Category Archives: Housing

Statt der unintelligenten Gebäudesanierungsstrategie der Regierung: Low hanging fruits first!

Dirk Löhr

Die energetische Sanierung im Gebäudebereich ist in den kommenden Dekaden eine zentrale Herausforderung. Bis zum Jahr 2050 möchte die EU CO2-neutral sein, Deutschland sogar bis 2045. Es stellt sich die Frage, ob das Ziel und die eingeschlagenen Wege zur Zielerreichung vernünftig sind.

Denn entgegen dem zur Schau gestellten Zweckoptimismus v.a. aus dem Hause Habeck dürfte die umfassende Sanierung des Gebäudebestands sehr teuer werden. Es droht eine massive Entwertung des Volksvermögens. Hierzu folgende überschlägige Berechnung: Der Wert der Immobilien in Deutschland machte ausweislich der Vermögensbilanzen von Deutscher Bundesbank und dem Bundesamt für Statistik im Jahr 2021 ca. 10,6 Billionen Euro aus und stellt damit das wichtigste Asset in der Volkswirtschaft dar. Diese Zahl umfasst Wohn- wie Nichtwohngebäude. Gehen wir nun davon aus, dass der durchschnittliche Wohnflächenkonsum 47,6 qm / Person beträgt, rechnen wir mit 82 Millionen Menschen (die Flüchtlingsunterkünfte sollten nicht voll gezählt werden) und setzen wir moderat durchschnittliche Sanierungskosten von 500 Euro / qm Wohnfläche an, so erhalten wir allein für Wohngebäude einen Sanierungsaufwand i.H.v. 1,9 Billionen Euro, was 18% des Wertes des gesamten Gebäudebestandes ausmacht. Wohlgemerkt, die Nicht-Wohngebäude sind in den 1,9 Billionen Euro Sanierungsaufwand noch gar nicht enthalten. Die Sanierungsmaßnahmen führen angesichts des neuen rechtlichen Rahmens aber nicht zu einer Aufwertung der Gebäude, sondern verhindern nur eine Abwertung. M.a.W.: Es handelt sich um puren Aufwand, dem kaum ein einzelwirtschaftlicher Nutzen gegenübersteht. In dieses Bild passt, dass Immobilien mit einer schlechten Energieklasse schon heute in Vorwegnahme der neuen Anforderungen mit Wertabschlägen von bis zu einem Drittel gehandelt werden (mittlere Differenz).

Das heißt u.a., dass die Altersvorsorge, die viele Menschen in Form von Immobilien getroffen haben, zum Geldgrab wird. Selbst der duldsame deutsche Michel wird einer solchen Politik der kalten Enteignung früher oder später nicht mehr folgen wollen.

Eine neuere Studie des BDI (Klimapfade für Deutschland) besagt jedoch, dass ein 80%-Pfad durchaus noch mit vertretbaren Belastungen machbar ist. Die letzten 20% der klimapolitischen Ziele verursachen allerdings extrem hohe Vermeidungskosten. Goldman Sachs rechnet ebenfalls in einer Studie vor (Carbonomics), dass mit demselben Mitteleinsatz in Entwicklungs- und Schwellenländern deutlich höhere Vermeidungswirkungen zu erzielen wären als hierzulande, weil dort die “low hanging fruits” dort noch gar nicht geerntet sind (s. auch die Argumentation von Daniel Stelter hierzu).

Natürlich kann man – wie die Bundesregierung dies in ideologischer Weise tut – auf eine Vorbildfunktion setzen und mit mit einem 100%-Ziel den sozialen Frieden gefährden. Man kann sich aber auch – wie dies die Schweiz, Japan und Südkorea machen – auf Artikel 6 des Pariser Klimaabkommens berufen und die letzten 20% der Vermeidungsinvestitionen nicht im Heimatland vornehmen, sondern in Schwellen- und Entwicklungsländern. Dies entspricht auch dem Pareto-Prinzip, wonach 80% des Erfolges mit 20% der Anstrengungen zu verwirklichen sind und vice versa.

Auslaufmodell Indexmiete?

