Ab 2025 werden in Deutschland unterschiedliche Grundsteuersysteme parallel existieren. Das Spektrum reicht von einer bloßen Besteuerung der Grundstücks- und Gebäudefläche (Bayern) bis hin zum Bodenwert (Baden-Württemberg). Das “Bundesmodell” liegt dazwischen. Im März erschient ein Artikel in Modern Economy, der die Auswirkungen der Modelle Bayern und Baden-Württemberg auf Planung und Siedlungsentwicklung untersucht. Der Artikel ist frei zugänglich unter https://www.scirp.org/journal/paperinformation.aspx?paperid=123605
In einem Focus-Artikel vom 10.03.2023 „Städte-Vergleich zeigt das ganze Ausmaß des Grundsteuer-Wirrwars“ verlautbart Focus-Redakteur Christian Böhm, dass Immobilienbesitzer teils drastische Erhöhungen melden. Welche Erhöhungen? Steuererhöhungen können es nicht sein. Die Finanzämter sind gerade dabei, die Grundlagenbescheide für die Grundsteuer (also die Bemessungsgrundlage) zu verschicken – soweit die Steuererklärungen überhaupt eingegangen sind. Folgebescheide mit Zahlungsaufforderung ergehen frühestens Ende 2024. Da die neuen Steuersätze (Hebesätze) noch nicht feststehen, können über die Steuerlasten derzeit noch keine definitiven Aussagen getroffen werden. Böhm hätte besser schreiben sollen: „Erhöhungen der Bemessungsgrundlage“ oder „Erhöhungen des Steuermessbetrages“.
Allerdings: Der Versuch, auch die kommenden Steuerlasten abzuschätzen, ist legitim. Böhm ließ also die ADVISA-Steuerberatungsgesellschaft (Frankfurt a.M.) rechnen. Auf das zugrunde gelegte fiktive Haus in Stuttgart entfällt danach derzeit eine Grundsteuer von 455 Euro, in München 90 Euro und in Hamburg 73 Euro. Soweit keine Einwendungen, wenngleich die Differenzen ein wenig hoch erscheinen.
Foto: Christoph Scholz
Der Punkt ist jedoch: Die alte, auf Einheitswerten von 1964 (West) und 1935 (Ost) beruhende Bemessungsgrundlage dürfte regelmäßig nur einen Bruchteil der an Verkehrswerten orientierten Bemessungsgrundlage ausmachen, wie sie im Bundesmodell der Grundsteuer vorgesehen ist (teilweise nur um die 10%). Dem Bundesmodell folgen allerdings nicht Bayern, Hessen, Niedersachsen, Hamburg und Baden-Württemberg. Baden-Württemberg besteuert dabei nur den Wert des Bodens (Bodenwertsteuer), die anderen Abweichler haben flächenorientierte Grundsteuermodelle im Rahmen einer neu eingeführten Öffnungsklausel im Grundgesetz gewählt.
Das derzeitige Grundsteueraufkommen kann generell wegen der geringen, auf den Einheitswerten basierenden Bemessungsgrundlage nur mit ziemlich hohen Hebesätzen erreicht werden. Stuttgart hat Böhm zufolge einen Hebesatz von 520%, München von 535% und Hamburg von 540%.
Böhm malt nun v.a. für Baden-Württemberg ein Schreckensszenario. Richtig ist, dass sich hier die Bemessungsgrundlage aufgrund der Bodenwertorientierung um ein Vielfaches erhöhen wird. Allerdings: Um dasselbe Steueraufkommen wie heute (oder ein wenig mehr) zu erzielen, würde Stuttgart auch nur einen Bruchteil des heutigen Hebesatzes benötigen. Für Hamburg und München ist eine Absenkung des Hebesatzes nur in geringerem Ausmaß nötig, da in diesen Bundesländern die Erhöhung der Bemessungsgrundlage gegenüber dem Status quo aufgrund der Flächenorientierung geringer als im Bundesmodell oder im Modell Baden-Württemberg ausfällt. Das alles ficht aber Rechenkünstler Böhm nicht an, der unverdrossen die heutigen Grundsteuerhebesätze auf die neuen Bemessungsgrundlagen anlegt. In Stuttgart stiege für das fiktive Haus dann die Grundsteuer von 455 Euro auf 2.366 Euro an, aber auch in München ergäbe sich noch ein Anstieg von 90 auf 482 Euro. Nach der Logik Böhms müsste sich dann allerdings auch das Grundsteueraufkommen für Baden-Württemberg insgesamt um ein Vielfaches erhöhen. Legt man die verquere Rechen”logik” Böhms gar auf das gesamte Bundesgebiet an, hätte die Grundsteuer – bislang mit ca. 15 Mrd. Euro Aufkommen eher eine Bagatellsteuer – eine ähnliche Größenordnung wie die veranlagte Einkommensteuer.
Tatsächlich war und ist aber die Neutralität des Grundsteueraufkommens das politische Ziel – wenn auch davon auszugehen ist, dass dies oft nicht gelingt. Legen wir eine realistische Hebesatzanpassung für das Beispiel Stuttgart zugrunde, kommen wir zwar auch auf eine Steigerung der Grundsteuerbelastung für das betrachtete Objekt. Allerdings ist diese weitaus weniger dramatisch als von Böhm behauptet – der betreffende Eigentümer hätte vielleicht 200 bis 300 Euro mehr als heute zu bezahlen. Seriöse Belastungsverschiebungsrechnungen hätten Aufklärung für Böhm schaffen können (z.B. Henger & Schäfer 2015, Loehr 2023), diese passen aber nicht in das von ihm gezeichnete Schreckensbild. Belastungsverschiebungen im Rahmen der Grundsteuerreform sind im Übrigen grundsätzlich gerechtfertigt – ansonsten hätte das Bundesverfassungsgericht im April 2018 die alten, auf dem Einheitswert beruhenden grundsteuerlichen Bemessungsgrundlagen nicht verwerfen müssen. Und: Böhms Fall liegt eine Wohnfläche von 200 qm zugrunde, das Grundstück von 500 qm hat jedoch einen Bodenwert von einer halben Mio. Euro. Im deutschen Durchschnitt liegt der Bodenwert pro qm ca. bei 250 bis 300 Euro, nicht bei 1000 Euro. Die Zusatzbelastung durch die Bodenwertsteuer übt einen sanften Druck auf den Grundstückseigentümer aus, diese teure Grundstücksfläche doch vielleicht effizienter als durch ein Ein- oder Zweifamilienhaus zu nutzen. Mehr Wohnungen bedeuten bei der Bodenwertsteuer nämlich weniger Steuerlast pro Wohnung.
Bei den von Böhm zugrunde gelegten Daten kratzt man mit der Immobilie an der Millionengrenze, wobei der Bodenwert mehr als 50% des Gesamtwertes ausmachen und im letzten Jahrzehnt massiv gestiegen sein dürfte. Nach Braun (2021, S. 60) haben sich die Bodenwerte in den Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern allein im letzten Jahrzehnt um mehr als das 3,5-fache erhöht. Dieser Wertzuwachs ist aber nicht auf irgendeine Leistung des Eigentümers zurückzuführen.
