By Henri De Groot, Gerard Marlet, Coen Teulings, Wouter Vermeulen
Only a few decades ago many talked about the ‘death of cities’. Today, many cities have emerged as hubs of economic activity. This column argues such a phenomenon is due to spill-overs and agglomeration of human capital. The popularity of certain cities is explained by their attractiveness for innovative enterprises and high-educated top talent. But since locations where top talent clusters are scarce, land rents on these locations are high.
Zwar wurde ein „Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen“ ausgerufen, wichtige Instrumente werden in diesem Kontext bislang aber noch nicht diskutiert. Eines davon ist die kommunale Vergabe von Grundstücken im Erbbaurecht. Beim kommunalen Erbbaurecht ist nicht nur die gesetzliche Lage verbesserungsbedürftig, es bestehen auch Defizite in der Anwendung – das Instrument ist weitgehend unverstanden. S. hierzu den Artikel in der aktuell erschienenen Zeitschrift für Kommunalfinanzen:
Einerseits ist Hong Kong ein Musterbeispiel dafür, was durch eine Umschichtung der öffentlichen Finanzen von herkömmlichen Steuern auf Bodenrenten wirtschaftlich erreicht werden kann. Nach dem Abschluss des 99-jährigen Pachtvertrages (Convention von Peking über Hongkong) mutierte die Hafenstadt unter der Herrschaft der Briten innerhalb eines Jahrhunderts zum “City Tiger”. Andererseits ist Hong Kong auch Opfer seines Erfolges: Die Zuwanderung erzeugte eine mittlerweile unerträgliche Einwohnerdichte. Und schließlich illustriert das Beispiel Hong Kong auch, was passieren kann, wenn das Abschöpfen der Bodenrenten nur halbherzig geschieht: Die Erbbaurechte werden in Hong Kong gegen einen “Kaufpreis” ausgegeben; steigen die Bodenrenten und damit der Wert der Erbbaurechte aufgrund weiterer Zuzüge von Einwohnern und eines Anstiegs der Wirtschaftskraft weiter an, so fällt dieser Anstieg nicht der öffentlichen Hand zu, sondern den Inhabern der Landrechte (wenngleich diese nur auf Zeit gewährt wurden). Auch in Hong Kong läuft daher die Maschinerie des Rent Seeking – und zwar auf vollen Touren. Das System Hong Kong wurde u.a. auf die urbanen Regionen der Volksrepublik China übertragen und heizt auch dort Immobilienspekulation und soziale Ungleichheit an.
Der Report von ZDF-Korrespondent Thomas Reichart, ausgestrahlt im Auslandsjournal vom 27. Mai, berichtet über die desolate Wohnsituation der Durchschnittsbewohner in Hongkong:
Aus der Beschreibung des Beitrags auf der ZDF-Homepage:
“In Hongkong, einer der reichsten Städte Chinas, leben bis zu 130.000 Menschen in Metallkäfigen. Rund 2 Kubikmeter ist ein solcher Käfig groß, nicht viel mehr als eine Box in einem deutschen Tierheim. Die Menschen leben eingepfercht, ihre Behausungen sind gestapelt wie Umzugskisten. Aufrecht stehen ist in einem Käfig unmöglich, mehr als das Nötigste passt nicht hinein. Den Käfigmenschen bleibt keine Wahl: Eine Wohnung können sie sich nicht leisten.
Die Kluft zwischen Arm und Reich ist groß in der asiatischen Wirtschaftsmetropole. 1,3 Millionen Menschen der 7 Millionen Einwohner leben unterhalb der Armutsgrenze. Doch selbst die Käfige kosten bis zu 190 Euro Miete monatlich. Vermieter haben das Wohnmodell als lukratives Geschäft entdeckt: Wohnraum mit Käfigen auszustatten bringt mehr Einnahmen als ihn klassisch zu vermieten. Und die Nachfrage ist hoch: Seit Beginn der Weltwirtschaftskrise 2008 ist die Zahl der Käfigbewohner um etwa 10 Prozent angestiegen.”
Another strike against the argument of Piketty: In a recent paper, launched by Knoll, Schularick and Steger (2014), a different channel of redistribution of wealth has been stressed. The article is tied to the work of Bonnet et al. (2014), who have shown that the late 20th century surge in wealth-to-income ratios in Western economies is largely due to increasing housing wealth. Moreover, in a recent study, also Rognlie (2015) established that (net) capital income shares increased only in the housing sector while remaining constant in others sectors of the economy.