Dirk Löhr

Indexmietverträge, welche die Miete an den Verbraucherpreisindex (VPI) koppeln, sind zwar nicht weit verbreitet. Vor Einsetzen der inflationären Entwicklung waren sie allerdings oft für die Mieter vorteilhaft. Dies hat sich mittlerweile geändert: Die Mieter werden sowohl durch die Inflation als auch durch die nun mögliche Steigerung der Mieten in die Zange genommen. In der Diskussion ist eine schärfere Kappung auch für Indexmietverträge oder die Umstellung der Verträge auf einen Mietindex. S. hierzu den Übersichtsbeitrag von Deschermeier und Henger im Wirtschaftsdienst 1/2023.

Ein ähnliches Problem besteht im Übrigen auch bei Erbbaurechtsverträgen. Hier gibt es zwar eine Kappungsgrenze (§ 9a ErbbauRG). Diese orientiert sich jedoch an der Bruttolohnentwicklung wie am VPI. Beides ist in Zeiten einer stagflationären Entwicklung nicht geeignet. Die Bruttolöhne sinken derzeit preisbereinigt, aber nicht nominal. Der VPI wird gerade durch die Energiekosten mit getrieben. Ich hatte an das Bundesbauministerium den Vorschlag gerichtet, entweder den Maßstab VPI durch die Kerninflationsrate zu ersetzen, in dem die Preissteigerungen für Energie und Lebensmitteln herausgerechnet sind. Alternativ könnte man ebenfalls auf den Mietindex als Prüfungsmaßstab gehen.

Der Vorschlag wird voraussichtlich demnächst in der ErbbauZ (Zeitschrift für Erbbaurecht) veröffentlicht. Es bleibt abzuwarten, ob und wie der Gesetzgeber auf die Entwicklung reagiert.

Hinweis: Wohnwende in Baden-Württemberg – Veranstaltung zur Neuen Wohngemeinnützigkeit

Dirk Löhr

Am Montag, den 13.02.2023, findet von 16.00 bis 19.00 eine Online-Veranstaltung zur Neuen Wohngemeinnützigkeit statt, die von der Evangelischen Akademie Bad Boll in Kooperation mit dem Deutschen Mieterbund (Baden-Württemberg) organisiert wurde.

Anmeldungen sind noch möglich. S. https://www.ev-akademie-boll.de/tagung/451323.html

Einbeziehung der Mieten in die Umsatzsteuer?

Dirk Löhr

Am 1. Februar dieses Jahres hatte ich in diesem Blog den Vorschlag gemacht, die Wohnungsmieten (per Option) in die Umsatzsteuer einzubeziehen – allerdings mit einem Steuersatz von 0%. Dafür könnte die gesamte Vorsteuer gezogen werden, was zu einer erheblichen Absenkung der Herstellungskosten für Mietwohnbauten (bis zu 16%) führen könnte.

Zuerst ein dickes Kompliment an das Bundesbauministerium: Es hat sich umgehend der Sache angenommen!

Das Ergebnis der Prüfung: Leider ist derzeit nur ein Umsatzsteuersatz von 5% möglich, nicht von 0% (Art. 98 Abs. 1 Unterabs. 2 MWStSystRL i.V.m. Anhang III Nr. 10).

Darüber hinaus dürfen die Mitgliedstaaten für zwei Leistungen auch einen Umsatzsteuersatz von unter 5% festlegen (also auch einen Umsatzsteuersatz von 0%). Allerdings ist dieser nur für bestimmte, in Art. 98 Abs. 2 MWStSystRL aufgeführte Leistungen zulässig. Hierzu zählen die im o.a. Post angeführten Solarpanele, nicht aber die Vermietung von Wohnungen.

Weiterhin ist ein Nullsteuersatz auch für Leistungen möglich, die einem anderen Mitgliedstaat aufgrund von alten Ausnahmeregelungen zum 1.1.2021 mit 0% besteuert wurden (Art. 98 Abs 2 Unterabsatz 2 lit b i.V.m. Artikel 105a Abs. 1 MWStSystRL). Mit Blick auf Vermietungsleistungen ist dies jedoch für kein EU-Land bekannt.

