Tag Archives: Erbbaurecht

Boden behalten, Basel gestalten – Erfolg der neuen Bodeninitiative

Dirk Löhr

Die Schweizer haben’s drauf. In einem Volksbegehren votierten 66,9 Prozent mit einem “Ja” für das Anliegen der „Neuen Bodeninitiative (Boden behalten und Basel gestalten)“, die v.a. von linksliberalen Kreisen  getragen wurde. Die Stimmbeteiligung lag bei 68,4 Prozent. Es handelt sich um den zweiten Anlauf, der dem Gegenvorschlag zu einer 2014 zurückgezogenen ersten Initiative entspricht. Somit darf der Kanton Basel-Stadt (vergleichbar mit einem deutschen Stadtstaat) darf künftig sein Land nicht mehr verkaufen. Vielmehr muss er den Boden von nun an fast nur noch im Baurecht, das dem deutschen “Erbbaurecht” entspricht,  abgeben.

WebSite der Initiative: http://www.neue-bodeninitiative.ch/
WebSite der Initiative: http://www.neue-bodeninitiative.ch/

Somit darf ein Grundstück zwar privat genutzt werden, z.B. durch die Errichtung eines aufstehenden Gebäudes. Dennoch bleibt die öffentliche Hand Eigentümer. Sie behält die Kontrolle über den Nutzungszyklus der Immobilie und erhält einen Bauzins (in Deutschland: “Erbbauzins”) als Nutzungsentgelt. Dementsprechend ist das Ziel der Bodeninitiative, dauerhaft höhere Erträge als mit der bisherigen Land-Verkaufspolitik zu erzielen. Zudem soll familienfreundliches, umweltschonendes und bezahlbares Wohnen gefördert werden. Gleiches gilt für soziale, kulturelle und gewerbliche Aktivitäten. Auch der Bodenspekulation soll Einhalt geboten werden. Gerade in Basel ist der Leidensdruck in puncto bezahlbares Wohnen hoch, was wohl ein wesentlicher Grund für den Erfolg der Initiative war. Das Volksbegehren wurde wesentlich von den Stiftungen Habitat und Edith Mayron, der Dachverband der Wohngenossenschaften in der Nordwestschweiz sowie weiteren Organisationen wie Hausverein und Mieterverband und auch Parteien wie SP und EVP angestoßen.

Ein 29. Februar passiert in der Regel nur alle vier Jahre. Immerhin: Wenn so etwas wie in Basel auch andernorts alle vier Jahre passieren würde, stünde es besser mit der Zukunft.

 

Der Mietreport: Wenn Wohnen unbezahlbar wird

Dirk Löhr

Was würden Sie von einem Film über Aktien und deren Kurse halten, in dem das Wort “Gewinn” kein einziges Mal vorkommt?

Möglicherweise dasselbe wie ich von einem Bericht über die Hausse auf den Immobilienmärkten, welcher den Begriff “Bodenrente” kein einziges Mal erwähnt.

Quelle: Statistisches Bundesamt, eigene Berechnungen
Quelle: Statistisches Bundesamt, eigene Berechnungen

Die Bodenrente ist, wie die Abbildung illustriert, nämlich in den letzten Jahren in Deutschland fortlaufend gestiegen. Das ist der eigentliche Grund für die im Film

Der Mietreport: Wenn Wohnen unbezahlbar wird (bitte klicken)

beklagten hohen Mieten (in 3Sat erstmalig im Abendprogramm des 23.10.2015 ausgestrahlt). Das zugleich sinkende Zinsniveau führt dann zur Formel für die steigenden Preise auf dem deutschen Immobilienmarkt.

Der Bericht zeigt Mieterhöhungen im Zuge energetischer Sanierung: Dies ist aber nichts Anderes als ein legales Mittel, um diese gestiegenen Bodenrenten über Mieterhöhungen auch abzuschöpfen.

Und die im Film erhobene Forderung, angesichts der Notwendigkeit, Energieeffizienz mit bezahlbarem Bauen und Wohnen zu verbinden, müsse der Staat ran: Dies ist die alte Leier, die Taschen der Rentiers auf Kosten der Steuerzahler zu füllen (also die in diesem Blog immer wieder thematisierte Ursünde).