Mean and median real house prices in 14 countries (source: Knoll, Schularick and Steger, 2014)
In contrast to Piketty (2014), the authors show that higher land prices can push up wealth-to income ratios even if the capital-to-income ratio stays constant. The critical importance of land prices for the trajectory of wealth-to-income ratios evokes Ricardo’s famous principle of scarcity: Ricardo (1817) argued that, over the long run, economic growth profits landlords disproportionately, as the owners of the fixed factor. Since land is unequally distributed across the population, Ricardo reasoned that market economies would produce rising inequality.
The paper of Knoll, Schularick and Steger (2014) traces the surge in housing wealth in the second half of the 20th century back to land price appreciation. The paper presents annual house prices for 14 advanced economies since 1870. Based on extensive data collection, they show that real house prices stayed constant from the 19th to the mid-20th century, but rose strongly during the second half of the 20th century. Land prices, not replacement costs, are the key to understanding the trajectory of house prices. Rising land prices explain about 80 percent of the global house price boom that has taken place since World War II. Higher land values have pushed up wealth-to-income ratios in recent decades.
The paper of Knoll, Schularick and Steger can be downloaded HERE (please click)
Bonnet, O., P.-H. Bono, G. Chapelle, and E. Wasmer (2014): Does Housing Capital Contribute to Inequality? A Comment on Thomas Piketty’s Capital in the 21st Century, Science Po Department of Economics Discussion Paper.
Knoll, K. / Schularick M. / Steger, T. (2014): No Price Like Home: Global House Prices, 1870 – 2012, CESifo Working Paper No. 5006.
Piketty, T. (2014): Capital in the Twenty-First Century, Cambridge: Harvard University Press.
Ricardo, D. (1817): Principles of Political Economy and Taxation.
Rognlie, M. (2015): Deciphering the Fall and Rise in the Net Capital Share, Brookings Papers on Economic Activity.
Die Entwicklungen der Mieten und der Kaufpreise für Wohnungen verlaufen keineswegs immer parallel. Sie sind in deutschen Städten in den letzten Jahren oft sehr unterschiedlich verlaufen.
Eckhard Behrens
Der nachfolgende SPIEGEL-Bericht von Alexander Jung (vom 8. Mai) enthält dazu eine interessante Tabelle, die nach der Höhe der örtlichen Differenz zwischen der Entwicklung der Mieten und derjenigen der Kaufpreise sortiert ist. Dieses Sortierkriterium ist berechtigt, erfordert aber eine Denkanstrengung, wenn man Städte, die man meint zu kennen, in der Rangfolge an unerwarteter Stelle findet und dann ins Grübeln kommt.
Der Text des Berichts zeigt beispielhaft auf, warum sich am selben Ort die Mieten und die Kaufpreise unterschiedlich entwickeln können. Zunächst muss man sich klar machen: Beide abgebildeten Entwicklungen sind Vergangenheitswerte. In die Mieten geht sehr stark die jeweilige aktuelle Marktlage ein. In die Bildung der örtlichen Wohnungspreise gehen Zukunftserwartungen über die künftige örtliche Mietenentwicklung und das gegenwärtige (nicht das künftige) Zinsniveau ein. – Auch die in der Vergangenheit liegenden Kaufpreise waren von den damaligen Einnahmeerwartungen (hinsichtlich der künftigen Mieten) und damaligen Zinsen bestimmt. – Während in der Vergangenheit in Deutschland von Immobilienblasen nicht die Rede sein konnte, da sowohl die Mieten als auch die Wohnungspreise lange eine zurückhaltende Entwicklung hatten, weil die Realeinkommen der breiten Bevölkerung rückläufig waren, sind in den letzten Jahren sowohl die Einkommenserwartungen optimistischer geworden als auch die Bauzinsen ganz unerwartet drastisch gesunken. Nun hört man das Reizwort Immobilienblase häufiger.
Trier: Die Preise laufen den Mieten davon (Quelle: Wikipedia)
Die Zinsen zur Kaufpreisfinanzierung sind in den letzten Jahren weit stärker gefallen, als die Wohnungspreise gestiegen sind. Da gibt es wohl noch Luft nach oben. Weil die Zinsen im Wesentlichen überall gleich sind, muss die unterschiedliche Kaufpreisentwicklung auf andere Ursachen zurückzuführen sein – auf die lokale Bevölkerungsentwicklung und Wirtschaftskraft.
Wenn fleißig gebaut wird, können die Mieten nicht stark steigen, aber die Neubauten auch bei steigenden Baupreisen trotzdem wegen der gesunkenen Zinsen sehr rentabel sein. Dafür ist Heidelberg mit seinem sehr hohen Mietniveau ein Beispiel: Auf dem Gelände des aufgelösten Güterbahnhofs in unmittelbarer Nähe des Hauptbahnhofs wird zurzeit schneller als geplant ein neuer Stadtteil („Bahnstadt“) hochgezogen, der größer werden wird als die Altstadt. Außerdem kommen durch den Abzug der Amerikaner in den kommenden Jahren riesige Konversionsflächen mit vielen Wohnungen auf den Markt. Viele Einpendler werden sich künftig in der Stadt ansiedeln können, deren Einwohnerzahl wachsen wird. Heidelberg hat eine bemerkenswert geringe Differenz zwischen der mäßigen Mietsteigerung und der Steigerung der Wohnungspreise. Offenbar wird die weiter steigende Nachfrage durch ein steigendes Angebot gedeckt, dass sich wegen der gesunkenen Finanzierungskosten rechnet.