Bei dem Hauseigentümer von Böhm handelt es sich also nicht um einen armen Menschen, sondern um einen Vermögensmillionär. Klar: Es sind extreme Fälle denkbar (wenngleich selten), wie eine alte Dame mit geringem Einkommen, die in einer herrlichen Stadtvilla lebt. Das ist der berühmte „Asset-rich-income poor“-Fall, die klassische „Willmersdorfer Witwe“ bzw. ihr Pendant in Stuttgart. Allerdings darf man eher seltene Fälle nicht zur Grundlage steuerlicher Typisierung machen – das Steuerrecht ist ein Massenfallrecht.
Und: Das Totschlagsargument der „Willmersdorfer Witwe“ ist auch aus ethischer Sicht abstrus. Nehmen wir eine Analogie: Die schlecht bezahlte langjährige Reinigungskraft Aschenputtel erbt ein riesiges Schloss von einem dahingeschiedenen Verehrer. Sie hat zwei Möglichkeiten: Einerseits ihren Lebenstraum erfüllen und dort allein als Schlossherrin wohnen. Oder aber das Schloss nicht vollständig selbst zu nutzen, sondern teilweise oder ganz zu verkaufen oder an ein Museum zu vermieten – und mit dem erlösten Geld in eine angemessen große, aber bessere Wohnung als gegenwärtig zu ziehen. Ich höre schon: „Was für ein Vergleich!“ – der Vergleich ist aber gar nicht verkehrt, denn genau wie bei Aschenputtel hat auch der Bodeneigentümer den Bodenwert nicht geschaffen, sondern Dritte (die Gemeinschaft, v.a. mit öffentlichen Infrastrukturinvestitionen). Wie bei Aschenputtel fallen dem Bodeneigentümer die Bodenwertsteigerungen unentgeltlich zu. Unser Aschenputtel entschließt sich jedoch, ihren Lebenstraum wahrzumachen und selbst allein in dem Schloss zu wohnen. Schnell erkennt sie, dass der Unterhalt des Schlosses ihre finanziellen Möglichkeiten übersteigt. Sie rennt zum Journalisten B., der sofort empört schreibt, die Frau sei nun durch das Erbe zu einem Sozialfall geworden, und sie habe die Unterstützung der Gemeinschaft wohl dringend verdient. Wer so argumentiert, hat schiefe moralische Maßstäbe. Im Übrigen sind steuerliche Härtefallregelungen denkbar. Beispielsweise könnte die Steuer des schwäbischen Äquivalents der “Wilmersdorfer Witwe” eingefroren und dann der Differenzbetrag von den Erben oder Käufern beglichen werden (diese Regelung ist leider im Landesgrundsteuergesetz Baden-Württemberg nicht enthalten).
Wo so viel journalistischer Mist wie bei Böhm aufgehäuft wird, darf auf dem Gipfel keinesfalls der Augsburger Rechtsprofessor Gregor Kirchhof als Sahnehäubchen fehlen. Sein Name lässt das Herz eines jeden Immobilienlobbyisten höher schlagen. Er ist grundsätzlich ein Verfechter des bayerischen Flächenmodells, wonach nur Boden- und Gebäudefläche in die grundsteuerliche Bemessungsgrundlage eingehen, aber nicht der Wert. In der Folge wird eine alte, fast abrissreife Wohnimmobilie in schlechtester Lage genauso hoch besteuert wie eine nagelneue Immobilie in der allerbesten Lage, wenn nur die Größe dieselbe ist. Das Gesetz offenbart ein gelinde gesagt merkwürdiges Verständnis des Allgemeinen Gleichheitssatzes (Art. 3 Abs. 1 GG). Dieser spielt auch im Steuerrecht eine große Rolle und besagt, dass wirtschaftlich Gleiches gleich und wirtschaftlich Ungleiches ungleich behandelt werden soll. Die eigentliche Rechtfertigung für das bayerische Flächenmodell heißt aber „Äquivalenz“. Der Steuerpflichtige soll der Kommune etwas von den Vorteilen zurückgeben, die er aufgrund der Nähe zu zentralen Infrastrukturen, öffentlichen Räumen etc. hat – eben allem, was eine durch öffentliche Mittel geschaffene gute Lage ausmacht. Ein guter Indikator für den Zugang zu Infrastruktureinrichtungen wäre der Bodenwert, in dem sich genau dies abbildet. In den teuren zentralen Lagen mit gutem Infrastrukturzugang ist dieser hoch, in der räumlichen Peripherie gering. Doch Kirchhof weist das zurück und setzt primär auf die Fläche als Bemessungsgrundlage (Kirchhof 2018). Das wäre aber nur dann angemessen, wenn Wohn- wie Gewerbeflächen in teuren, zentralen Lagen tendenziell deutlich größer wären als in der Peripherie. Das allerdings wäre eine Erkenntnis, für die Kirchhof wohl einen Nobelpreis verdient hätte, zumal sie allem zuwiderläuft, was an raumwirtschaftlichen Mustern bekannt und untersucht ist. Ganz wohl ist Kirchhof mit diesen Behauptungen allerdings auch nicht, weswegen er die Ergänzung durch ein Regionalwertmodell vorschlägt. Ähnliches haben Hamburg, Niedersachsen und Hessen denn auch verwirklicht – allerdings können diese lagebezogenen Differenzierungen weder die Unterschiede im Verkehrswert der Gesamtimmobilie noch diejenigen des Bodenwertes auch nur annähernd abbilden. Es ist schon eine merkwürdige Interpretation von Äquivalenz, wenn am Ende die Nutznießer guter, zentraler Lagen (mit gutem Zugang zu Infrastruktureinrichtungen) relativ zum Wert ihrer Immobilie weniger bezahlen als die Bewohner einfacher Lagen.
Zudem preist Kirchhof im Artikel von Böhm noch einmal die Einfachheit der bayerischen Grundsteuer. Tatsache ist aber, dass Bayern derzeit bei den bislang eingegangenen Steuererklärungen mit seiner „Einfachsteuer“ das Schlusslicht unter allen deutschen Bundesländern ist. Auch hier müssen – wie im Bundesmodell – aufwändige Gebäudeflächenberechnungen durchgeführt werden (lediglich das Bodenwertsteuermodell kommt ohne diese aus). Wollen Sie, lieber Leser, ihren Vermieter verklagen: Machen Sie es am besten über die im Mietvertrag angegebene Fläche, die stimmt so gut wie nie. In Bayern fehlen derzeit noch etwa ein Drittel aller Grundsteuererklärungen. Bayern hat als einziges Bundesland die Abgabefrist noch einmal bis Ende April erweitert. Doch wollen wir fair sein: Die größte Hürde für die Abgabe der Steuererklärung dürften die benutzerunfreundlichen und unverständlichen in den ELSTER-Grundsteuerformulare sein, weniger die unterschiedliche Komplexität der verschiedenen Grundsteuermodelle.