Was bleibt: Entweder die Mehrwertsteuer von 5% – bei einer Verminderung der Herstellungskosten um 16% kann dies (je nach Bodenwertanteil der Immobilie) auch eine Reduktion der Mieten von 5 bis 8% bewirken – hier liegt aber auch ein politischer Sprengsatz, wenn die Sache in den Medien falsch verstanden wird oder verstanden werden will (“Regierung will Mieten durch Umsatzsteuer verteuern!”). Oder eine Änderung der Mehrwertsteuersystemrichtlinie, um einen Nullsteuersatz auch für Wohnungsmieten hinzubekommen. Das ist zwar ein dickes Brett, aber womöglich stünde Deutschland mit dem Ansinnen nicht alleine.

Kein öffentliches Grundvermögen mehr versilbern – Hamburg macht es vor!

Dirk Löhr

Am Donnerstag, den 26.01.2022, war ich zu einer öffentlichen Anhörung des Verfassungs- und Bezirksausschusses der Hamburgischen Bürgerschaft geladen. Es ging um die Vorbereitung einer Beschlussvorlage, der u.a. die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum als Staatszielbestimmung vorsieht und zudem ein verfassungsmäßig verankertes Veräußerungsverbot für Wohngrundstücke vorsieht. Diese sollen grundsätzlich nur noch via Erbbaurecht vergeben werden. Vorangegangen war eine Einigung mit der Volksinitiative “Boden & Wohnraum behalten – Hamburg sozial gestalten! Keine Profite mit Boden & Miete!”. Wird der Beschluss in seinem Kern von der Bürgerschaft tatsächlich verabschiedet, beschreitet Hamburg einen neuen Weg, der weisend auch für andere Bundesländer sein kann.

Meine mündliche Stellungnahme finden Sie hier:

“Danke für die Einladung!

I. Staatszielbestimmung Art. 73a LVV

  1. Darstellung:

Sachlich umfasst die Vorschrift die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum, die Verpflichtung auf den Vorrang der Innenentwicklung und die Berücksichtigung des Schutzes der natürlichen Lebensgrundlagen bei der Ausweisung neuer Bauflächen.

2. Beurteilung:

Ich bin zwar kein Volljurist. Erlauben Sie mir dennoch folgende Anmerkungen.

Es handelt sich um explizit eine Staatszielbestimmung, d.h. um eine objektiv-rechtliche Selbstverpflichtung, die kein einklagbares subjektives Recht Seitens der Bürger statuiert oder in Konflikt mit Bundesgesetzen treten könnte, soweit der Bund von der konkurrierenden Gesetzgebungsbefugnis Gebrauch gemacht hat.

Einige Landesverfassungen sehen sogar ein explizites Recht auf Wohnraum vor, wie Bayern (Art. 106), Berlin (Art. 28), Bremen (Art. 14) und Sachsen (Art. 7). Ungeachtet der sprachlichen Ausgestaltung wird diesen Normen nach h.M. jedoch nicht der Charakter von subjektiven (also einklagbaren) Rechten zugestanden. Andere Landesverfassungen regeln die Wohnraumversorgung ausdrücklich als Staatszielbestimmungen – so Brandenburg (Art. 47), Mecklenburg-Vorpommern (Art. 17), Niedersachsen (Art. 6a), Nordrhein-Westfalen (Art. 29), Rheinland-Pfalz (Art. 63), Sachsen-Anhalt (Art. 40) und Thüringen (Art. 15).

Genannt wurden gerade 11 von 16 Bundesländern. Mir fehlt das Vorstellungsvermögen dafür, dass in Hamburg rechtlich nicht möglich sein sollte, was in der Mehrzahl der Bundesländer schon implementiert wurde.

II. Kern des Beschlusses, Umsetzung im Rahmen des Art. 72 Abs. 6 LV

  1. Darstellung:

Intendiert ist die verfassungsmäßige Verankerung eines Veräußerungsverbotes an Wohngrundstücken. In einem Durchführungsgesetz werden Ausnahmen verankert, um entsprechende Flexibilität zu gewährleisten. In der Beschlussvorlage ist zudem ein Mehrungsgebot vorgesehen (positive Flächenbilanz), allerdings ohne expliziten Verfassungsrang. Gleiches gilt für die Abgabe der Grundstücke, die an Marktteilnehmer grs. über Erbbaurechte erfolgen soll. Hier kann man allerdings implizit (verfassungsrechtliches Veräußerungsverbot) ebenfalls Verfassungsrang annehmen.

