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(Immobilien-)blasenkrankheit: Soziale Kurpfuscherei

Dirk Löhr

Wie das Handelsblatt vom 24.10.2016 berichtet, legt sich die Bundesregierung vorsichtshalber einen Instrumentenkasten gegen eine mögliche Überhitzung des deutschen Immobilienmarktes zu. Mit einem entsprechenden Gesetzentwurf sollen dahingehende Empfehlungen des deutschen Ausschusses für Finanzstabilität aus dem vergangenen Jahr umgesetzt werden. Zwar sei eine Immobilienblase derzeit noch nicht in Sicht, allerdings sollte Vorsorge für den Fall einer solchen Fehlentwicklung getroffen werden.

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Das beruhigt – solange man den Instrumentenkasten noch nicht geöffnet hat. Der Blick da hinein zeigt die üblichen Beigaben der neuzeitlichen sozialen Scharlatane, deren Anwendung dem sozialen Körper mehr schaden dürfte, als dass sie ihn heilt. Es gab eine Zeit, in der von Ärzten tödliche Leiden von Individuen wie die Lepra mit einer Mixtur aus Schwalbenkot und Klettenkraut kuriert wurden. Wir leben in einer Zeit, in der der soziale Körper mit einer Obergrenze für den Fremdfinanzierungsanteil bei einem Immobilienkauf geheilt werden soll. Ein ähnliches Instrumentarium haben im Übrigen auch die im Westen ausgebildeten Sozialärzte im heutigen China bemüht – mit gelinde gesagt nur sehr mäßigem Erfolg.

Das grundlegende Problem: Überhitzungen des Immobilienmarktes kommen nicht durch Preissteigerungen der Gebäude, sondern von Grund und Boden zustande. Die Bodenerträge stiegen aufgrund des sinkenden Zinsniveaus der letzten Jahre immer weiter an – unter den drei Produktionsfaktoren Arbeit, Boden und Kapital gab es also einen eindeutigen Gewinner. Bodenpreise ermitteln sich nun als Bodenerträge dividiert durch einen Kapitalisierungszinssatz. Wenn der Zähler aber immer weiter ansteigt und der Nenner immer weiter sinkt, gewinnt die Immobilienblase Konturen.

Ein einfaches Mittel wäre: Wegsteuerung der Bodenerträge, zumal diese sowieso der Bodeneigentümer nicht gemacht hat. Bodenerträge ergeben sich durch öffentliche Leistungen. So sind beispielsweise die Grundstückswerte rund um den  Berliner S-Bahn-Ring im letzten Jahr um 50 Prozent angezogen. Warum nicht der Öffentlichkeit zurückgeben, was die Öffentlichkeit geschaffen hat? Weil ja umgekehrt das Staatswesen irgendwie finanziert werden muss, werden statt dessen v.a. den Arbeitnehmern die Daumenschrauben angelegt. Zwischen dem Brutto- und dem Nettoeinkommen von Arbeitnehmern liegen in Deutschland Welten, hier nehmen wir eine Spitzenstellung in der OECD ein (Nr. 3 für kinderlose Alleinverdiener). Hinzu kommt noch die Mehrwertsteuer und eine Vielzahl von Verbrauchsteuern, die auch v.a. die Normalverdiener mit einer hohen Konsumquote (weil geringen Sparfähigkeit) trifft. Die dadurch bewirkte Erosion des Mittelstandes (das ist in Deutschland ein Medianeinkommen von ca. 3.100 Euro brutto!!) ist der beste Weg, um den Trumps dieser Welt den roten Teppich zu bereiten.

Dennoch tanzen wir um das Goldene Kalb: Die Privatisierung von öffentlich geschaffenen Werten (Bodenrente) und umgekehrt die Sozialisierung von privat geschaffenen Werten (Steuern) ist in Deutschland sakrosankt.

Die Bodenrente ist ein Residuum; sie ergibt sich, nachdem aus dem Volkseinkommen die mobilen Produktionsfaktoren Arbeit und Kapital bezahlt wurden. Es ist ein wenig List der Vernunft, dass durch die hohe Abgabenbelastung in Deutschland die Bodenerträge so weit gedrückt werden, dass – trotz des Anstiegs in den letzten Jahren – von dieser Front bislang keine wirkliche Gefahr droht. Die geringen Bodenerträge zeigen indessen für ein Land, das im Herzen Europas liegt (und auf das ein Großteil der europäischen Infrastruktur zuläuft) keine tolle Performance an, sondern ein meisterliches Fahren mit angezogener Handbremse.

Was tun, sprach Zeus? Ganz einfach: Besteuerung der ökonomischen Renten (= unverdiente Einkommen), und Absenkung der Abgaben auf Arbeit (und Kapital) sowie der Mehrwertsteuer. Wenn die Bodenrente nicht mehr in private Hände fließt, gibt es keine Spekulationsblase. Statt dessen arbeiten die sozialen Kurpfuscher in Berlin daran, Symptome der sozialen Krankheit zu bekämpfen. U.a. wird so an eine Grenze für die Schuldentragfähigkeit von Kreditnehmers gedacht (bezogen auf sein Einkommen). Möglich wäre zudem, dass eine Mindestrückzahlung vereinbart werden müsste – tilgungsfreie Kredite wären dann nicht mehr möglich. Hallo, freie Marktwirtschaft?!

