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Steuerliche Förderung des Wohnungsneubaus: Schuss ins eigene Knie

Dirk Löhr

wie die Hannoversche Allgemeine Zeitung vom 4. Februar berichtet (“Neue Steueranreize sollen Wohnungsbau in Fahrt bringen”, von A. Scheuermann), plant die Bundesregierung eine neue steuerliche Förderung zur Ankurbelung des Wohnungsneubaus. Es geht um eine Sonderabschreibung. Die Baumaßnahmen müssen bis Ende 2018 beginnen, damit diese in Anspruch genommen werden kann. Maßgebend ist das Datum des Bauantrages. Die Sonderabschreibung soll 10 Prozent jeweils im Jahr der Anschaffung beziehungsweise Herstellung und im Folgejahr sowie 9 Prozent im dritten Jahr betragen. Insgesamt können also zusätzlich zur normalen Abschreibung von 2 Prozent jährlich in den ersten drei Jahren 29 Prozent der Baukosten steuerlich abgeschrieben werden. Die Sonderabschreibung gilt nur zeitlich befristet. Letztmalig ist sie im Jahr 2022 möglich. Das Gesetz muss allerdings erst vom Parlament verabschiedet werden.Crowdfunding_Geldregen (1) Was sich zunächst gut anhört und natürlich von den Verbänden der Immobilienwirtschaft beklatscht wird, kann sich aber bei näherem Hinsehen als ein Schuss ins eigene Knie herausstellen. Woran die Förderung nämlich nichts ändert, ist die Knappheit der zur Verfügung stehenden Flächen – v.a. in den Agglomerationen, wo die Wohnungen gebraucht werden. Ganz im Gegenteil wird die Situation hier noch verschärft. Man versetze sich in die Situation eines potentiellen Investors. Dessen Zahlungsbereitschaft für Grundstücke richtet sich nach dem Residualwert, also der Differenz zwischen den (abdiskontierten) Einnahmen sowie den Kosten (incl. kalkulatorischen Gewinn). Schäubles Förderung erhöht dessen Einnahmen bzw. senkt seine Kosten – das Resultat sind höhere “Bieterrente”n und damit höhere Grundstückspreise.

Und die Rechnung geht wie üblich an den Steuerzahler: Laut Finanzministerium entgehen nämlich Bund, Ländern und Gemeinden durch die anvisierten Maßnahmen bis 2020 insgesamt 2,15 Milliarden Euro Steuereinnahmen. Genau dieses Geld heizt die Grundstückspreise weiter an; und das Loch muss v.a. durch die Lohn- und Umsatzsteuerzahler gefüllt werden – nach dem Motto: Das Kleinvieh soll den Mist machen.

Das Ziel der Regierung, die sog. “Baukosten” auf 3.000 Euro pro Quadratmeter zu beschränken, dürfte so ziemlich sicher verfehlt werden – zumal regionale und auch zeitliche Unterschiede in den “Baukosten” eben am aller wenigsten aufgrund von Preisunterschieden zwischen Ziegeln, Stahlträgern und Mörtel zustande kommen. Wenn diese in Mainz zu teuer sind, holt sie ein Investor eben aus dem ländlichen Birkenfeld. Die Unterschiede in den sog. “Baukosten” resultieren eben weniger aus dem eigentlichen Bau, werden v.a. durch Unterschiede in den Grundstückspreisen bewirkt.  Und diese werden dank Schäuble & Co. weiter angeheizt.

Aus der Sache würde ein Schuh, wenn man die Zahlungsströme genau umdrehen würde: Eine höhere Grundsteuer, aber bitte auf den Bodenwert. Wir haben dieses Thema wieder und wieder in diesem Blog behandelt und dabei auf die Initiative “Grundsteuer: Zeitgemäß!” verwiesen.  Hierdurch könnte ein Nutzungsdruck für Grundstückseigentümer erzeugt werden, ihre Flächen einer effizienteren Nutzung zuzuführen, z.B. auf dem Weg der Nachverdichtung. Ein höherer Nutzungsdruck heißt zudem ein höheres Grundstücksangebot, und das drückt auf die Grundstückspreise. Und das eingenommene Geld könnten die Kommunen z.B. für sozialen Wohnbau nutzen.