2. Beurteilung:

Diese Neuorientierung ist unbedingt sinnvoll. In der Zukunft werden sich für Hamburg weitere Zuwanderungen ergeben. Gleichzeitig werden mehr Flächen für grüne und blaue Infrastruktur etc. benötigt, wobei diese nicht mit hochproduktiven wirtschaftlichen Nutzungen auf dem Markt konkurrieren können. Die Flächenkonkurrenz wird sich erhöhen. Mit den vielfachen Herausforderungen, die sich mit Blick auf bezahlbaren Wohnraum, die Adaption an den Klimawandel, Schwammstadtkonzepte, Resilienz (auch mit bewusst eingebauten redundanten Infrastrukturen) etc. stellen, ist ein allein auf Markt und Privateigentum basierender Allokationsmechanismus aber überfordert. Die Beschlussvorlage möchte diesen Allokationsmechanismus nicht ersetzen, sondern ergänzen. Im Übrigen verweise ich hier auf meine schriftliche Stellungnahme.

In den bestehenden Regelwerken (Landes- und Gemeindeordnungen) ist typischerweise festgelegt, dass Vermögensgegenstände (darunter unterschiedslos auch Boden und Wohnungen) nur erworben werden können, soweit dies zur Erfüllung der Aufgaben der Gebietskörperschaft notwendig ist. Sie dürfen nur veräußert werden, wenn sie nicht mehr benötigt werden (FHH: noch andere Kriterien). § 63 LHO der FHH bildet hier keine Ausnahme.

Was aber „notwendig“ ist und ob die Vermögenswerte noch benötigt werden, stellt Auslegungssache dar – es handelt sich um unbestimmte Rechtsbegriffe.

Die geplante Ergänzung des Art. 72 Abs. 6 LV (Veräußerungsverbot bei Wohngrundstücken) stellt insoweit eine Leitlinie dar, die in den Rang eines Verfassungsauftrages gerückt wird. Mit dem Mehrungsgebot („positive Flächenbilanz“), öffnet der Beschluss auch das Tor für eine Bodenvorratspolitik, wenngleich auch dem Mehrungsverbot kein unmittelbarer Verfassungsrang zukommen soll.

Für eine systematische Bodenvorratspolitik, wie sie z.B. die Stadt Ulm seit 130 Jahren erfolgreich betreibt (übrigens ausgelöst durch Druck von Unternehmerseite), ist jedoch eine Grundsatzorientierung nötig. Hier muss ein Konsens existieren (wie eben in Ulm), und am besten auch eine Rechtsgrundlage. Zudem muss es möglich sein, die Grundstückskäufe antizyklisch vorzunehmen: Also gerade dann, wenn sie anscheinend – aus kurzfristiger Perspektive – eben nicht erforderlich sind, nämlich bei einem entspannten Markt. Das geben die Regelungen der LHO mit ihren Verweisen auf die „Notwendigkeit“ für sich genommen derzeit nicht ohne Weiteres her. Auf der Grundlage der Verfassungsergänzung kann eine vollständig neue Interpretation dessen erfolgen, was “notwendig” ist. Ob eine klarstellende Änderung der LHO vor diesem Hintergrund nötig ist, mögen die Juristen entscheiden.

So sehr die Richtung stimmt, erlauben Sie mir auch ein wenig Kritik an der Beschlussvorlage:

  • Gerade im Zuge der Adaption an den Klimawandel kann es auch sinnvoll sein, Grundstücke zu bevorraten, ohne dass deren künftiger Verwendungszweck genau festliegt. Daher und aus anderen Gründen hätte ich mir bei Art. 72 Abs. 6 auch keine Beschränkung auf Wohngrundstücke gewünscht.
  • Die Beschlussvorlage enthält zwar das Bestreben nach einer positiven Flächenbilanz – m.E. wäre es jedoch gut, wenn auch das Mehrungsgebot explizit in der Landesverfassung verankert würde.

