dies in Deutschland der Fall ist – die Bodenrenten (bzw. den sozialen Überschuss) privatisiert, stehen diese nicht mehr für die Finanzierung des Staates zur Verfügung. Die o.a. Sachgesetzlichkeit des Henry George-Prinzips wird durchbrochen, und die öffentlichen Leistungen müssen über Abgaben finanziert werden. Durch Steuern und Sozialabgaben werden dann aber die Kosten v.a. für Arbeit erhöht (Kapital kann flüchten und wird daher bevorzugt behandelt, Stichwort „duales Steuersystem“). Das heißt, das Residuum Bodenrente wird wegen der höheren Kosten, die v.a. auf der Arbeit lasten, geschmälert. Die Bodenrente ist also keine absolute Größe, sondern v.a. im Zusammenhang mit den Abgabenlasten zu sehen: In den Ländern mit geringeren Abgabenlasten ist die Bodenrente vergleichsweise höher (abzulesen an einem höheren Bodenwert, z.B. in der Schweiz oder in Luxemburg), in Ländern mit einer höheren Abgabenbelastung (wie Deutschland) ist die Bodenrente geringer. Daher muss man auch zwischen der tatsächlichen (“kinetischen”) und der potenziellen Bodenrente unterscheiden (die sich ergeben würde, wenn die öffentlichen Leistungen aus den Bodenrenten und nicht aus Steuern und Sozialabgaben finanziert werden, die als Kosten die Bodenrente drücken).

Um die Größenordnungen zu skizzieren: In meinem Buch „Prinzip Rentenökonomie: Wenn Eigentum zu Diebstahl wird“ (Marburg 2013) habe ich die kinetische Bodenrente in Deutschland (2010 / 2011) auf knapp 100 Mrd. Euro geschätzt. Geht man von einer Abgabenbelastung (Steuern und Sozialabgaben) von knapp 50 % des Volkseinkommens aus (das sich in den besagten Jahren bei ca. 2.000 Mrd. Euro bewegte), dürfte das Bodenrentenpotenzial vielleicht das 10-fache der kinetischen Bodenrente ausmachen (wenn auch steuerliche Zusatzlasten wegfielen). Dies gilt zumindest für zentrale Volkswirtschaften wie Deutschland; das Bodenrentenpotenzial in peripheren Volkswirtschaften dürfte wesentlich geringer sein. Zum selben Ergebnis gelangt auch Harrison (2014).

Die verteilungspolitischen Auswirkungen dieser 100 Mrd. Euro Bodenrente sind zwar störend und zeigen sich v.a. auf lange Sicht. Richtig ärgerlich sind aber die Rückwirkungen auf die Effizienz unseres Wirtschaftssystems, denn es wird durch die Allgemeinheit ein ungeheurer Aufwand zugunsten einer überschaubaren Beute einer Minderheit betrieben. Die Kuh Bodenrente ist in Deutschland zwar heilig, aber sie wird so sehr gemolken, bis sie vollkommen abgemagert ist. Wenn nun bei städtebaulichen Sanierungen die Kosten nur zu 10 bis 15 % der Kosten wieder über die Abschöpfungen der Bodenwerterhöhungen eingefahren werden können, ist dies ein beredtes Zeugnis der Ineffizienz: Die Lücke zeigt die enorme Diskrepanz zwischen öffentlich betriebenem Aufwand und den damit erzeugten Werten auf. Wiederum dürfte die Lücke in der raumwirtschaftlichen Peripherie noch wesentlich größer als in den Zentren sein: Gerade hier werden städtebauliche Maßnahmen verstärkt durchgeführt;  allerdings sind die Bodenrenten generell geringer als in den Zentren.

Für die oben angesprochene städtebauliche Sanierung heißt das konkret: Trotz der Abschöpfungen wird der Löwenanteil der Aufwendungen von der Allgemeinheit getragen. An sich gute und richtige Maßnahmen wie die Abschöpfung der Bodenwerterhöhungen im Rahmen der städtebaulichen Sanierung schwimmen gegen einen kräftigen Strom des Rent Grabbing und funktionieren nicht richtig. Eingebettet in die Unkultur des Rent Grabbing sind an sich gute und richtige Maßnahmen leider auch nur halbe Sachen.

 

Literatur

Arnott, R. J.  / Stiglitz, J. E. (1979): “Aggregate Land Rents, Expenditure on Public Goods, and Optimal City Size”, Quarterly Journal of Economics, Vol. 93 No. 4, pp. 471-500.

Atkinson, A. B.  /Stiglitz, J. E. (1987): Lectures on Public Economics. McGraw-Hill Book Co., London.

