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Immobilienökonomie à la Schäuble: Wer hat, dem wird gegeben

Dirk Löhr

Bundesfinanzminister Wolfgang Schäuble (CDU) reagiert. Die Flüchtlingsströme zeigen längst Auswirkungen auf die ohnehin schon angespannten Wohnungsmärkte in vielen Ballungsregionen. So plant Schäuble zeitlich begrenzte Steueranreize zur Förderung von preiswertem Wohnungsbau. Vorgesehen ist bei Baubeginn in den Jahren 2016 bis 2018 eine Sonderabschreibung von bis zu 10 Prozent jährlich, um Wohnungsknappheit schnell zu beseitigen.

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Steuervorteile bedeuten für die privaten Bauherren zunächst geringere Kosten und ein höheres verfügbares Einkommen. Dieses, so Schäubles Befürchtung, könnte durch die Bundesländer in Form höherer Grunderwerbsteuersätze abgeschöpft werden. Er fordert daher, dass die Länder bezüglich einer Erhöhung der Grunderwerbsteuersätze still halten. Die von Schäuble skizzierte Gefahr besteht tatsächlich. Erstaunlich allerdings, dass ein wesentlich näher liegender Effekt Schäuble nicht in den Sinn kommt: Geringere Kosten und höhere verfügbare Einkommen bedeuten, wenn diese nicht staatlicherseits abgeschöpft werden, zunächst einmal höhere Bodenrenten. Die steuerlichen Vorteile werden dann eben nicht von den Ländern, sondern von den privaten Grundstückseigentümern eingestrichen.  Im schlimmsten Fall, wenn sich die Steuervorteile als zusätzliche Nachfrage auf dem lokalen Wohnungsmarkt niederschlagen, können die Mieten sogar anziehen. Von wegen Entlastung. Das wäre dann schöner ein Schuss ins eigene Knie. Nun möchte Schäuble die Förderung auf Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten konzentrieren.  Dies wird zu einer Diffusion der Einkommensvorteile beitragen und den beschriebenen Effekt zugegebenermaßen abschwächen – allerdings nicht beseitigen. Dies vor allem deswegen, weil Schäuble ein Kernproblem überhaupt nicht angeht: Gerade in Regionen mit angespannten Wohnungsmärkten existieren nicht ausreichend Grundstücke. Bauen kann aber nur, wer schon im Eigentum eines Grundstückes ist.  Diese privilegierten Grundeigentümer streichen dann auch die Steuervorteile ein. Wieder kommt die bewährte Devise zum Zuge: Wer hat, dem wird gegeben. Es bleibt festzuhalten: Die beabsichtigte Subventionitis ist bezüglich ihrer allokativen Effekte bestenfalls unsicher, wirkt verteilungspolitisch aber eindeutig regressiv.

Wichtig wäre angesichts der derzeitigen Situation vor allem, unter- und ungenutzte Flächen zu mobilisieren sowie zur Nachverdichtung anzureizen. Allerdings eben nicht über Subventionen, sondern über die Grundsteuer: Wer mit seinem Grundeigentum nicht dem Gemeinwohl dient, sondern es den Wohnungsmärkten vorenthält, sollte dafür bezahlen (“Verursacherprinzip”). Dies ergäbe einen Nutzungsdruck und würde das Angebot auf den Wohnungsmärkten erhöhen. Und der Staat gäbe – wie in Schäubles Plan – kein Geld aus, um potenzielle Schädiger (“hortende” Grundstückseigentümer) von ihrem Verhalten abzubringen (“Gemeinlastprinzip”). Das Geld würde von den potenziellen Schädigern an die Gemeinschaft fließen und nicht umgekehrt. Das Mittel der Wahl wäre eine reformierte Grundsteuer, die nur den Boden in die Nutzung drängt, anstatt die dringlich benötigten Wohnungen zu belasten (wie dies die bisherige Grundsteuer macht und auch die Reformvorschläge der Finanzminister vorsehen). Eine effizientere Nutzung von Bestandsgebäuden und ungenutzten Grundstücke könnte auch dazu beitragen, den derzeit wieder ansteigenden Flächenverbrauch auf das Unvermeidliche zu begrenzen. Wir haben in diesem Blog in diesem Kontext schon verschiedene Male auf den Aufruf “Grundsteuer: Zeitgemäß!” verwiesen.