Von der möglichen Rolle von kommunalen Erbbaurechten (die ja vor knapp 100 Jahren gerade vor dem Hintergrund angespannter Wohnungsmärkte in Deutschland eingeführt wurden) oder auch von der möglichen Rolle einer reformierten Grundsteuer erfährt der geneigte Zuschauer indessen nichts. Obwohl gerade diese Instrumente in der Lage wären, die Bodenrente abzuschöpfen, eine Verdichtung zu forcieren und auch aus anderen Gründen Erleichterung auf dem Wohnungsmarkt zu schaffen.

Auf der anderen Seite stellt der Film gut dar, dass Auflagen, Verbote und Gebote (s. die Diskussion um die Mietpreisbremse) für sich genommen allenfalls nur sehr beschränkt wirksame Mittel  zur Beeinflussung der Marktkräfte darstellen.

Fazit: Ein sehr interessanter, gut gemachter Film; hinsichtlich des Niveaus der Durchdringung des Themas aber leider nicht Avantgarde.

 

Kommunales Erbbaurecht: Unverstanden und korrumpiert

Dirk Löhr

Schon vor einem Jahr hatten wir in einem Blogartikel (NACHGEFRAGT UND NACHGEHAKT: WOHNRAUMSITUATION IN GROSSSTÄDTE) auf die Wohnraumsituation in Großstädten aufmerksam gemacht.

Quelle: Neue Nachbarschaft
Quelle: Neue Nachbarschaft

Zwar wurde ein „Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen“ ausgerufen, wichtige Instrumente werden in diesem Kontext bislang aber noch nicht diskutiert. Eines davon ist die kommunale Vergabe von Grundstücken im Erbbaurecht. Beim kommunalen Erbbaurecht ist nicht nur die gesetzliche Lage verbesserungsbedürftig, es bestehen auch Defizite in der Anwendung – das Instrument ist weitgehend unverstanden. S. hierzu den Artikel in der aktuell erschienenen Zeitschrift für Kommunalfinanzen:

Unverstanden und korrumpiert: Stiefkind kommunales Erbbaurecht (bitte klicken)

“Cyberrenten” – die korrumpierte Share Economy

Dirk Löhr

Nicht weniger als die Überwindung des Kapitalismus durch eine neue Form des Wirtschaftens: Mit diesem Anspruch betraten die Vertreter der Share Economy die wirtschaftliche Bühne. Das Prinzip: Teilhaben statt Haben. Nicht das Eigentum, sondern der Zugang zu Dingen und Dienstleistungen rückt in den Vordergrund. Ein eigener Parkplatz mitten in der Stadt muss nicht unbedingt sein, aber man will parken können, wenn man einen Parkplatz braucht (Werner 2014).

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Altbekannte Probleme des Kapitalismus wie Ressourcenverschwendung, Überproduktion, Umweltbelastung sollten einer neuen postindustriellen Gesellschaft, Co-Konsum, Tauschhandel, dem Leihen, Teilen und Mieten von Gegenständen, Räumen und Kenntnissen weichen (Baumgärtel 2014). Der Weg in diese schöne neue Welt führt über das Internet: Neue technologische Entwicklungen wie v.a. die Smartphone-Apps beflügeln den Trend.

Tatsächlich traten in der Vergangenheit schon viele Internet-Unternehmen mit idealistischen Motiven an. Sogar Google schrieb sich einst “Don’t be evil” (Sei nicht böse) auf seine Fahnen, und hat es dennoch mittlerweile zu einem der umstrittensten Internetgiganten geschafft (Baumgärtel 2014). Und in der aktuellen “Share Economy“, zeigt sich ein ähnliches Bild: So diente beispielsweise Couchsurfing.org lange Zeit als Paradebeispiel für den freundlichen und guten Co-Konsum – so konnte man sich einen Schlafplatz irgendwo in der Welt organisieren. Die Initiative wurde von Freiwilligen ins Leben gerufen, die kostenlos ihre Kräfte zur für diese WebSite Verfügung stellten. Mittlerweile handelt es sich um eine profitorientierte Firma zum Nutzen ihrer privaten Anteilseigner. Wie konnte es zu dieser Korruption der Ursprungsidee kommen? Auch hier ist ein wichtiger Aspekt die ökonomische Rente. Bei ökonomischen Renten fließen Erträge, ohne dass deren Nutznießer Kosten zu tragen haben. Abgezinst ergeben diese Renten den Wert eines Vermögensgegenstandes – dies ist bei Grund und Boden nicht anders als bei Unternehmen.