Harrison, F. (2014): Financial Rules for Constructing a Strong State, in: Journal of Translation from Foreign Literature of Economics, Special Issue. Online: http://se.xmu.edu.cn/jzyc/UploadFiles/2014371853467055475115776.pdf

Ministerium des Innern und für Sport (ISM) Rheinland-Pfalz (2009): Ausgleichsbeiträge in Sanierungsgebieten, Mainz.

Löhr, D. (2013): Prinzip Rentenökonomie: Wenn Eigentum zu Diebstahl wird, Marburg.

Gentrifizierung und Spekulation: Kreuzigt die Hipsters?

Dirk Löhr

Die ruhigen Zeiten auf Deutschlands Immobilienmärkten sind schon seit geraumer Zeit passé. Zu spüren bekommen dies v.a. die Mieter in – für aus „Investoren“sicht – den beiden attraktivsten Städten Deutschlands, nämlich München und Berlin.

Diese leiden unter dem, was man im soziologischen Fachjargon „Gentrifizierung“ nennt: Die weniger zahlungskräftigen Schichten werden zunehmend aus ihren angestammten Gebieten in die Randbereiche abgedrängt. Das Muster ist schön in den Berliner Bezirken Prenzlauer Berg und Neukölln zu sehen: Die „Investoren“ folgen den Hipsters, also Künstlern, Akademikern etc., die sich in der jüngeren Vergangenheit zunehmend unter das Arbeitervolk mischten – so wurden die betreffenden Bezirke „hip“ und unwillkürlich aufgewertet. Dann kauften „Investoren“, modernisierten und vollzogen weitere, diesmal bauliche „Aufwertungen“. Angestammte Mieter werden systematisch herausgeekelt. Entmietete Wohnungen sind in schicken Lagen Berlins um 100 bis 300 Euro teurer zu verkaufen als vermietete Wohnungen. Von den ca. 133.000 leerstehenden Wohnungen Berlins sind ca. 100.000 Langzeit-Leerstände, die nichts mit einem normalen Mieterwechsel zu tun haben – sie sind vielmehr spekulativ bedingt. Verstärkt wird das Problem noch durch leerstehende Ferienwohnungen betuchter Mitbürger.

So effizient ist das Privateigentum an Grund und Boden: Wenn er knapp wird, ist die Reaktion der Eigentümer eine noch weitergehende Zurückhaltung – was das Angebot dann noch weiter verknappt. Denn der Preisanstieg für die Immobilien in Berlin ist nicht auf teurer werdenden Mörtel, Stahlträger oder Ziegelsteine zurückzuführen, sondern auf die zunehmende Verknappung der verfügbaren und von den Eigentümern bereitgestellten Fläche. Von 2011 bis 2013 stiegen die Immobilienpreise so auch drastisch – bei kleinen Wohnungen (bis 30 qm) um die 37 % (je größer die Wohnungsgröße, umso geringer die erzielbare Preissteigerung).

Die Reaktionen der Betroffenen sind einigermaßen hilflos. Sie reichen von öffentlichkeitswirksamen Anti-Modernisierungsaktionen und Demonstrationen bis hin zu Anti-Hipster-Kampagnen – was die eigentlichen Ursachen aber selten trifft: Es ist das Gebräu von steigenden Bodenrenten (bedingt durch Bevölkerungszuzug, Kaufkraftanstieg und Zuzüge) und sinkenden Realzinsen, welches den spekulativen Drive verursacht. Die baulichen Modernisierungen der “Investoren” schaffen im übrigen nur die Voraussetzung, um die gestiegene Bodenrente voll aus- und zu privaten Zwecken abzuschöpfen.

Die Politik wiederum diskutiert über Mietpreisbremsen, Subventionen, Neubauprogramme und planerischen Maßnahmen und will so den Anschein erwecken, etwas gegen die untragbare Situation zu unternehmen. Aber: Mietpreisbremsen würden, wenn sie wirklich wirksam (und nicht nur – was weitgehend der Fall ist – öffentlichkeitswirksam) eingerichtet würden, das Knappheitsproblem nur verschärfen. Von Subventionen würden am Ende nur die Bodeneigentümer profitieren, zu denen diese am Ende durchsickern. Neubauprogramme verstärken den Flächenverbrauch und sind – angesichts der vielen verfügbaren, aber spekulativ zurückgehaltenen Wohnungen – die reinste Verschwendung. Sinnvoll sind allenfalls planerische Maßnahmen, mit denen Schutzräume für die weniger zahlungskräftige Bevölkerung geschaffen werden. Diese ergeben aber im Kontext der Mobilisierung vorhandener Bestände nur Sinn. Eine solche Mobilisierung wiederum kann am besten über Maßnahmen geschehen, welche die Bodenrenten zugunsten der Gemeinschaft abschöpfen und zugleich einen Angebots- und Nutzungsdruck für die vorhandenen Immobilien schaffen. Die Eigentümer der Flächen haben weder die Bodenrenten noch den Bodenwert geschaffen. Dies war die Gemeinschaft, in ihrem Zusammenwirken, auf Basis der öffentlichen finanzierten Infrastruktur. Die privaten Bodeneigentümer eignen sich nur die Früchte der Gemeinschaft privat an. Ein probates Mittel, um die Mißstände zu behaben, wären kommunale Erbbaurechte – für die aber das Land Berlin kein Geld hat (ferner ist das geltende Erbbaurechtsgesetz “out of date”). Bleibt also die Einführung einer Bodenwertsteuer. Mit schon relativ geringen Sätzen (ideal wären freilich hohe Sätze – so hoch wie möglich!) könnte ein erheblicher Angebotsdruck erzeugt, die Bodenpreise gesenkt und die Gier aus dem Markt genommen werden. Auf den Blogbeitrag „Grundsteuerreform und Aufruf „Grundsteuer: Zeitgemäß!“ wird hier noch einmal hingewiesen. Freilich, der kräftigen Grundeigentümer-Lobby würde dies nicht gefallen.