Dennoch, es bleibt festzuhalten: Böhm verdingt sich mit seiner einseitigen Stellungnahme gegen wertorientierte Grundsteuermodelle als Sprachrohr der Immobilienwirtschaft, die durch wertorientierte Grundsteuermodelle allgemein, durch die Bodenwertsteuer im Besonderen ihr Geschäftsmodell angekratzt sieht.
Die Glaubwürdigkeit des Focus wird durch Stimmungsmache wie im Beitrag Böhms beschädigt.
Literatur
Braun, R. (2021): Versorgungsengpässe, Preisanstiege und Lösungsansätze auf großstädtischen Wohnungsmärkten. In: Spars, G. (Hrsg.): Wohnungsfrage 3,0. Stuttgart: Kohlhammer, S. 45-74.
Kirchhof, G. (2018): Die grundgesetzlichen Grenzen der Grundsteuerreform. Gutachten für DIE FAMILIENUNTERNEHMER e.V., Augsburg/Berlin.
Löhr, D. (2023): Impacts of Property Taxes on Planning and Settlement Development – Germany as a Living Lab. Modern Economy 14 (3). DOI: 10.4236/me.2023.143014
Der Berg kreißte, und gebar … ein Kompromissmodell. Am 1.2.2019 tagten die Länderfinanzminister, um sich über die zukünftige Ausgestaltung der Grundsteuer zu verständigen. Damit wurde die Diskussion weitergeführt, die Bundesfinanzminister Scholz Ende November 2018 mit der Vorstellung zweier möglicher Reformmodelle eröffnet hatte:
Ein wertunabhängiges Modell („WUM“), dessen Bemessungsgrundlage sich lediglich an der Boden- und Gebäudefläche orientiert und
ein wertabhängiges Modell („WAM“), das letztlich eine Aktualisierung der Einheitsbewertung darstellt. Es nähert sich jedoch stärker als das alte Ertragswertverfahren dem im Rahmen der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelten Ertragswertverfahren zur Verkehrswertermittlung an. Nichtwohngrundstücke, wofür Mieten schwer feststellbar sind, sollen in einem Sachwertverfahren ermittelt werden, wobei ebenfalls das Sachwertverfahren der ImmoWertV als Vorbild dient.
Während das WUM offenbar von weiten Teilen der CDU/CSU- und auch der FDP-Bundestagsfraktion favorisiert wurde, stand die SPD-Bundestagsfraktion wohl mehrheitlich hinter dem WAM. Gleiches galt auch für den Bundesfinanzminister selbst. Sympathien hinsichtlich des WAM gab es auch von Teilen der Grünen und der Linkspartei. Das WUM ist mittlerweile aus dem Rennen; offenbar erschien es den Finanzministern nicht vermittelbar, wenn eine geringwertige Immobilie in einer Stadtrandlage genauso hoch besteuert wird wie eine hochwertige in einer zentralen Lage.
Bei dem neuen Kompromissmodell handelt es sich offensichtlich um eine vereinfachende „Abschichtung“ des wertabhängigen Modells (WAM). Wie schon im WAM sollen Bodenrichtwerte in die Bemessungsgrundlage eingehen. Allerdings soll nun grundsätzlich auf amtlich ermittelte Durchschnittsmieten abgestellt werden (Nettokaltmieten aus dem Mikrozensus, die nach Mietstufen gestaffelt werden). Nur in den Fällen einer sehr niedrigen tatsächlichen Miete (die tiefer als 30 Prozent der durchschnittlichen Nettokaltmiete ist) soll auf diese zurückgegriffen werden.
Das Kompromissmodell erscheint trotz der „Abschichtungen“ immer noch sehr komplex. Beispielsweise müssen wohl im Rahmen des subsidiär anzuwendenden Sachwertverfahrens bei gemischt genutzten Grundstücken oder Geschäftsgrundstücken erst einmal die Betriebsvorrichtungen vom Grundvermögen abgesondert werden. Ein Beispiel: Sind die “Etagen” in einer Fabrikhalle Teilgeschosse (Grundvermögen) oder Arbeitsbühnen (Betriebsvorrichtungen)? Auch für die Land- und Forstwirtschaft sind komplexe Bewertungsregeln vorgesehen, die sich am Ertragswertverfahren orientieren, das im Gesetzentwurf des Bundesrats im Jahre 2016 vorgestellt wurde (BR-Drs. 515/16).
Das Bundesverfassungsgericht ließ in seinem Grundsteuer-Urteil vom 10.4.2018 dem Gesetzgeber zwar einen weiten Spielraum für eine Neugestaltung der Grundsteuer. Allerdings forderte es ein, dass ein Belastungsgrund benannt und dieser “realitäts- und gleichheitsgerecht” umgesetzt wird. Ein die neue Steuer rechtfertigender Belastungsgrund wurde bislang nicht benannt. Offenbar wurde das neue Modell aber stark vom Leistungsfähigkeitsgedanken inspiriert: Die Rechtfertigung der Grundsteuer durch die „Fundustheorie“ (“fundierte” Einkommen können stärker belastet werden als nicht fundierte) wird in der Steuerrechtslehre mittlerweile nicht mehr als zeitgemäß angesehen, und auch die Begründung über Nutzenäquivalenz (Heranziehung der Steuerpflichtigen entsprechend des Nutzens, der aus den kommunalen Leistungen gezogen wird) wäre zweifelhaft. Der größte Teil der Steuer würde nämlich auch bei dem neuen Modell auf das Gebäude entfallen. Dieses stellt jedoch eine Leistung des Grundstückseigentümers dar, und nicht der Kommune. Nutzenäquivalenz wäre lediglich hinsichtlich der Bodenwertkomponente in der Bemessungsgrundlage ein nachvollziehbarer Belastungsgrund (Löhr, Grundsteuerreform: Abschaffung der Umlagefähigkeit? Betriebs-Berater 3/2019, S. 94-95, s. den vorherigen Blogbeitrag).