Schließlich sei noch der Hinweis erlaubt, dass das Ziel einer positiven Flächenbilanz auch der Bereitstellung finanzieller Mittel bedarf. Es ist zumindest kurz- und mittelfristig kaum zu erwarten, dass die Erbbauzinsen hierfür hinreichend sein.

Dennoch: Auch mit Art. 72 Abs. 6 der Beschlussvorlage schlägt die FHH einen neuen Weg ein, der auch weisend für andere Bundesländer sein kann.

III. Abgabe der Grundstücke grs. auf dem Wege des Erbbaurechts

  1. Darstellung:

Die Abgabe der städtischen Wohngrundstücke soll grundsätzlich im Wege des Erbbaurechts erfolgen.

2. Beurteilung:

Auch dies ist eine sehr sinnvolle Maßnahme. Die FHH kann so u.a. den Nutzungszyklus der Grundstücke (incl. Zwischen- und Nachnutzungen) kontrollieren. Sie kann ihre sozialen, ökologischen und städtebaulichen Ziele – im Rahmen von Konzeptvergabeverfahren – unmittelbar umsetzen. Zusätzlich profitiert sie von stetigen und sehr sicheren Zahlungsströmen und vom Bodenwertzuwachs. Die Investoren erhalten einen kapitalfreien Zugang zum Boden, der in Hamburg bekannterweise teuer ist.  

Allerdings: Die FHH kann auch über ihre eigenen Unternehmen nicht die gesamte Stadt bauen. Sie ist auf die Mitwirkung privater Investoren angewiesen – diese kann man aber nicht zum Bauen zwingen.

Daher ist es von zentraler Bedeutung, dass die Erbbaurechte im Markt akzeptiert werden. Dies erfordert eine Ausgestaltung der Erbbaurechte, die weitgehend dem Volleigentum angenähert ist und bei denen die Nachteile, die Investoren aus den Erbbaurechten erwachsen, weitestgehend kompensiert werden.

In der Vergangenheit nahm die FHH im bundesweiten Vergleich der Städte und Stadtstaaten hier schon eine Vorreiterrolle ein. Allerdings kann noch weiter optimiert werden. Das betrifft nicht nur die Erbbaurechte selbst (Entschlackung, Vorrecht auf Erneuerung etc.), sondern auch die Förderlandschaft. Anders als bei Volleigentum können beispielsweise Sozialbindungen Investoren über die gesamte Vertragsdauer des Erbbaurechts auferlegt werden. Allerdings gilt es, die Investoren für diesbezügliche Auflagen neben den allgemeinen Nachteilen des Erbbaurechts gegenüber Volleigentum zu kompensieren (Beleihungswert, Eingriff in die Verfügungsrechte).

Insbesondere muss eine Quersubventionierung von gebundenen durch freie Wohnungen möglichst vermieden werden, geförderte Wohnungen müssen für sich selbst tragfähig sein. Falls nicht, sind die Investoren darauf angewiesen, die Preissetzungsspielräume bei den Mieten zum Zwecke der Quersubventionierung auszureizen. Dann aber drohen Konsequenzen für die Leistbarkeit von Wohnen und auch den Mietspiegel.

Mittlerweile gibt es schon interessante Fördermodelle bei Erbbaurechten – in diesem Kontext sei auf Stuttgart verwiesen. Eine weitere Optimierung der Förderlandschaft ist sicherlich auch im Sinne des von der FHH gefahrenen kooperativen Ansatzes.

Danke!”

Bodenwertsteuer in Baden-Württemberg?

Dirk Löhr

Im Rahmen der Reform der Grundsteuer wurde für die Bundesländer die Möglichkeit geschaffen, von der Bundesregelung abzuweichen. Die Landesregierung Baden-Württemberg möchte dies mit einer Bodenwertsteuer tun. Anbei mehr in einem Interview mit der Wochenzeitung “Kontext”:

Fair Finance Week: Immobilienspekulation, Wohnungsnot, Gentrifizierung – können Wohnprojekte ein Lösungsansatz sein?