 

Mietpreisbremse: Der Weisheit letzer Schluss? – Ein Plädoyer für ein ressourcenbasiertes Grundeinkommen

Dirk Löhr

Noch sind sie nicht verheiratet, und schon kommt als uneheliches Kind eine Missgeburt zur Welt. Sein Name ist „Paket für bezahlbares Bauen und Wohnen“. Als Reaktion auf das Desaster am Wohnungsmarkt – v.a. in Universitätsstädten – will die Politik Handlungskompetenz vorschützen. Endgültig entschieden ist allerdings noch nichts, die Parteivorstände müssen den vorläufigen Beschlüssen noch zustimmen.

Dabei hätte man kein Prophet sein müssen um zu erkennen, dass ein Doppeljahrgang an Studieneinschreibern Engpässe verursachen wird. Rechtzeitig agiert hatte die Politik freilich nicht. Im Gegensatz zu den Lenkern dieses Landes können aufmerksame Leser dieses Blogs allerdings kaum verwundert darüber sein, dass eine höhere Nachfrage, verbunden mit einem tiefen Realzins sowohl einen Anstieg der Bodenrenten als auch höhere Bodenpreise hervorbringen muss – und dies äußert sich eben u.a. in steigenden Mieten.

Die erste Gegenmaßnahme der Großkoalitionäre im Rahmen des genannten Paketes ist die „Mietpreisbremse“. So soll in Gemeinden mit angespannten Wohnungsmärkten die neue Miete bei einem Wechsel des Mieters begrenzt werden. Sie darf maximal zehn Prozent über dem ortsüblichen Niveau liegen, Bestandsmieten sollen in angespannten Wohnungsmärkten künftig in vier Jahren höchstens um 15 Prozent steigen dürfen – bisher gilt dies für eine Frist von drei Jahren. Dabei soll es den Bundesländern überlassen bleiben, ob sie die Regelungen umsetzen wollen.

Soll die Mietpreisbremse wirksam werden, stellt sie im ökonomischen Sinne nichts anderes als eine administrierte Preisobergrenze dar. Erfahrungen mit derartigen Markteingriffen hat man in der Vergangenheit in verschiedenen Märkten schon reichlich sammeln können. Sie waren nicht positiv. U.a. bekommen die Wohnungseigentümer so einen Anreiz, bei der Instandhaltung und anderen Kosten zu sparen. Ökonomen sind daher im Allgemeinen wenig über eine solche Regelungen erquickt – wird doch das Angebot ausgebremst und gleichzeitig die Nachfrage künstlich erhöht. Die Lücke muss im Extremfall durch willkürliche und gleichheitswidrige Zuteilung geschlossen werden. Allerdings wird die Mietpreisbremse voraussichtlich weniger heiß gegessen als gekocht. Ihre faktische Wirkung dürfte nämlich beschränkt sein. In einigen Bundesländern existiert bereits eine ähnliche Regelung. De facto hilft sie  aber nur wenigen Mietern. Die Wohnungsknappheit und der Markt schreiben eben eigene Gesetze. Die Stiftung Warentest schätzt, dass nur höchstens fünf Prozent der Mieterhöhungen die Kappungsgrenze eine Rolle spielen dürfte – insofern dürfte die Mietpreisbremse viel politisches Getöse sein, das mit wenig (positiver wie negativer) Wirkung verpuffen wird. Ohnehin kann das grundsätzliche Problem, nämlich die den hohen Mieten zugrunde liegende Knappheit, durch eine Preisobergrenze alleine nicht beseitigt werden.