Zumal auch andere Steuern (v.a. die Einkommensteuer) auf dieser Rechtfertigung beruhen und es sich bei der Grundsteuer um eine Objektsteuer handelt, ist der Stellenwert des Leistungsfähigkeitsprinzips allerdings unter Juristen umstritten (Kirchhof, Die Reform der Grundsteuer und das Maß des Grundgesetzes, Gutachten im Auftrag des ZIA, 2019). Ob sich diese – vermutliche – Begründung halten lässt, wird sich wohl erst herausstellen, wenn die Sache beim Bundesverfassungsgericht landet (jede Reformvariante würde allerdings diesen Weg nehmen). Inwieweit die Idee der Belastung der (objektiven) Leistungsfähigkeit folgerichtig umgesetzt wird, dürfte sich erst noch herausstellen, wenn weitere Parameter im Zuge der Anfertigung des Gesetzentwurfs konkretisiert worden sind. Jedenfalls wäre zu fordern, dass die Struktur der Steuerbelastung nicht ohne Grund von den Relationen der Verkehrswerte innerhalb einer Kommune wesentlich abweicht. Wenngleich aus den „Eckpunkten“ keine offensichtlichen Verfassungsverstöße erkennbar sind, wird dementsprechend noch zu sehen sein, inwieweit z.B. das noch verbleibende Nebeneinander von amtlich ermittelten Durchschnittsmieten und tatsächlich gezahlten Mieten, die Orientierung an historischen Baujahren (die nur begrenzt Rückschlüsse über die Restnutzungsdauer des Gebäudes zulassen), die Differenzierung der Steuermesszahl nach Nutzungen oder das bei bestimmten Immobilien anzuwendende Sachwertverfahren diesbezüglich zu systematischen Verzerrungen führen. Hier sind noch Belastungsverschiebungsrechnungen durchzuführen (erst dann wird man auch Aussagen hinsichtlich der Auswirkungen auf Investitionstätigkeit und bezahlbares Wohnen etc. treffen können). Nahezu sämtliche oben skizzierten Probleme sind auf die Ermittlung des Gebäudewertes zurückzuführen. Es bleibt abzuwarten, welche Modifikationen im Rahmen der Gesetzesberatungen noch in den Gesetzentwurf Einzug halten und inwieweit diese die Vorgaben des Verfassungsgerichts berühren. Schließlich wird vor diesem Hintergrund auch noch eine Diskussion darüber zu führen sein, ob mit Blick auf Art. 105 Abs. 2, Art. 72 Abs. 2 und Art. 125a Abs. 2 GG die Gesetzgebungskompetenz ohne Weiteres noch beim Bund liegen kann oder nicht doch eine Grundgesetzänderung erforderlich ist (die Vermeidung einer Grundgesetzänderung dürfte im gestrigen Treffen der Finanzminister ein starkes Argument für das Kompromissmodell gewesen sein). Hintergrund: Wenn das alte System grundsätzlich fortgeführt wird, behält der Bund die Gesetzgebungskompetenz, ansonsten nicht.
Sollte eine der genannten Hürden nicht bis Ende des Jahres genommen werden, würde die Zeit vor dem Hintergrund des vom BVerfG gesetzten Zeitrahmens sehr knapp werden. Dabei wird auch das Verhalten der CSU spannend, die wohl noch nicht ganz auf der Kompromisslinie liegt. Möglicherweise fällt in diesem Fall die Gesetzgebungskompetenz an die Länder zurück (Voraussetzung wäre allerdings ein Freigabegesetz). Dies könnte dann die Stunde der Bodenwertsteuer sein, wie sie von der Initiative “Grundsteuer: Zeitgemäß!” vertreten wird.
Fazit: Es gilt die alte Kritik an den Verbundsteuern auch für das Kompromissmodell, die der Nobelpreisträger William Vickrey auf den Punkt gebracht so beschrieb: „Eine Kombination einer der besten mit einer der schlechtesten Steuern“.
Am 12.6.2017 veröffentlichte das Handelsblatt den von Norbert Häring verfassten Artikel “Eine Reform, die allen recht ist“. Leider ist dieser sehr gute Artikel nur den Inhabern des Handelsblatt Digitalpasses zugänglich. In seinem Blogartikel
wiederholt der Handelsblatt-Redakteur die wichtigsten Aspekte aus dem Handelsblatt-Artikel und geht mit seinen Betrachtungen sogar darüber hinaus. Absolut lesenswert!
Nun wachen auch die bayerischen Städte und Gemeinden auf: Ca. 200.000 Grundstücke werden im Freistaat offenbar gehortet; in Zeiten niedriger Zinsen wird das Geld in ungenutzte Grundstücke gesteckt, um so Wertsteigerungen zu generieren (s. hierzu den Beitrag von BR 24.de).
Was für den individuellen Grundstückseigentümer schön ist, entpuppt sich für die betreffenden Gemeinden als Belastung: Sie müssen mit hohem Einsatz von Steuermitteln immer mehr Fläche ausweichen und die Zersiedelung vorantreiben, um die Wohnbedürfnisse noch befriedigen zu können. So wird nun im bayerischen Gemeindetag die Wiedereinführung einer Baulandsteuer auf ungenutzte Grundstücke diskutiert (s. den Bericht vom 1.2.1017). Indessen: So etwas gab es schon einmal zu Beginn der 60er Jahre. Die Baulandsteuer wurde aus guten Gründen schnell wieder abgeschafft: Die Baulandsteuer ist streitbefangen, zumal oftmals nicht klar ist, wann genau ein Grundstück genutzt oder ungenutzt ist. Was ist z.B. mit einer Holzhütte (in dem ein armes altes Rentnerehepaar lebt)? Was mit einer Bauruine, die noch teilweise als Lagerschuppen genutzt wird? Generell soll ja nur die Nicht-Nutzung, nicht aber die ineffiziente Nutzung der Fläche steuerlich belastet werden. Auf ein geringfügig oder an nur wenigen Tagen genutztes bebautes Grundstück käme keine Sonderbelastung zu. Ein Nutzungsdruck kann so nur partiell entfaltet werden. Deswegen und weil wirtschaftliche Entscheidungen verzerrt werden, sind auch Ökonomen im Allgemeinen nicht gerade von der Baulandsteuer begeistert.Nicht von ungefähr wird die Baulandsteuer auch nicht von der Initiative “Grundsteuer: Zeitgemäß!” verfolgt.
All diese Probleme werden durch eine Bodenwertsteuer vermieden. Sie belastet alle Grundstücke entsprechend ihrer optimalen Verwendung, die sich im Bodenwert abbildet. Wer sein Grundstück suboptimal nutzen will, darf dies durchaus tun. Da er jedoch dieselben Leistungen von der Gemeinschaft erhält wie bei einer optimalen Verwendung, muss er jedoch auch dieselben Steuern zahlen. Wirtschaftliche Entscheidungen werden nicht verzerrt: Die Steuer ist unabhängig von seinen Handlungen immer dieselbe; der Grundstückseigentümer kann lediglich versuchen, durch eine optimale Nutzung des Grundstücks die Nettobelastung zu reduzieren. Streitereien bezüglich der Frage, ob und wann ein Grundstück genutzt ist, können nicht auftreten.
Im Blogartikel vom 16.2. berichteten wir über den offenbaren Unwillen der Regierungskoalition, die vom Bundesrat im Herbst 2016 beschlossenen Gesetzentwürfe zur Reform des Bewertungsgesetzes und des Grundgesetzes (als erste Stufe der Grundsteuerreform) im Bundestag behandeln zu lassen.
Wenn aber die Gesetzentwürfe bis Ende Juni nicht im Bundestag behandelt werden, verfallen sie. Dann wäre ein erneuter Bundesratsbeschluss nötig, um das Verfahren wieder aufleben zu lassen.