Dirk Löhr

Am 8.11.2018 fand in der GLS Bank in Frankfurt eine Vortrags- und Diskussionsrunde zum Thema “Immobilienspekulation, Wohnungsnot, Getrifizierung – können Wohnprojekte ein Lösungsansatz sein?” statt. Teilnehmer waren u.a. Kolja Müller (Planungsdezernat Stadt Frankfurt), Birgit Kasper (Netzwerk Frankfurt für gemeinschaftliches Wohnen), Rolf Novy-Huy (Stiftung Trias) und Prof. Dr. Dirk Löhr (Hochschule Trier / Umwelt-Campus Birkenfeld). Moderiert wurde die Veranstaltung durch die Wirtschaftsjournalistin Elke Pickartz. Anbei ein Mitschnitt des Vortrags und der Diskussionsrunde:

Video 1: Wohnungsnot Wohnprojekte als Lösung
Teil1 LöhrVortrag    https://youtu.be/9caCKVcdZ4Y 

Video 2: Wohnungsnot Wohnprojekte als Lösung
Teil 2 Diskussion     https://youtu.be/cTbBAgIwrYY

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Neue Bodenpolitik effektiver als Mietpreisbremse

Dirk Löhr

Die Mietpreisbremse kuriert letztlich nur Symptome. Um die Problematik bezahlbaren Bauens und Wohnens in den Griff zu bekommen, muss beim vorgelagerten Markt angesetzt werden: Dem Bodenmarkt.

Hierzu ein Interview im Deutschlandfunk: Neue Bodenpolitik effektiver als Mietpreisbremse

Heizt die Bodenwertsteuer die Gentrifizierung an?

Dirk Löhr

In kleinen Gemeinden bis hin zu Mittelstädten (ca. 70 % der Bevölkerung lebt in Kommunen mit weniger als 100.000 Einwohnern) hängt der Bodenwert mehr von der individuellen Lage als von der baulichen Ausnutzbarkeit ab. Exemplarische Zahllastverschiebungsrechnungen (D. Löhr (2017): Grundsteuerreform: Ende einer Odyssee? Ergebnisse einer zahllastbezogenen Analyse. Wirtschaftsdienst 11, S. 809-816) zeigen, dass – bei einer aufkommensneutralen Umstellung der Grundsteuer auf eine Bodenwertsteuer – die größte Entlastung Mehrfamilienhäuser erfahren, die v.a. von Kleineigentümern und Mietern bewohnt werden. Dies ist – zusammen mit der wesentlich höheren Belastung ungenutzter Grundstücke – ein wünschenswerter Effekt, der höher als bei allen anderen Reformvarianten für die Grundsteuer ausfällt. Bezogen auf den in Deutschland dominierenden Typus der Klein- und Mittelstädte ist aus sozialer Sicht die Bodenwertsteuer also allen anderen Reformmodellen überlegen.

Berlin
Urheberschaft: von Nordenfan [CC BY-SA 4.0 (https://creativecommons.org/licenses/by-sa/4.0)%5D, vom Wikimedia Commons
Anders als in Klein- und Mittelstädten sieht jedoch die Situation in Millionenstädten wie Hamburg oder Berlin aus. Hier hängt der Bodenwert vor allem von der baulichen Ausnutzbarkeit der Grundstücke (messbar über die Geschossflächenzahl), und weniger von individuellen Lagefaktoren ab. Mehrfamilienhäuser stehen nahe den Zentren oft auf teurem Grund. Gegner der Bodenwertsteuer wie der neue Hamburger OB Tschentscher befürchten, dass die Bodenwertsteuer hier Gentrifizierungsprozesse anheizen könnte.

Neue Belastungsverschiebungsrechnungen für Berlin (ebenfalls unter der Prämisse der Aufkommensneutralität durchgeführt) zeigen zwar, dass die Bodenwertsteuer im Durchschnitt hier auch zu keinen höheren Belastungen als andere Reformvarianten führt. Allerdings fällt die Belastungsdifferenzierung wesentlich deutlicher aus: Einfache Lagen werden stärker entlastet als bei anderen Reformmodellen – im Gegenzug findet jedoch auch eine stärkere Belastung teurer Wohngegenden statt. Kann dies für die dort lebenden einkommensschwächeren Haushalte zum Problem werden?