Zumal die Mietpreisbremse nicht nur die Mieten, sondern auch das Wohnungsangebot tendenziell beschränkt, wollen die Großkoalitionäre als weitere Maßnahme den Wohnungsneubau in Gebieten mit Wohnungsnot stimulieren. Das Paket möchte „bezahlbares Bauen“ erreichen. Nun kostet allerdings z.B. ein freistehendes Eigenheim (120 qm, mit Garage, mittlere bis gute Wohnlage) in Gelsenkirchen und Salzgitter ca. 130.000 Euro, in den „Spannungsgebieten“ Freiburg i.Br. 520.000 Euro und in München 710.000 Euro. Die Zahlen stammen aus 2011, die Abstände dürften zwischenzeitig noch einmal gewachsen sein. Aber warum diese Abstände? Sind Mörtel, Stahl, Ziegelsteine und Bauarbeiter in Freiburg oder München so viel teurer als in Gelsenkirchen? Dann würde sich ein Bauherr aus Freiburg oder München eben Mörtel, Stahl, Ziegelsteine und Bauarbeiter eben aus Gelsenkirchen oder Salzgitter kommen lassen. Nein, die Preisunterschiede bestehen beim Boden – und resultieren aus Unterschieden in der Bodenrente. Standorte für Wohnungsbau sind in Freiburg und München wesentlich stärker nachgefragt als in Gelsenkirchen oder Salzgitter. Diese knappen Standorte sind auch der limitierende Faktor für den Wohnungsneubau. Wenn die Großkoalitionäre nun daran denken, die vor einigen Jahren abgeschaffte degressive Abschreibung (“degressive Afa”) für Anlagen im Mietwohnungsneubau wieder einzuführen, handeln sie wie ein mittelalterlicher Arzt, der gegen Pestgeschwüre nur mit Schönheitspflästerchen aufzuwarten hat. Solche Leute nennt man gemeinhin „Scharlatan“. Schließlich führen Steuernachlässe – genauso wie Subventionen – zu höheren Bodenrenten, die durch die steuerzahlende Gemeinschaft finanziert werden. Ein schönes Umverteilungsprogramm von unten (Steuerzahler) nach oben (Grundstückseigentümer). Die höheren Bodenpreise, die aus den steuerlich subventionierten Bodenrenten hervorgehen werden, erzeugen einen Preisauftrieb bei Grundstücken und dürften so die Eigentumsbildung für untere und mittlere Einkommensschichten noch einmal weiter erschweren. Last but not least wird der ökologisch bedenkliche Flächenverbrauch durch derartige Maßnahmen weiter vorangetrieben. Freude kommt allerdings nicht nur bei den Grundstücksbesitzern auf, sondern auch bei Developern, die über den Wertzuwachs der zu Bauland konvertierten Grundstücke auf Kosten der Allgemeinheit noch mehr Bodenrenten und Bodenwertzuwächse in ihre privaten Taschen umleiten können.

Ein dritter Vorschlag setzt an den Maklergebühren an. Bislang müssen häufig die Mieter für die Maklergebühren aufkommen. Nach Planung der Großkoalitionäre sollen Vermieter, die einen Makler einschalten, diesen fortan selbst bezahlen. Klingt gut und entspricht auch grundsätzlich dem Verursacherprinzip. Allerdings sollte man sich hiervon nicht zu viel erhoffen. Wirtschaftlich gesehen ist derjenige, der die Gebühren zahlt, nämlich nicht unbedingt derjenige, der sie auch wirtschaftlich trägt. Maklergebühren können überwälzt werden; die Vermieter werden die Gebühr gerade in Märkten mit hoher Wohnungsknappheit in die Miete einpreisen und sich zuungunsten der Mieter schadlos halten. Ähnliches gilt übrigens auch bezüglich anderer Belastungen, wie z.B. der in einigen Bundesländern erhöhten Grunderwerbsteuer oder gesetzlich erzwungener erhöhte Aufwendungen für energetische Sanierung.

Also: Pfusch auf der Baustelle, nichts Halbes und nichts Ganzes. Mit den skizzierten halbgaren Beschlüssen sind die Großkoalitionäre mit ihrem Latein offensichtlich am Ende. Zugegeben, die Thematik ist nicht einfach, und mit dem Wissen der ökonomischen Ratgeber können unserer Politiker das Problem auch nicht lösen.

Man kann – wie die Großkoalitionäre – an Symptomen kurieren, man kann aber auch an die Wurzeln gehen. Dazu bräuchte man allerdings Visionen, die über das übliche politische Durchgewurschtel hinausgehen. Man landet dann unweigerlich bei Ideen, die bis auf die Vorgänger von Adam Smith zurückgehen. Am weitesten verbreitet wurden sie wohl vom amerikanischen Bodenreformer Henry George. Dieser schlug eine Abschöpfung der Bodenrente durch entsprechende Abgaben vor.