Die Situation wird nun vor dem Hintergrund der Tatsache brisant, dass das Bundesverfassungsgericht noch in diesem Jahr über die Einheitswerte als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer zu urteilen beabsichtigt (Verfassungsbeschwerden gegen Einheitswertbescheide und Grundsteuermessbescheide (1 BvR 639/11, 1 BvR 889/12)). Hierzu siehe die betreffende Übersicht für das Jahr 2017.
Wenn – was zu erwarten ist – das Bundesverfassungsgericht die gegenwärtige Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer als verfassungswidrig verwirft, dürfte sie dem Gesetzgeber eine Zeitspanne von maximal drei Jahre zur Nachbesserung einräumen. Ist der Gesetzgeber hierzu nicht in der Lage, dürfte die Grundsteuer ausgesetzt werden und damit ein ähnliches Schicksal wie die Vermögensteuer erleiden. Damit ginge den ohnehin finanziell gebeutelten Kommunen eine der wichtigsten Einnahmequellen verloren.
Zwar könnten Länder und Bundesregierung das Gesetzgebungsverfahren auf Grundlage der existierenden Gesetzentwürfe schnell wieder auf den Weg zu bringen versuchen. Ob dies gelingt, ist allerdings v.a. wegen der Opposition Bayerns mehr als unsicher.
Doch selbst wenn es gelingt, würde man ca. 10 Jahre brauchen, um die neuen “Kostenwerte” als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer verfügbar zu machen – dies dürfte vom Bundesverfassungsgericht nicht toleriert werden. Als gangbarer Ausweg erscheint, dass zwar auf die vorhandenen Gesetzentwürfe zurückgegriffen wird, aber die Steuermesszahlen für die Gebäude einstweilen auf Null gesetzt werden. Vor allem die Gebäudebewertung ist nämlich für die lange Zeitspanne verantwortlich, die für die Neubewertung erforderlich ist. Die Bodenwerte liegen hingegen in Gestalt der von den Gutachterausschüssen vorhandenen Bodenrichtwerten grundsätzlich vor. Allerdings ist die Qualität in den verschiedenen Bundesländern sehr unterschiedlich, weswegen es einer bundesweiten Vereinheitlichung von Organisation und Arbeitsweise und einer besseren Ausstattung der Gutachterausschüsse bedarf.
In einer Pressemitteilung vom 15.2. veröffentlichte die sächsische Bundestagsabgeordnete Susanna Karawanskij (DIE LINKE), Sprecherin der Fraktion für Kommunalfinanzen, den aktuellen Stand der Grundsteuerreform, wie ihn das Bundesministerium der Finanzen im Ausschuss bekannt gab. Hiernach ist offenbar die durch den Bundesrat im September letzten Jahres initiierte Reform der Grundsteuer bis auf Weiteres auf Eis gelegt. Die Bundesregierung möchte anscheinend die Gesetzentwürfe nur bei einvernehmlicher Haltung des Bundesrates unterstützen – hier stimmten aber Bayern und Hamburg dagegen. Weder in der Plenar- noch Ausschussplanung sind daher die beiden vorliegenden Gesetzentwürfe aufgesetzt. Am Ende dieser Wahlperiode verfallen jedoch die nicht behandelten Gesetzentwürfe. Bislang übte das Bundesverfassungsgericht mit Blick auf die gemeinhin als verfassungswidrig angesehenen Einheitswerte (die auf den Jahren 1964 für den Westen bzw. 1935 für den Osten Deutschlands basieren) Zurückhaltung. Es ist nicht auszuschließen, dass das Gericht der Politik erst einmal die Chance zur Reform einräumen wollte, bevor ein Urteil verkündet wird. Trifft die Information in der Pressemitteilung zu, wird diese Chance offenbar von der Politik wieder einmal vertan; die Wahrscheinlichkeit, dass das Bundesverfassungsgericht nun mit einem Urteil aufwartet, dürfte damit eher größer geworden sein. Karawanskij: “Wenn das Bundesverfassungsgericht mit einem Urteil kommt und das gegenwärtige Gesetz mit den veralteten Einheitswerten für verfassungswidrig erklärt, droht bis zur Nachbesserung durch den Gesetzgeber eine Aussetzung der Grundsteuer.” In der Regel gibt das Bundesverfassungsgericht bei solchen Nachbesserungen dem Gesetzgeber zwar bis zu drei Jahren Zeit; der im Zuge der Bundesratsinitiative eingebrachte betreffende Gesetzentwurf (Reform des Bewertungsgesetzes) hätte allerdings zehn Jahre für die Implementierung benötigt – was eine unmittelbare Konsequenz der bislang genauso zwanghaft wie unnötiger Weise verfolgten Einbeziehung der Gebäude in die grundsteuerliche Bemessungsgrundlage ist. Mit einer Aussetzung der Grundsteuer würde eine der wichtigsten Einnahmequellen der ohnehin finanziell nicht weich gebetteten Kommunen versiegen. Die von der Initiative “Grundsteuer: Zeitgemäß!” propagierte bodenbezogene Grundsteuer könnte hingegen auf Grundlage der schon bestehenden Bodenrichtwerte kurzfristig umgesetzt werden.
Kürzlich hatte die Initiative „Grundsteuer: Zeitgemäß!“ ein Schreiben u.a. an die im Bundestag vertretenen Fraktionen versendet. Diese wurden aufgefordert, ihre bisherige Position zur Grundsteuerreform zu überdenken. Bislang besteht nämlich de facto eine „Mega-Koalition“ der Ignoranten: Denn über die Parteigrenzen hinweg und bis in die Opposition hinein wird die Bedeutung dieses Schlüsselthemas für den Einstieg in eine effizientere, effektivere und gerechtere Finanzverfassung bis jetzt nicht erkannt. Dem Verfasser liegt nun ein Antwortschreiben des Berichterstatters einer auch in der Bundesregierung vertretenen Volkspartei vor, die an die Initiative gerichtet ist. Zumal sich wie gesagt die im Bundestag vertretenen Parteien bei dieser zentralen Frage nicht wirklich unterscheiden, ist der Absender unerheblich. Es geht uns vielmehr um die Diskussion einiger im Antwortschreiben hervorgebrachter Argumente pro verbundene Grundsteuer (nachfolgend kursiv hervorgehoben), die sich immer wiederholen:
Besagter Berichterstatter hält die Sorge vor einer innovationshemmenden Wirkung der Grundsteuer für unbegründet. Steuern auf Immobilien, so die Begründung, gehören laut OECD zu den Steuern, die Wachstum und Investitionen grundsätzlich am wenigsten hemmen (OECD 2010, Tax Policy Reform and Economic Growth). Nach William Vickrey (einem Träger des Wirtschafts-Nobelpreises) stellt die verbundene Bemessungsgrundlage zwei Steuern in einer dar. Sie verbindet eine der besten und eine der schlechtesten Steuern, die wir haben („The property tax combines one of the best and one of the worst taxes we have” – W. Vickrey 2002). Die positiven Effekte, auf welche die OECD sich bezieht, rühren nicht von der Gebäudekomponente (Besteuerung des Faktors Kapital), sondern von der Bodenkomponente (Besteuerung des Faktors Boden) her. Die OECD-Ökonomen differenzieren an dieser Stelle nicht – und folgen damit einer unredlichen Argumentation des derzeitigen Mainstreams der Wirtschaftswissenschaften.