Die reine ökonomische Lehre würde hierin zunächst kein soziales Problem erblicken: Boden ist – v.a. in Verdichtungsräumen – sehr preisunelastisch, er kann nicht infolge von Steigerungen von Bodenrenten und Bodenwerten neu produziert werden. Aufgrund der geringen Angebotselastizität sind Erhöhungen der Grundsteuer in Gestalt einer Bodenwertsteuer daher zumindest langfristig kaum überwälzbar. Die Mieter haben infolge einer Grundsteuererhöhung nämlich nicht mehr Geld in der Tasche. Wurde die Zahlungsbereitschaft der Mieter bislang schon voll abschöpft, müssten die Vermieter als Folge einer – rechtlich möglichen – Überwälzung dann also Abstriche bei der Erhöhung der künftigen Kaltmiete machen. Damit trägt also der Eigentümer / Vermieter am Ende wirtschaftlich die in den guten Lagen erhöhte Grundsteuer (nunmehr als Bodenwertsteuer ausgestaltet). Die Bodenwertsteuer kann demnach keine Gentrifizierung auslösen.

Die Wirklichkeit sieht indessen ein wenig anders aus: Der Mietwohnungsmarkt ist ein regulierter, und kein vollkommener Markt. Der Schutz der Mieter hat einen hohen Stellenwert. V.a. private, nicht professionelle Vermieter sind daher zurückhaltend, wenn es darum geht, die Bestandsmiete nach oben anzupassen. Für diese wiegen die Kostenrisiken von rechtlichen Konflikte höher als für institutionelle Vermieter. Ökonomisch ausgedrückt, ist die Anpassung der Miete somit mit Kosten verbunden (Transaktionskosten, Risikokosten). Die Bestandsmieten befinden sich daher häufig teilweise deutlich unterhalb der Mieten, die bei Neuvermietung möglich sind. Die besagten Kosten treiben einen Keil zwischen den theoretisch erzielbaren und den faktisch erhobenen Mieten. So wurde die Zahlungsbereitschaft in der Vergangenheit in sehr vielen Fällen nicht voll abgeschöpft, wie in der Theorie unterstellt.

Erhöht sich nun – infolge einer Umstellung auf die Bodenwertsteuer – in den guten Lagen der Metropolen die Grundsteuer, ergibt sich vor dem Hintergrund der gegenwärtigen rechtlichen Situation die Möglichkeit der begründbaren Umlage der Steuer. Der Mieter kann wenig hiergegen tun: Die Kosten der Anpassung des Vertrages sind für den Vermieter daher gering, die bei Verzicht auf die Anpassung entstehenden Opportunitätskosten wären höher. Vor diesem Hintergrund kann die Bodenwertsteuer zu einer Verteuerung des Wohnens für einkommensschwache Schichten beitragen, die in sehr teuren Lagen zu (noch) moderaten Mieten wohnen.

Anders wäre die Lage, wenn die Umlage der Grundsteuer auf den Mieter rechtlich ausgeschlossen wäre. Wirtschaftlich müsste der Vermieter dann Mieterhöhungen durchsetzen, wenn er sich selber bei einer erhöhten Grundsteuerbelastung schadlos halten will. Dem stehen aber dieselben Gründe entgegen, welche heute schon viele Vermieter von einer maximalen Anpassung ihrer Mieten abhält. Mit anderen Worten: Das Verbot einer Umlage der Grundsteuer auf die Mieter könnte in hochpreisigen Lagen hochverdichteter Metropolen dazu führen, Gentrifizierungsprozesse zu begrenzen.