Die derzeit hohen Bodenrenten werden nämlich nur beschränkt durch eine Erhöhung des Neubaus an Wohnungen zurückgeführt werden können. Diese Rückführung könnte man jedoch – auch ohne unnötigen Flächenverbrauch – erreichen, wenn mehr ungenutzte oder untergenutzte Bestände vor allem in den Innenbereichen mobilisiert werden könnten. Eigentümern ungenutzter oder untergenutzter Bestände könnten zu einem höheren Angebot bewegt werden, indem sie – unabhängig davon, wie intensiv ihre Bestände genutzt werden – in Höhe ihres Nutzungsvorteils zur Kasse gebeten werden. Dieser Nutzungsvorteil entspricht aber eben der Bodenrente. Genauso würden spekulativ vorgehaltene oder ineffizient genutzte Immobilien zur Miete oder zum Kauf angeboten, würde man sie in Höhe der an ihnen heftenden Bodenrente belasten. Will man primär die Potenziale in den Innenbereichen noch stärker ausschöpfen, dürfte die Entwicklung neuer Baugebiete allerdings nicht mehr wie heute üblich geschehen: Indem nämlich v.a. private Landentwickler an den Bodenrenten und am Bodenwertzuwachs profitieren (value capture). Vielmehr müssten diese auf Grundlage öffentlich nachvollziehbarer Verträge für ihre Auslagen entschädigt werden, wobei natürlich auch ein entsprechender Gewinn eingepreist sein darf (cost covering). Dies würde zudem – Seitens der Developer – den Druck nehmen, die Planungsinstanzen auf der Suche nach neuen Renten aus der Landentwicklung zu vereinnahmen (state capture).

Statt sich dieser (und anderer) Aspekte anzunehmen, sichert die Politik der Großkoalitionäre faktisch die private Vereinnahmung der Bodenrente ab. Diese wird jedoch keinesfalls von den privaten Grundstückseigentümern und Developern geschaffen. Vielmehr handelt es sich um eine Leistung der Allgemeinheit. Nutzen (Bodenrenten) und Kosten (Inwertsetzung, Verzichtskosten) sind in unserer Rentenökonomie voneinander entkoppelt; die Folge ist u.a. ein Versagen der Grundstücksmärkte. In Deutschland kämpft v.a. die Initiative „Grundsteuer: Zeitgemäß!“ (http://www.grundsteuererform.net) diesbezüglich um einen ersten Schritt in eine andere Richtung.

Würde man das Potenzial an Bodenrente (von genutzten wie un- und untergenutzten Grundstücken) hingegen konsequent abschöpfen , könnte der Staat genug von dem Aufkommen einbehalten, um seine Kernaufgaben (v.a. Infrastruktur, Sicherheit) zu bestreiten. Andere Steuern könnten dabei zeitgleich stark reduziert, eventuell abgeschafft werden („tax shift“). Einige Ökonomen, darunter der Nobelpreisträger Joseph Stiglitz haben gezeigt, dass so im Idealfall das gesamte Staatswesen finanziert werden könnte (“Henry George-Theorem“). Dies v.a. vor dem Hintergrund, dass dasselbe Prinzip auch auf andere „bodenähnliche“ Vermögenswerte angewendet werden kann, wie Wasser, die Atmosphäre, die Biodiversität, das elektromagnetische Spektrum etc. etc. – all dies (und noch viel mehr) ist nämlich „Land“ im Sinne der klassischen Ökonomen (und von Henry George).

Ökonomen wissen auch, dass eine solche Abgabe auf die Bodenrente – eine stringente Landnutzungsplanung vorausgesetzt – nicht auf die Mieter / Nutzer überwälzbar ist – sie ist vom Grundstückseigentümer zu tragen. Mit der Abschöpfung der Bodenrente werden die Grundstückseigentümer als Nutznießer für die Kosten der Inwertsetzung ihrer Grundstücke zur Kasse gebeten. Wer die Nutzen hat, trägt auch die Kosten – eigentlich ein zutiefst marktwirtschaftliches Prinzip.

Nachdem die Kernaufgaben des Staates (Sicherheit, Infrastruktur, Planung etc.) finanziert sind, könnte man den verbleibenden Rest an Bodenrente als ressourcenbasiertes Grundeinkommen an die Bürger ausschütten. Wenn die Knappheit an Land und damit die Bodenrente steigt, würde es für die Bürger zwar teurer. Allerdings würden dann auch die Ausschüttungen höher. So könnte man sich auch eine höhere Miete wieder leisten – dies gilt angesichts der relativ geringeren Wohnansprüche und der relativ (zum Einkommen) höheren Ausschüttungen v.a. für kleine und mittlere Einkommen. Die Rückverteilung der Bodenrenten wirkt insoweit besser als jede heutige (Miet-) Subvention. Über ein ressourcenbasiertes Grundeinkommen erhält jeder Bürger die Möglichkeit des durchschnittlich gleichen Zugangs zum Boden.