Eng verwandt hiermit ist ein weiteres Argument: Danach finanzieren die Kommunen mit der Grundsteuer jene Leistungen, die sie unentgeltlich erbringen, damit Grundstücke und Gebäude genutzt werden können (bspw. Stromleitungen, Straßen, Abwasser). Verursachergerecht kann die Steuer allerdings nur unter Einbezug der Gebäude erhoben werden, denn nur so wird die Grundsteuer jenen Bürgern und Betrieben angelastet, die die Leistungen der Kommune auch tatsächlich nutzen. Auf diese Weise – so der Vortrag des Berichterstatters – würde die Grundsteuer dem Äquivalenzprinzip gerecht. Gerade bei Stromleitungen, Straßen, Abwässer handelt es sich um Bereitstellungsleistungen, welche den Wert von Grund und Boden erhöhen. Es handelt sich zudem um natürliche Monopole, bei denen wohlfahrtsoptimale Grenzkostenpreise unterhalb der Vollkostenpreise liegen („Grenzkostenparadoxon“). Die optimale und verursachergerechte Bepreisung der Inanspruchnahme solcher Leistungen zu Grenzkosten lässt sich gerade und dann herstellen, wenn ihre Fixkosten über die Bodenrenten gedeckt werden – zumal die Bodeneigentümer von der bloßen Bereitstellung profitieren (Vickrey 2002, s. auch das Henry George-Theorem). Je konsequenter die – durch die Öffentlichkeit geschaffenen – Bodenrenten auch wieder über eine Bodensteuer der Öffentlichkeit zugeführt werden können, umso besser ist eine verursachergerechte Bepreisung öffentlicher Leistungen via Grenzkosten überhaupt erst möglich. Der Verbrauch von Gas, Wasser etc. wird am besten über grenzkostenorientierte Gebühren bepreist – die Gebäudekosten haben damit herzlich wenig zu tun. Die vorzugswürdige Grenzkostenbepreisung ist aber erst dann möglich, wenn der konkrete Nutzer nicht die Fixkosten der Infrastruktur tragen muss. Wird versucht, einen Teil der Fixkosten über die Gebäudekomponente abzudecken, so ist u.a. zu berücksichtigen, dass gerade über die Gebäudekomponente der Bemessungsgrundlage eine Abwälzung auf die Mieter möglich gemacht wird. Der Mieter finanziert dann letztlich über die Grundsteuer – zusätzlich zu seiner eigentlichen Miete – auch und gerade diejenigen Leistungen, welche den Boden des Grundeigentümers / Vermieters noch wertvoller machen. Letztlich kommt er so für die vollen Kosten der öffentlichen Leistungen auf. Der Unterschied zwischen Grenz- und Vollkosten, der so den Grundstückseigentümern unentgeltlich zufällt, liegt bei vielen infrastrukturgebundenen Leistungen bei 60 bis 90 Prozent der Gesamtkosten. Genauso treibt man die Menschen den Rechtspopulisten in die Arme.
Was im Übrigen das vom Berichterstatter bemühte Äquivalenzprinzip betrifft, so betritt er das Feld der „Steuergerechtigkeit“ – mit sehr wackligen Schritten: Eine reine Bodensteuer wäre danach ungerecht, denn sie würde dafür sorgen, dass ein Villenbesitzer genauso viel (oder wenig) Grundsteuer zahlen muss wie der Eigentümer eines kleinen Häuschens. Allerdings profitiert der Besitzer des kleinen Häuschens genauso von der Infrastruktur und den Vorteilen der Agglomeration wie derjenigen der Villa – aus dieser ziehen beide in derselben Weise einen Vorteil bezüglich ihres Bodenwertes. Weder der Eigentümer des kleinen Häuschens noch derjenigen der Villa geben aber der Gesellschaft eine adäquate Kompensation für ihre Vorteile zurück. Die Bodenwertsteuer hingegen trägt dazu bei, solche externen Effekte (die Bodenwerte werden durch externe Effekte „gemacht“!) zu internalisieren. Grundsätzlich ist es unmoralisch, ungerecht und im Übrigen auch ineffizient, wenn die Aneignung von Werten legalisiert wird, die von anderen Menschen geschaffen wurden. Genauso wenig wie das Strafrecht Kleindiebstahl als strafbewehrten Tatbestand ausnimmt, darf die Aneignung von öffentlichen Werten durch Private ausgeklammert werden – auch dann, wenn sie sich nur im Kleinen ereignet. Unrecht wird nicht dadurch zu Recht, dass es „demokratisiert“ wird. Hierdurch schafft man lediglich moralische Korruption (George 1885). Genau dies geschieht, wenn bei der Aneignung von Werten, die durch andere Leute (Private bzw. die Gemeinschaft) geschaffen wurden zweierlei Maßstäbe angelegt werden. Das Gerechtigkeitsverständnis, das vom Berichterstatter der betreffenden Fraktion bemüht wird, beinhaltet die Legitimität der privaten Aneignung öffentlich geschaffener Werte, und im Gegenzug die Legitimität der Sozialisierung privat geschaffener Werte. Zumindest meinem Gerechtigkeitsverständnis entspricht dies nicht. Allenfalls kann man über Übergangsregelungen diskutieren, nachdem falsche Leitbilder (etwa über “Eigentum” an sich oder das allein stehende Einfamilienhaus im Grünen) jahrzehntelang kolportiert wurden. Korrumpiert und in seiner Bedeutung verzerrt wird durch die betreffende Argumentation im Übrigen auch der Rechtfertigungsgrund „Äquivalenz“. Diese wird gerade durch die Besteuerung derjenigen Werte hergestellt, welche die Gemeinschaft – und nicht der Bodeneigentümer – geschaffen hat. Und dies kann nur die Bodenwertsteuer, nicht aber die verbundene Grundsteuer (diese belastet v.a. die Werte, die der Hauseigentümer erstellt hat). Der Berichterstatter ist offensichtlich so in der (Fehl-) Interpretation der Grundsteuer als Sondervermögensteuer gefangen, dass er die besagte Perspektive nicht einnehmen kann.