Dies sollte man im Hinterkopf behalten, wenn man sich vor Augen führt, dass der Wert des “Ridesharing”-Unternehmens Uber mittlerweile geschätzte 17 Milliarden Dollar beträgt. Die Wohnungsbörse Airbnb wird auf einen Marktwert von ca. 10 Milliarden Dollar geschätzt (Baumgärte 2014). Dies ist ein Indikator für die enormen ökonomischen Renten, die mittlerweile in der Share Economy erzielt werden. Uber übernimmt als neuer Intermediär beispielsweise die Rolle der herkömmlichen Taxizentralen. Statt der 70 Cent, welche die Berliner Taxizentralen im Schnitt pro vermittelter Fahrt verdienen, nimmt Uber stolze 20 Prozent vom Fahrpreis ein. Kosten entstehen dem Unternehmen dabei kaum (Baumgärtel 2014).

So merkwürdig es zunächst klingen mag: Das Erfolgsprinzip von Uber gleicht demjenigen von grundstücksbasierten Unternehmen (wir haben in diesem Blog in der Rubrik “Branches of Business” einen Abriss hierüber gegeben).  So nutzen auch Uber & Co. de facto die von der Allgemeinheit geschaffene Netzinfrastruktur und die Agglomeration von Teilnehmern im Netz (Netzwerkeffekte) über nahezu zum Nulltarif erworbene Domains – die hierfür gezahlten Preise bilden den wirtschaftlichen Wert für die Betreibergesellschaften auch nicht annähernd ab. Diese Domains sind im Prinzips nichts anderes als “virtuelle Grundstücke”, mit denen genauso Geld verdient werden kann wie mit physischen Grundstücken. Physische Grundstücke werfen eine Bodenrente ab, virtuelle Grundstücke eine “Cyberrente”.

Dabei geht die Ausschöpfung der “Cyberrente” aber Hand in Hand mit der Ausschöpfung physischer Renten: Bei den Anbietern auf der Plattform Airbnb handelt es sich zu 70 Prozent um Profi-Vermieter. Und gerade in guten Lagen können diese entsprechend viel für ihre Wohnung verlangen (Schnaas 2014). Auch das Angebot an Bohrmaschinen, Tauchsiedern etc. – und damit die Tauschmöglichkeiten – ist in Ballungsräumen naturgemäß größer als in der raumwirtschaftlichen Peripherie.

Letztlich ist die Privatisierung der Cyberrente für die Korruption des guten Grundgedankens der Share Economy verantwortlich (vgl. Harrison 2008). Statt der Umsetzung einer kommunitaristischen Idee steht “der nächste Goldrausch” (the next tech gold rush” – so das US-Technologiemagazin Wired) an – wobei der Goldrausch allein die Investoren beglückt, nicht aber z.B. die hierbei ausgenommenen Putzkräfte (Baumgärtel 2014).

Fragen wir uns: Wie lägen die Anreize, wenn die Cyberrenten, die durch die gemeinsam geschaffene Netzinfrastruktur und die Agglomeration von Netzteilnehmern entstanden sind, auch an die Allgemeinheit wieder zurückzugeben wären? Die Extragewinne von Uber würden abgesaugt – wie auch die Cyberrenten von Google. Das Interesse von gewinnorientierten Unternehmen, in die Share Economy einzusteigen, würde schlagartig verebben. Die Share Economy würde auf ihre Ursprungsidee zurück geführt.