Von einer Immobilienblase kann keine Rede sein, wo ein mindestens konstantes (nur mit der Inflation steigendes) Mietniveau zu erwarten ist und sich die gegenwärtigen Wohnungspreise bei den gegenwärtigen langfristigen Baufinanzierungszinsen kostenmäßig rechnen. Von einer Blase sollte man allenfalls sprechen, wenn sich aktuelle Wohnungskäufe nur rechnen, falls die Mieten und vor allem auch die Wohnungspreise stärker steigen werden als die allgemeine Inflationsrate.
Das in wenigen Jahren drastisch gesunkene Niveau der Bauzinsen hat sich in den Wohnungspreisen wohl deshalb nicht proportional ausgewirkt, weil die demografische Entwicklung vielerorts zu Leerstand führen und die Mietpreisentwicklung dämpfen wird. Auch die Unsicherheit über die künftige Beschäftigungslage und Einkommensentwicklung ist bei mittel- bis langfristiger Betrachtung nach wie vor groß. Die demografische Entwicklung wird weiterhin örtlich sehr verschieden verlaufen, solange nicht echte Vollbeschäftigung die Industrie zwingt, bei der Standortwahl für Neuinvestitionen den Wohnort knapper Arbeitnehmer zum ausschlaggebenden Kriterium zu machen. – So hängt eben alles mit allem zusammen.
* Eckhard Behrens (* 1937, wohnhaft in Heidelberg), Jurist und Volkswirt, ist u.a. Mitglied im Vorstand des Seminars für freiheitliche Ordnung in Bad Boll; er war langjähriger Vorsitzender des Landesfachausschusses für Bildung und Wissenschaft in Baden-Württemberg und stellvertretender Vorsitzender des Bundesfachausschusses in der FDP.
Die hohen Mieten und Preise kommen nicht zustande, weil in London das Beton, die Stahlträger, der Mörtel oder die Bauarbeiter so viel teurer sind als im Rest von England, sondern wegen der hohen Bodenrenten und Bodenpreise.
Trotz des Rekordtiefs bei den Zinsen geht der Boom nicht nur an vielen amerikanischen (s. unsen Blogbeitrag: “The Economist: Land-shackled economies“), sondern auch an deutschen Städten vorbei. Der Grund: Die Begrenzungen des Faktors Boden. Und diese Begrenzungen sind oft weniger auf eine stringente Landnutzungsplanung als viel mehr auf die Hortung von Grundstücken zurück zu führen. Beispiel Göppingen: In den vergangenen zehn Jahren hat die Stadt 2000 Einwohner verloren. Bis zum Jahr 2030 soll ihre Zahl noch einmal um 1500 auf dann unter 54 000 fallen. Dennoch gibt es nicht genügend Grundstücke – 50 Familien stehen derzeit auf der Warteliste. S. hierzu den Beitrag von Eberhard Wein in der Stuttgarter Zeitung vom 07.03.2015:
Die Gemeinde versucht, mit Maßnahmen wie Bauverpflichtungen für Neubaugebieten oder der Androhung des Entzugs des Baurechts bei offensichtlicher Hortung dem Missbrauch Einhalt zu gebieten.
Diese Wiese mit gehorteten Baugrundstücken soll wieder “zurückgezont” werden. Quelle: Stuttgarter Zeitung
Doch warum solche Kaliber? Viel sanfter könnte doch ein Nutzungsdruck durch eine Reform der Grundsteuer erreicht werden, wie ihn die Initiative “Grundsteuer: Zeitgemäß!” vertritt. Grundstückseigentümern, die ihre Grundstücke brach liegen lassen, erwächst durch eine am Bodenwert orientierte Steuer, die unabhängig von der konkreten Nutzung erhoben wird, dieselbe Belastung wie jemandem, der das Grundstück optimal nutzt (“Highest and best use”). So entsteht ein Druck, das Grundstück entweder selbst zu nutzen oder an einen Nutzungswilligen zu verkaufen – ganz ohne wilde Drohungen, sozusagen auf die “sanfte Tour” korrigiert die Bodenwertsteuer so Marktversagen.