Damit befinden wir uns schon mitten in der Gerechtigkeitsdiskussion. Der betreffende Berichterstatter hebt hervor, dass bei der Grundsteuerreform nicht nur auf wirtschaftliche Effizienz geschaut werden dürfe, sondern auch auf Gerechtigkeit. Der „Trade-off“ zwischen diesen beiden Werten stellt jedoch ein scheinbarer Gegensatz dar. Wenn jemand ein „kleines Haus“ auf einem Filetgrundstück errichtet hat, mag er „income poor“ sein, aber er ist „asset rich“. Zudem verhindert er eine volkswirtschaftlich effiziente Nutzung, was am Ende zu Lasten der Gesellschaft geht. Es müssen (zu Lasten der Natur) neue Baugebiete ausgewiesen werden, die Ausstattung mit Infrastruktur geht zu Lasten des Steuerzahlers, die Folgeprobleme (Versorgung alter Menschen oder von Alleinerziehenden mit Kindern) in Streusiedlungen sind dann ebenfalls ein Problem der Gesellschaft. Wenn die Bodenwertsteuer also einen Druck ausübt, dass der betreffende Hauseigentümer sein Grundstück zu Geld macht und einen „besseren Wirt“ in effizienter Weise über das Grundstück verfügen lässt, ist dies sowohl effizient wie „gerecht“.
In diesem Kontext wurde noch hervorgebracht, dass auch brachliegende Grundstücke in teuren Innenstadtlagen aufgrund der seit 1964 bzw. 1935 massiv gestiegenen Preise höher besteuert würden, so dass niemand vom Bauen abgehalten wird. Dem Berichterstatter entgeht, dass in der modernen Immobilienökonomie Grund und Boden mittlerweile als eine sog. „Realoption“ angesehen wird (z.B. Geltner et al., 2007). Der Wert dieser Option geht allerdings verloren, wenn das Grundstück bebaut wird. Damit eine Bebauung stattfindet, muss ihr Wert den Verlust des Optionswertes durch die Bebauung mindestens ausgleichen. Eine Grundsteuer, die schwerpunktmäßig auf dem Gebäude lastet, belastet jedoch die Gebäuderendite und macht so die Bebauung relativ unattraktiver. Die Folge ist eine Verknappung von Wohnraum (welche auch die Überwälzung der Grundsteuer auf den Mieter erleichtert). Auch dies ist weder effizient noch effektiv und erst recht nicht sozial.
Damit aber noch nicht genug mit der „Voodoo-Ökonomie“. Der Berichterstatter behauptet weiter, dass durch die Reform Eigentümer in solchen Lagen, die sich unterdurchschnittlich entwickelt haben, entlastet würden– mit ebenfalls entsprechend positiven Effekten auf die Mieten. Eine strukturelle Belastungsverschiebung zu Lasten insbesondere des Mietwohnungsbaus sei im Reformmodell der Länder jedenfalls nicht angelegt. Offenbar ignoriert der Berichterstatter Untersuchungsergebnisse, wie sie u.a. vom Verfasser im Betriebsberater 35/2016 dargelegt wurden. Gerade Lagen, die sich weniger gut entwickelt haben, werden aufgrund der Gebäudekomponente relativ stärker belastet. Und weil die Überwälzung der Miete über die (angebotselastische) Gebäudekomponente, und eben nicht über die (angebotsunelastische) Bodenkomponente geschieht, kommt es auch und gerade hier zu einer Überwälzung auf die Mieter. Doch auch der Unterschied zwischen Steuertraglast und Steuerzahllast scheint dem Berichterstatter fremd zu sein.
Schließlich sei noch auf die Zeitkomponente verwiesen, welche der Berichterstatter aufführt. Es gelte zu handeln, damit nicht einer der wichtigsten Einnahmequellen für die Kommunen wegfällt. Aber: Die neuen „Kostenwerte“ sollen erst in rd. 10 Jahren zur Verfügung stehen. Wenn – wie erwartet – das Bundesverfassungsgericht die derzeitigen Einheitswerte als nicht verfassungsgemäß beurteilt, wird es wohl kaum einen Übergangszeitraum von 10 Jahren zur Nach“besserung“ (auf ein wahrscheinlich abermals verfassungswidriges Bewertungssystem!) einräumen. Zu diesem Problem s. den Beitrag im INSM Ökonomenblog “Bundesratsinitiative zur Grundsteuerreform: Ein Weg aus der Sackgasse”.
Es bleibt zu hoffen, dass die im Bundestag vertretenen Parteien ihre Auffassung zum aktuellen Gesetzentwurf noch einmal überdenken.
Literatur:
D.M. Geltner, N. G. Miller, J. Clayton und P.Eichholtz, P. (2007): Commercial Real Estate. Cengage Learning: Mason OH, USA.
H. George (1885): Fortschritt und Armuth, ca. 1885.
Im Blogbeitrag vom 24.11. haben wir von der Antwort eines Ministerpräsidenten auf einen Brief aus dem Initiatorenkreis von “Grundsteuer: Zeitgemäß!” berichtet, der dem Verfasser vorliegt. Der betreffende Ministerpräsident (sein Name soll auch hier unerwähnt bleiben, da es nicht um Personen, sondern um die Argumente geht) möchte Argumentationshilfe für die Verteidiger einer verbundenen Grundsteuer leisten, die also den Boden und das aufstehende Gebäude zugleich belastet. Die Initiative “Grundsteuer: Zeitgemäß!” setzt sich hingegen für eine reine Bodensteuer ein. Der Ministerpräsident beruft sich in seinem Brief u.a. auf Prof. Wolfram Richter, der wiederum die Position innerhalb des Wissenschaftlichen Beirats beim Bundesministerium der Finanzen zum Thema Grundsteuer prägte und ebenfalls ein vehementer Befürworter einer verbundenen Grundsteuer ist.
Im ifo-Schnelldienst 22/2016 kritisierte Richter den Verfasser dieses Beitrags u.a. mit einer Argumentation, die auf die Grenzballungskosten abstellte. Unter den Grenzballungskosten versteht man die zusätzlichen Kosten, die eine wachsende Bevölkerung in einer Kommune hervorruft. Formal lassen sie sich als die partielle Ableitung der Kosten der öffentlichen Vorleistungen nach der Anzahl der Einwohner ausdrücken. Eine unverbundene, nur auf den Bodenwert abstellende Grundsteuer wäre nach Richter nicht in der Lage, die Grenzballungskosten zu internalisieren, was aber allokativ wünschenswert wäre (Richter 2002).
Richter meint dies damit begründen zu können, dass sich Bevölkerungsveränderungen eben nicht zwangsläufig in Bodenwertänderungen niederschlagen. Richter (2016) erläutert seine Position anhand der Differentialwirkungen, die sich seiner Meinung nach ergeben, wenn sich
a) die Bevölkerungszahl verdoppelt;
b) die Bevölkerungszahl konstant bleibt, jeder Haushalt aber die doppelte Wohnfläche in Anspruch nimmt.
Nach Richter sind die Auswirkungen auf die Nachfrage
nach Wohnraum und die resultierenden Aufkommenswirkungen
bei der Bodensteuer in beiden Fällen die gleichen.
Allerdings bleiben die Ballungskosten der Kommune im Fall
b) nach Annahme konstant, während sie im Fall a) steigen
und sich tendenziell sogar verdoppeln. Somit wäre es nach Richter falsch anzunehmen, dass die Bodenwertsteuer Grenzballungskosten zu internalisieren erlaubt.