Eine weitere Möglichkeit, um die Belastungsverschiebungen bei einer Umstellung der Grundsteuer auf eine Bodenwertsteuer abzudämpfen, wären differenzierte Steuersätze für Wohn- und Nichtwohnnutzungen. Damit würde auf die Wohnnutzungen ein geringeres Steuervolumen entfallen, mit der Folge geringerer absoluter Verschiebungen. Dies wird allerdings beträchtliche Widerstände v.a. Seitens der Gewerbebetriebe erzeugen. Ein Beispiel: Von den 750.000 wirtschaftlichen Einheiten, welche in Berlin Grundsteuer generieren, entfallen 85 % auf Wohnnutzungen. Diese zahlen aber lediglich 55 % der Grundsteuer in Höhe von derzeit gut 800 Mio. Euro. Ein differenzierter Steuersatz würde diese Situation noch weiter zu Lasten der Nicht-Wohnnutzungen verschieben. Schließlich stellt sich auch die Frage nach der Rechtfertigung der Belastungsdifferenzierung: Diese könnte in der Absetzbarkeit der Grundsteuer im Rahmen der Ertragsteuer (Einkommen-, Körperschaft- und Gewerbesteuer) bestehen. Diese können allerdings auch nichtgewerbliche Vermieter von Wohnraum in Anspruch nehmen. Daher wäre eine sozialpolitische Rechtfertigung (Entlastung von Wohnen) schlüssiger. Richtig konsistent wird diese Begründung allerdings erst dann, wenn man diese Maßnahme als Alternative, und nicht als zusätzliche Maßnahme zur Abschaffung der Umlegbarkeit der Grundsteuer auf die Mieter sieht. Würde man die Umlegbarkeit der Grundsteuer auf die Mieter abschaffen, wären diese ja schon insoweit entlastet.

Schließlich wären auch noch – wie bei anderen Reformvarianten auch – Härtefall- und Übergangsregelungen denkbar. Weil die Belastungswirkung einer Bodenwertsteuer jedoch stärker als andere Reformvarianten nach guten und einfachen Lagen differenziert, wären sie hier wahrscheinlich dringender erforderlich.

Härtefallregelungen könnten z.B. einsetzen, wenn ein wirtschaftlich schwacher, betagter Eigentümer stark durch eine Bodenwertsteuer belastet wird. Dann könnte die Differenz zwischen der aktuellen Belastung (Bemessungsgrundlage: Einheitswerte) und der neuen Steuerbelastung (Bemessungsgrundlage: Bodenwerte) gestundet werden; die Erben oder Käufer hätten diese dann zu zahlen.

Ebenso kann man sich Caps in besonders belasteten Lagen vorstellen, wenn z.B. die Bodenwertsteuer mehr als 20 % über der alten Grundsteuer liegen sollte. Diese Maßnahme ist jedoch allein deshalb fragwürdig, weil früher oder später eine Angleichung an die generelle Steuerbelastung notwendig wäre. Das Mehrbelastungsproblem würde also nur hinausgeschoben, nicht aber gelöst – wie dies bei einem Verbot der Umlage auf die Mieter der Fall ist.

Wie man es dreht und wendet: Eine saubere Lösung für die Gentrifizierungsproblematik stellt nur das Verbot der Überwälzung der Grundsteuer auf die Mieter dar. Die Gruppe der Mieter ist im Übrigen im Rahmen der beschriebenen Marktsituation auch die relevanteste Gruppe: Die Eigentümerquote beträgt in Berlin gerade einmal 16 %.

Grundsätzlich sollte die Grundsteuer ja auch keine Mietersteuer sein und das Wohnen belasten, sondern die Leistungsfähigkeit des Eigentümers (die in teuren Lagen maßgeblich durch Leistungen der Allgemeinheit vermittelt ist). Insofern wäre es im Zuge einer Grundsteuerreform auch ratsam, § 2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung entsprechend zu ändern.

Im Übrigen ist die Bodenwertsteuer kein Allheilmittel. Fehlentwicklungen, wie sie sich in Gentrifizierungsprozessen und Segregation zeigen, muss primär mit anderen, v.a. planerischen Mitteln entgegengewirkt werden. Die Bodenwertsteuer kann diese Mittel jedoch wesentlich besser als andere Reformvarianten unterstützen.

Die Zahllastverschiebungsrechnungen für Berlin werden in Kontext des anstehenden Urteils des Bundesverfassungsgerichts am 10.4.2018 zur Verfassungskonformität der Einheitsbewertung der Öffentlichkeit zugänglich gemacht.