Wie kann dies praktisch geschehen? Zunächst sollte sich der Staat seiner Rolle als Inhaber der “Eminent Domain” bewusst werden – nicht nur bezüglich der physischen, sondern auch der virtuellen Grundstücke (vgl. Löhr 2013). Konkret bedeutet dies:

– Wer in Deutschland geschäftlich tätig sein will, benötigt ein .de-Kennzeichen. Die Domains werden auf Zeit vergeben. Wer Internet-Geschäfte außerhalb dieser Domains abwickelt, riskiert drastische Strafen, die mit denen bei Steuerhinterziehung vergleichbar sind. Dies nicht nur beim Verkäufer, sondern auch beim Käufer. Zudem wird jeglicher Rechtsschutz verwehrt – die Teilnehmer auf illegalen Kanälen wären also “vogelfrei”. Bei schwerer Missachtung von Rechtsvorschriften kann die Domain dem Betreiber einer Internet-Plattform auch wieder entzogen werden (dies kommt einer Betriebsschließung gleich).

– Nicht profitorientierte Unternehmen erhalten das Kennzeichen  gegen eine die Verwaltungskosten deckende Gebühr. Ähnlich wie gemeinnützige Vereine heute werden die nicht profitorientierten Unternehmen periodisch durch die Finanzbehörden überprüft (ggfs. könnte man dies in das Gemeinnützigkeitsrecht integrieren).

– Profitorientierte Unternehmen müssen hingegen die Kontingente grundsätzlich für einen bestimmten Zeitraum ersteigern. Dabei decken die Domains immer ein bestimmtes Umsatzvolumen pro Periode ab (“Kontingent-Domains”). Internetgeschäfte müssen grundsätzlich über  qualifizierte Konten abgewickelt werden, die von Kontrollbehörden permanent eingesehen werden können. So kann z.B. (automatisch) kontrolliert werden, ob sich ein Unternehmen noch im Rahmen seines ersteigerten Umsatzkontingentes befindet.

Werden die Renten auf diese Art und Weise abgeschöpft, könnte man auf jegliche weitere Besteuerung verzichten, die bei Netzgeschäften ohnehin schwierig ist (man könnte jedoch eine Option zur herkömmlichen Besteuerung gestatten, wobei die Auktionsgebühren als Werbungskosten absetzbar sein sollten).

Über die Auktionen würden so auch die Vorteile von Externalisierungen abgeschöpft. Die Vorteile, die Uber & Co. aus dem unregulierten Raum ziehen, würden wieder weggenommen. Uber hätte gegenüber den regulierten Unternehmen keine Vorteile mehr. Der Anreiz, einen unregulierten Raum zu betreten, würde so verringert.

Letztlich geht es vom Prinzip her um die Einrichtung eines öffentlichen “Erbbaurechtes” für das Internet. Share Economy funktioniert nicht ohne das “Sharing” der “Cyberrenten”. Klar, bislang hat man dies (auch in Deutschland) noch nicht einmal für physische Grundstücke und deren Renten geschafft. Der gedankliche Sprung dürfte also schwer werden.

 

Literatur und Hinweise

Baumgärtel, T. (2014): Teile und verdiene, in: Zeit online vom 15.7. Online: http://www.zeit.de/2014/27/sharing-economy-tauschen

Harrison, F. (2008): The Silver Bullet, London, UK (The International Union for Land Value Taxation).

Löhr, D. (2013): Prinzip Rentenökonomie – wenn Eigentum zu Diebstahl wird, Marburg. Online: http://www.metropolis-verlag.de/Prinzip-Rentenoekonomie/1013/book.do

Schnaas, D. (2014): Tauchsieder: Die Gefahren der Share-Economy, in: WirtschaftswocheOnline vom 14.09. Online: http://www.wiwo.de/politik/deutschland/tauchsieder-uber-und-airbnb/10695116-2.html

Werner, K. (2014): Teilst du schon? Sueddeutsche.de vom 8.6. Online: http://www.sueddeutsche.de/wirtschaft/trend-sharing-economy-teilst-du-schon-1.1989642