Allerdings müsste die Steuer spürbar sein. Dies könnte man erreichen, indem gleichzeitig andere Steuern, wie v.a. Einkommen- und Gewerbesteuer zurückgeführt werden. Nach dem in diesem Blog häufiger zitierten Henry George-Theorem (“Golden Rule of Local Public Finance”) ließen sich die gesamten fixen Kosten einer Kommune unter bestimmten Bedingungen allein über eine Bodenwertabgabe finanzieren – die anderen Steuern könnten im Idealfall bis auf Null zurückgeführt werden.
Selbst Ultraliberalen wie Milton Friedman war klar, dass dies eine wirtschaftlich stimulierende Wirkung hat. Dass ein solcher “Tax shift” allerdings kein politisch einfaches Unterfangen sein dürfte, ist klar. Der erste Schritt ist aber erst einmal eine gedankliche Beschäftigung hiermit.
The meaning of land as a factor of production has been disguised successfully by neoclassical economics for more than one century. Meanwhile, the concern over land has come roaring back. The issue is not overall scarcity, but scarcity in specific places—the cities responsible for a disproportionate amount of the world’s output.
The good news is that the high price of land in these places is
in part an unavoidable concomitant of success;
and largely an “artificial” problem, caused by land use regulations.
The bad news is that
such land use regulations are necessary in order to internalize external costs of land use;
the problem is a hardly soluble one. One estimate suggests that since the 1960s such distortions have reduced America’s GDP by more than 13%.
The topic is illustrated very well in the article of The Economist, published at April 4th:
The article describes why poor land use in the world’s greatest cities carries a huge cost. It is written in an excellent, understandable way. Among others, the impact of zoning on land prices is discussed and land value taxation is promoted.
Auf der ersten Lokalseite der Stuttgarter Zeitung vom 24. Februar wird davon berichtet, dass die Stadt Grundstücke an Bauherrn mit erheblichen Preisnachlässen abgeben will, die versprechen, bestimmten Vorstellungen über den Neubaubedarf und über die Mietgestaltung Rechnung zu tragen.
Der Kommentator hat das befürwortet. Hier der Link zum Artikel von Sven Hahn
Ich habe dem Kommentator den nachfolgenden Leserbrief geschrieben:
“Sehr geehrter Herr Hahn,
die Politisierung der Bodenpreise, die in Stuttgart jetzt geplant wird, ist der marktwirtschaftlich völlig falsche Weg. Beim Boden muss die Stadt nicht nur an die nächste Bebauung denken, sondern künftigen Generationen stadtplanerische Gestaltungsmöglichkeiten sichern. Das kann sie nur mit sinnvoll gestalteten Erbbaurechtsverträgen auf der Grundlage einer zukunftsorientierten Bodenvorratspolitik.
Das Hauptproblem der heutigen Bodenordnung ist, dass die Planungswertgewinne in private Taschen fließen, während Planungswertverluste entschädigt werden müssen. Das führt zu einem ständigen Kampf zwischen Stadtplanern und Bodeneigentümern. Dies Problem ist nur durch kommunales Bodeneigenturm zum Planungszeitpunkt zu lösen.
Die private Bodennutzung auf der Grundlage von Erbbaurechten sorgt schon während der vertraglichen Nutzungsdauer dafür, dass die Bauten den Nutzungsbedürfnissen im Rahmen der geltenden Stadtplanung ständig angepasst werden, damit der Erbbauzins erwirtschaftet werden kann. Diesem ökonomischen Druck unterliegen private Bodeneigentümer nicht, weshalb es so viele schlecht oder gar nicht baulich ausgenutzte Grundstücke gibt, was erheblich zu den hohen Bodenpreisen beiträgt.
Mit Ablauf der Nutzungsdauer erhält die Stadtplanung eine Gestaltungsfreiheit zurück, wie sie sie bei privaten Grundstücken nie hat. Eine Stadt soll auch nach Jahrhunderten noch entwicklungsfähig sein. Nur mit dem Erbbaurecht kann eine Stadt eine nachhaltige Bodenordnung aufbauen. Sie finden dazu in der Anlage einen Aufsatz von mir, der 1993 im Heft 220 der Schriftenreihe FRAGEN DER FREIHEIT erschienen ist.
Mit freundlichen Grüßen
Eckhard Behrens
Vorstandsmitglied des Seminars für freiheitliche Ordnung e.V., Bad Boll, www.sffo.de”
Im Übrigen wird am 18./19. April das Seminar für freiheitliche Ordnung in Bad Boll eine Wochenendtagung zur Bodenfrage abhalten, in der auch die Möglichkeit behandelt werden wird, mit dem kommunalen Erbbaurecht eine nachhaltigere Stadtplanung zu verwirklichen. Der Flyer steht nachfolgend zum Download bereit
No Rent Grabbing! 