Mehr in: D. Löhr (2013), Prinzip Rentenökonomie: Wenn Eigentum zu Diebstahl wird, Marburg 2013. Online: http://www.metropolis-verlag.de/Prinzip-Rentenoekonomie/1013/book.do

 

Grundsteuerreform und Aufruf „Grundsteuer: Zeitgemäß!“

Dirk Löhr

Grundsteuer: Welch ein Gähn-Thema! Dennoch: Es handelt sich um eine der ältesten und wichtigsten aller Abgaben – und zugleich um eine der am meisten unterschätzten. Die Grundsteuer stellt nämlich den Einstieg in den Ausstieg aus der Rentenökonomie dar.

Die gegenwärtige Grundsteuer ist höchstwahrscheinlich verfassungswidrig. Derzeit sind die Finanzminister der Länder mit einer Reform der Grundsteuer befasst. Allerdings ist es gelinde gesagt erschreckend, dass dieser Gruppe fundamentale ökonomische Konzepte und Einsichten wie das der ökonomischen Rente (bzw. der Bodenrente) und das Henry George-Theorem (http://en.wikipedia.org/wiki/Henry_George_Theorem) offenbar vollkommen unbekannt sind. Für diesen bedauerlich geringen Wissenstand der Verantwortlichen ist offenbar der Rat einschlägiger Lobbyisten und einseitig neoklassisch ausgerichteter Ökonomen verantwortlich.

So favorisieren die Finanzminister der Länder bislang sog. „verbundene Modelle“, die Grund und Boden im Verbund mit dem aufstehenden Gebäude besteuern. Eines der diskutierten Modelle („Modell Süd“) soll dabei sogar gänzlich wertunabhängig sein. Konkret würde dies bedeuten, dass ein Grundstück mitten in München bei gleicher Größe und Bebauung derselben Besteuerung wie ein Grundstück auf dem Lande in Mecklenburg-Vorpommern unterliegt. Doch auch bei den anderen favorisierten Modellen lastet die Abgabe primär auf den aufstehenden Gebäuden, und nur zu einem geringen Anteil auf dem Grund und Boden.

Aber: Die im Gebäude geschaffenen Werte wurden vom Eigentümer des Grundstücks geschaffen. Sie sollten nicht belastet werden. Der Bodenwert jedoch wurde von der Allgemeinheit geschaffen. Der Grundstückseigentümer sackt ihn jedoch heutzutage weitgehend ohne Gegenleistung ein. Die verbundene Grundsteuer trägt somit dazu bei, private Werte zu konfiszieren und öffentlich geschaffene Werte zu privatisieren.

Zudem werden unerwünschte Anreize gesetzt: Einerseits forciert die Politik die energetische Sanierung von Gebäuden sowie – um der Zersiedelung Einhalt zu gebieten – das kompakte Siedeln und die effiziente Nutzung von Grundstücken. Genau dies wird aber durch die „verbundene Grundsteuer“ bestraft. Nach der Sanierung, nach der möglichst effizienten Nutzung eines Grundstücks nach den planerischen Vorgaben ist nämlich die Grundsteuer höher als zuvor.

Schließlich pocht die Politik auch auf bezahlbaren Wohnraum. Soweit die Grundsteuer auf dem Gebäude lastet, ist sie jedoch auf den Mieter überwälzbar. Wird der Wert von Grund und Boden besteuert und dabei die Bodenrente abgeschöpft, trägt der Eigentümer des Grundstücks die Steuer (sie geht zu Lasten der Bodenrente) – eine halbwegs strikte Bauleitplanung vorausgesetzt.

Und: Während der Wert von Grund und Boden flächendeckend (in Gestalt der Bodenrichtwerte; über die Arbeit der Gutachterausschüsse) bekannt ist, sind die verbundenen Modelle mit einem enormen Erhebungsaufwand verbunden. Die Erstbewertung auf Basis von Verkehrswerten beim verbundenen Modell würde Kosten i.H.v. knapp 2 Mrd. Euro verursachen, die Verbesserung der vorhandenen Bodenrichtwerte zum Zwecke der Besteuerung lediglich ca. 10 Mio . Euro! Die Werte bei der verbundenen Bemessungsgrundlage sind zudem streitbefangen: Wie sollen gefangene Räume, versetzte Geschosse, Dachschrägen etc. in einem Massenverfahren richtig abgebildet werden?

Wieder einmal scheint eine Chance für eine vernünftige Reform der Grundsteuer und der Einstieg in ein effektiveres, effizienteres und gerechteres Abgabensystem, das auf der Abschöpfung von ökonomischen Renten basiert, vertan zu werden.