Den Aussagen von Richter sei nachfolgend die gängige Sicht der Dinge (u.a. vertreten von Geltner et al. 2007, S. 65 ff.) gegenübergestellt. Die Bodenrente ergibt sich dann aus dem Produkt von Transportkosten, Bevölkerungsdichte (beide ergeben zusammen den Bodenrentengradienten) sowie dem Radius der Agglomeration.
Fall a) bei Richter bedeutet, dass die Dichte (Bevölkerung pro Fläche) einer Siedlung sich bei konstanten Transportkosten und konstantem Radius verdoppelt (die letztgenannten Variablen werden konstant gehalten, da es sich bei den Grenzballungskosten um eine Marginalbetrachtung ausschließlich hinsichtlich der Bevölkerungsbewegung handelt). Damit steigen sowohl die Bodenrenten als auch der Bodenrentengradient an. Die steigenden Grenzballungskosten werden hier in den steigenden Bodenrenten abgebildet. Es bedarf hierfür keiner Gebäudekomponente.
Fall b) bei Richter ist eigentlich nur vorstellbar, wenn bei gleicher Bevölkerung die Siedlungsfläche der Kommune ausgedehnt wird. In diesem Fall würde in der Tendenz einerseits die Dichte halbiert und der Radius verdoppelt. Die Bodenrenten blieben dann aber unverändert (der Bodenrentengradient würde absinken). Auch hier würde der gleichbleibende Bodenwert die unveränderten Grenzballungskosten (keine Zuzüge) abbilden – entgegen der Behauptung von Richter und ganz ohne Gebäudebesteuerung. Im Gegenteil würde eine gebäudeorientierte Besteuerung im Fall b) sogar Grenzballungskosten abbilden, die gar nicht entstanden sind!
Die Schlussfolgerungen von Prof. Richter sind also schlichtweg falsch: Bodenwerte stellen sehr wohl ein geeignetes Mittel dar, um durch einen Bevölkerungszuzug gestiegene Grenzballungskosten zu internalisieren – im Gegensatz zu der Gebäudekomponente in der grundsteuerlichen Bemessungsgrundlage.
Immerhin hat mit den Argumenten von Prof. Richter die Diskussion um die Grundsteuerreform deutlich an Qualität gewonnen. Dennoch: Die Argumente sind unrichtig. Sie befeuern die Voodoo-Ökonomie der Befürworter einer verbundenen Grundsteuer, die sich v.a. in den Länderfinanzministerien befinden.
Literatur
D. Geltner et al. (2007): Commercial Real Estate, Mason OH, USA.
W. Richter (2002): Kommunaler Standortwettbewerb und effizienzorientierte Besteuerung, in: E. Theurl et al. (Hrsg.): Kompendium der österreichischen Finanzpolitik, Wien, 704 – 733.
W. Richter (2016): Reform der Grundsteuer: Ein Plädoyer für eine wertorientierte und gleichmäßige Besteuerung von Boden und Gebäuden, in: ifo Schnelldienst 22/2016 – 69. Jahrgang – 24. November.
Die Länder Hessen und Niedersachsen haben stellvertretend für 12 weitere Bundesländer einen Gesetzentwurf im September in den Bundesrat eingebracht, der auf eine „verbundene“ Steuerbemessungsgrundlage hinausläuft, die sowohl Grund und Boden wie auch die Gebäude belastet. Die Initiative „Grundsteuer: Zeitgemäß!“ kämpft derzeit tapfer gegen solchen und anderen ökonomischen Unsinn an, der derzeit aus den deutschen Länderfinanzministerien quillt.
In einem Antwortschreiben auf einen Brief von Vertretern der Initiative, dessen Inhalt dem Verfasser dieses Beitrages zur Kenntnis gegeben wurde, versucht ein Ministerpräsident (sein Name soll hier nicht genannt werden, da es um das Argument geht, nicht um Person) die Länderfinanzminister argumentativ zu unterstützen. Er will das Argument der Initiative widerlegen, dass eine verbundene Grundsteuer die Bautätigkeit beschränkt. Die Argumentation des Ministerpräsidenten ist folgende:
Die Grundsteuer wird als Teil der Betriebskosten auf die Mieter abgewälzt;
Der Vermieter, der eine Brachfläche mit Mietwohnungen bebaut, wird dadurch letztlich von der Grundsteuer entlastet;
Er steht somit hinsichtlich der Grundsteuerbelastung nach der Bebauung besser da als vor der Bebauung;
Somit ergeben sich keine negativen Auswirkungen auf Bautätigkeit.
Dies ist, mein verehrter Herr Ministerpräsident, mit Verlaub gesagt Voodoo-Ökonomie.
Eine Abwälzung der Grundsteuer auf die Mieter ist nur über eine Erhöhung der erstmalig festgesetzten Mieten oder Bestandsmieten möglich. Dies wiederum funktioniert ceteris paribus nur durch eine Verknappung des Gebäudebestandes im Laufe der Zeit. Durch eine Grundsteuer, die auf dem Gebäude liegt, wird der Eigentümer nämlich zunächst einmal belastet. Seine Nachsteuer-Rendite wird dadurch gemindert. Er wird mit einer Reduzierung von Anbau-, Ausbau-, Aufstockungs- oder auch Neubauinvestitionen (das Argument des Ministerpräsidenten) reagieren. Geschieht dies auf breiter Front, wird die nötige Knappheit auf dem Wohnungsmarkt hergestellt, auf deren Basis die Miete so weit erhöht werden kann, dass am Ende die Mieter die Steuer tragen und die alte Nachsteuer-Rendite der Eigentümer wieder hergestellt ist. Das Problem der Wohnungsknappheit wird so sicher nicht gelöst. Dass eine verbundene Grundsteuer die Bautätigkeit vermindert, hat sogar ein anderer Verteidiger des verbundenen Steuermodells, Wolfram Richter, im ifo-Schnelldienst 22/2016 eingeräumt.
Eine Bodenwertsteuer hingegen hätte ganz andere Konsequenzen. Der Grundstückseigentümer könnte ihr nicht mit Investitionszurückhaltung ausweichen. Sie belastet ihn unabhängig davon, ob und wie er das Grundstück bebaut. Weil ihm aber bei Unterausnutzung Einnahmen entgehen, würde ihm so ein Verlust entstehen, den er vernünftigerweise durch Investitionen zu vermeiden versucht. Die Bodenwertsteuer erzeugt somit einen Druck auf die effiziente Nutzung der knappen Bauflächen. Weil der Grundstückseigentümer damit auch keine Angebotsverknappungen und Mieterhöhungen erzeugen kann, muss er die Steuer auch wirtschaftlich tragen – selbst wenn hundert Mal in den Mietverträgen steht, dass die Grundsteuer auf den Mieter überwälzt werden kann.
No Rent Grabbing! 