Die Initiative „Grundsteuer: Zeitgemäß!“ möchte die Finanzminister dazu bewegen, zwei Alternativmodelle durchzurechnen und durchzudenken. Dabei sollte der Vergleich aber fair sein. Es geht nicht an, dass z.B. bei der Kalkulation von Belastungsverschiebungen für Wohnnutzung bei den favorisierten Modellen mit einem reduzierten, bei den von der Initiative „Grundsteuer: Zeitgemäß!“ vorgeschlagenen Modellen aber mit vollen Steuersätzen gerechnet wird.

Viele Argumente für die betreffenden Modelle finden Sie unter:

http://www.grundsteuerreform.net

Hier ist auch der Eintrag in eine Unterstützerliste möglich.

Energiewende, Luxussanierungen und ressourcenbasiertes Grundeinkommen

Dirk Löhr

Das Szenario: Der Eigentümer eines abgehalfterten Mietwohnhauses in bevorzugter Wohnlage in Düsseldorf lässt von Februar bis Mai zunächst die alte Nachtspeicherheizung austauschen. Lärm, Dreck, die Heizungsmöglichkeiten sind eingeschränkt. Dennoch darf die Miete während der ersten drei Sanierungsmonate nicht gemindert werden. Im Juni ist Pause. Juli: Ein Gerüst wird aufgestellt, die Fassade wird gedämmt. Die Arbeiten dauern bis September an. Mietminderung: Wie schon bei der ersten Maßnahme Fehlanzeige, weil die Arbeiten wieder drei Monate nicht überschritten. Oktober: Pause. Im November werden die Fenster ausgetauscht.

Der Eigentümer darf elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete schlagen und, wenn es nach der deutschen Bundesregierung geht, dürfen die Bewohner keine Mietminderung wegen der Zumutungen geltend machen. Das Gesetz soll im Herbst vom Bundestag verabschiedet werden. Ziel: Die Investitionsbereitschaft der Vermieter soll nicht gebremst werden, die Energiewende soll vorankommen. Das Problem: Luxussanierungen können v.a. in Ballungsräumen leicht als energetische Sanierungen „getarnt“ werden. Viele Altmieter werden sich die Mieten nicht mehr leisten können. Sie müssen weichen.

Szenenwechsel: Ein Grundstück in einem Eifeldorf. Viel Leerstand, ebenfalls heruntergekommene Häuser. Energetische Sanierungen findet man hier kaum. Es gibt keine Mieter, die die sanierungsbedingten Mieterhöhungen tragen könnten.
Machen wir ein Gedankenexperiment: Nehmen wir an, die Häuser in Düsseldorf und in der Eifel sind exakt von derselben Beschaffenheit. Gleich alt, gleich groß, gleich heruntergekommen. Auch die Grundstücke sind gleich groß. Wegen der Lagevorteile lässt sich – jedenfalls nach der Sanierung – dennoch in Düsseldorf ein Vielfaches der Miete in der Eifel erzielen. Diesen Unterschied bezeichnet man als „Bodenrente“. Neben Lagevorteilen können für die Bodenrente auch Ertragsvorteile ursächlich sein, die auf eine höhere Bewirtschaftungsintensität (erlaubte Bebauungsdichte und -höhe) oder Nutzungsqualität zurückgehen.

Doch der Eigentümer des Düsseldorfer Grundstücks hat ein Problem: Die potenziell hohe Bodenrente kann nicht mit einem alten, heruntergekommenen Gebäude abgeschöpft werden – selbst in der guten Lage nicht. Hierfür braucht man zahlungskräftige Mieter, und die haben Ansprüche. Also: Am besten eine Luxussanierung, um die Lagevorteile in Bares umzuwandeln. Kommt die Bundesregierung mit ihrem Gesetz durch, werden Mieterrechte solchen energetisch getarnten Luxussanierungen kaum im Wege stehen. Allerdings droht dennoch politisches Ungemach, zumal das energetische Sanierungsprogramm gerade in eine Zeit fällt, in der die Immobilienpreise in Ballungszentren ohnehin stark im Steigen begriffen sind. Rentner, Studenten, Alleinerziehende: All diese sozial schwächeren Gruppen können sich schon einmal darauf einstellen, ihre Umzugskisten zu packen, weil sie die steigenden Mieten nicht lange tragen können.

Das ist die eine Seite der Medaille. Die andere Seite: Die Grundstückseigentümer nutzen mit ihrem Verhalten nur bestehende Knappheiten, die sich im Bodenrentenpotenzial ihrer Grundstücke niederschlagen. In einer Marktwirtschaft ist eine entsprechende Reaktion der Marktteilnehmer auf entsprechende Knappheiten ja durchaus erwünscht. Im Übrigen kann man Knappheiten auch nicht einfach wegadministrieren. Die Forderungen, die Regierung möge einschreiten und den Spekulanten das Handwerk legen, sind daher blauäugig. Dennoch sind sie berechtigt, da die skizzierten sozialen Auswirkungen inakzeptabel sind.
Gucken wir noch genauer hin: Letztlich geht es bei den (energetisch getarnten) Luxussanierungen darum, die gestiegenen Bodenrenten abzuschöpfen. Dies geht zu Lasten der Mieter. Nun kann man die Bodenrente nicht per Dekret abschaffen oder senken. Wohl aber kann man steuern, in welche Taschen die Bodenrente fliesst.

Klar, sagen die Grundstückseigentümer, natürlich ist die Bodenrente unser: Wir hatten ja schließlich den Sanierungsaufwand. Das ist aber zu kurz gedacht. Die kräftigen Mietaufschläge, die in Ballungsgebieten die Mieter einer energetisch sanierten Wohnung treffen, werden die Kosten der Sanierung i.d.R. nach 10 Jahren amortisiert haben. Danach erhöhen die gestiegenen Mieten schlicht die Bodenrente. Denn ökonomische Renten sind Einkommen, denen eben kein Aufwand des Eigentümers gegenübersteht. Die Bodenrente wurde vom Grundstückseigentümer gerade nicht geschaffen. Er kann nichts für die Lagevorteile in der Altstadt von Düsseldorf. Genausowenig kann er für die Vorzüge der Interaktion und Arbeitsteilung, die durch die Zusammenballung so vieler Menschen wie in Düsseldorf bestehen und die den Wert seines Grundstücks erhöhen. Und: Wer finanziert eigentlich die vielen Strassen, Kanäle, Schulen, Kindergärten, Feuerwehr- und Polizeistationen, ohne die sein Grundstück den Wert einer Scholle im Hindukusch hätte? Die vom Eigentümer geleisteten Erschließungsbeiträge und Grundsteuern decken nur einen kleinen Teil dieser Kosten ab. Der größte Teil wird von der Allgemeinheit getragen – aus dem Steueraufkommen, und zwar primär aus der Lohn- und Umsatzsteuer.

Die Mieter zahlen somit zweifach an die Grundstückseigentümer: Einerseits über die (sanierungsbedingt gestiegenen) Mieten, zweitens über die Inwertsetzung der Grundstücke durch Steuern. Hinzu kommen noch steuerfinanzierte Förderprogramme für die energetische Sanierung.

Man kann an Symptomen kurieren, man kann aber auch an die Wurzeln gehen. Dann landet man bei Ideen, die bis auf die Vorgänger von Adam Smith zurückgehen. Am weitesten verbreitet wurden sie wohl vom amerikanischen Bodenreformer Henry George. Dieser schlug eine Abschöpfung der Bodenrente durch entsprechende Abgaben vor. Der Staat könnte so viel Geld einbehalten, um seine Kernaufgaben (v.a. Infrastruktur, Sicherheit) zu bestreiten. Andere Steuern könnten also stark reduziert, eventuell abgeschafft werden. Moderne Ökonomen, darunter der Nobelpreisträger Joseph Stiglitz haben gezeigt, dass so im Idealfall das gesamte Staatswesen finanziert werden könnte. Und sie haben dargestellt, dass eine solche Abgabe auf die Bodenrente nicht auf die Mieter überwälzbar ist – sie ist vom Grundstückseigentümer zu tragen. Mit der Abschöpfung der Bodenrente werden die Grundstückseigentümer als Nutznießer für die Kosten der Inwertsetzung zur Kasse gebeten. Wer die Nutzen hat, trägt auch die Kosten – eigentlich ein zutiefst marktwirtschaftliches Prinzip.

Den verbleibenden Rest könnte der Staat als ressourcenbasiertes Grundeinkommen an die Bürger ausschütten. Wenn die Knappheit und die Bodenrente steigt, wird es für die Bürger teurer. Allerdings werden dann auch die Ausschüttungen höher. Die Bürger, die von der höheren Grundrente negativ betroffen sind, bekommen über die geringeren Steuerzahlungen und die zurückverteilten Bodenrenten die Möglichkeit des durchschnittlich gleichen Zugangs zum Boden.

Im Übrigen führt eine Umweltpolitik, die diesen Namen verdient, immer zu einer Verknappung von Wasser, Bodenschätzen und anderen Ressourcen. Aus diesen Knappheiten entstehen höhere Preise und ökonomische Renten. Warum aber müssen diese unbedingt in private Taschen fließen? Haben irgendwelche Privatpersonen den Boden, das Wasser, die Atmosphäre etc. „gemacht“? Die Idee des ressourcenbasierten Grundeinkommens lässt sich vom Boden auf alle möglichen Ressourcen übertragen. So verstand auch Henry George den Begriff „Land“ (er schloss darüber hinaus auch Infrastruktur etc. ein). Wenn man nachhaltige Lösungen will, ist es an der Zeit, in der Bücherkiste zu kramen.