Besser wäre es, anstatt der Symptome die Ursache der sozialen Krankheit zu bekämpfen  – genannt unverdientes Einkommen oder ökonomische Rente. Gemäß dem Henry George-Theorem könnte ein Staat sogar gänzlich ohne konventionelle Steuern auskommen, wenn er sich sein Geld aus den ökonomischen Renten holt. Staaten wie Hong Kong oder Singapur gehen in diese Richtung (wenngleich in einer alles andere als perfekten Weise) – die früheren Fischerdörfer haben ihre ehemaligen Kolonialmächte in Puncto Performance längst überholt.

 

 

 

Wohnungsmieten und Wohnungspreise: Wo kommt es zur Schere?

Eckhard Behrens*

Die Entwicklungen der Mieten und der Kaufpreise für Wohnungen verlaufen keineswegs immer parallel. Sie sind in deutschen Städten in den letzten Jahren oft sehr unterschiedlich verlaufen.

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Eckhard Behrens

Der nachfolgende SPIEGEL-Bericht von Alexander Jung (vom 8. Mai) enthält dazu eine interessante Tabelle, die nach der Höhe der örtlichen Differenz zwischen der Entwicklung der Mieten und derjenigen der Kaufpreise sortiert ist. Dieses Sortierkriterium ist  berechtigt, erfordert aber eine Denkanstrengung, wenn man Städte, die man meint zu kennen, in der Rangfolge an unerwarteter Stelle findet und dann ins Grübeln kommt.

Spekulationsblasen am Immobilienmarkt (bitte klicken)

Der Text des Berichts zeigt beispielhaft auf, warum sich am selben Ort die Mieten und die Kaufpreise unterschiedlich entwickeln können. Zunächst muss man sich klar machen: Beide abgebildeten Entwicklungen sind Vergangenheitswerte. In die Mieten geht sehr stark die jeweilige aktuelle Marktlage ein. In die Bildung der örtlichen Wohnungspreise gehen Zukunftserwartungen über die künftige örtliche Mietenentwicklung und das gegenwärtige (nicht das künftige) Zinsniveau ein. – Auch die in der Vergangenheit liegenden Kaufpreise waren von den damaligen Einnahmeerwartungen (hinsichtlich der künftigen Mieten) und damaligen Zinsen bestimmt. – Während in der Vergangenheit in Deutschland von Immobilienblasen nicht die Rede sein konnte, da sowohl die Mieten als auch die Wohnungspreise lange eine zurückhaltende Entwicklung hatten, weil die Realeinkommen der breiten Bevölkerung rückläufig waren, sind in den letzten Jahren sowohl die Einkommenserwartungen optimistischer geworden als auch die Bauzinsen ganz unerwartet drastisch gesunken. Nun hört man das Reizwort Immobilienblase häufiger.

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Trier: Die Preise laufen den Mieten davon (Quelle: Wikipedia)

Die Zinsen zur Kaufpreisfinanzierung sind in den letzten Jahren weit stärker gefallen, als die Wohnungspreise gestiegen sind. Da gibt es wohl noch Luft nach oben. Weil die Zinsen im Wesentlichen überall gleich sind, muss die unterschiedliche Kaufpreisentwicklung auf andere Ursachen zurückzuführen sein – auf die lokale Bevölkerungsentwicklung und Wirtschaftskraft.

Wenn fleißig gebaut wird, können die Mieten nicht stark steigen, aber die Neubauten auch bei steigenden Baupreisen trotzdem wegen der gesunkenen Zinsen sehr rentabel sein. Dafür ist Heidelberg mit seinem sehr hohen Mietniveau ein Beispiel: Auf dem Gelände des aufgelösten Güterbahnhofs in unmittelbarer Nähe des Hauptbahnhofs wird zurzeit schneller als geplant ein neuer Stadtteil („Bahnstadt“) hochgezogen, der größer werden wird als die Altstadt. Außerdem kommen durch den Abzug der Amerikaner in den kommenden Jahren riesige Konversionsflächen mit vielen Wohnungen auf den Markt. Viele Einpendler werden sich künftig in der Stadt ansiedeln können, deren Einwohnerzahl wachsen wird. Heidelberg hat eine bemerkenswert geringe Differenz zwischen der mäßigen Mietsteigerung und der Steigerung der Wohnungspreise. Offenbar wird die weiter steigende Nachfrage durch ein steigendes Angebot gedeckt, dass sich wegen der gesunkenen Finanzierungskosten rechnet.

Von einer Immobilienblase kann keine Rede sein, wo ein mindestens konstantes (nur mit der Inflation steigendes) Mietniveau zu erwarten ist und sich die gegenwärtigen Wohnungspreise bei den gegenwärtigen langfristigen Baufinanzierungszinsen kostenmäßig rechnen. Von einer Blase sollte man allenfalls sprechen, wenn sich aktuelle Wohnungskäufe nur rechnen, falls die Mieten und vor allem auch die Wohnungspreise stärker steigen werden als die allgemeine Inflationsrate.

Das in wenigen Jahren drastisch gesunkene Niveau der Bauzinsen hat sich in den Wohnungspreisen wohl deshalb nicht proportional ausgewirkt, weil die demografische Entwicklung vielerorts zu Leerstand führen und die Mietpreisentwicklung dämpfen wird. Auch die Unsicherheit über die künftige Beschäftigungslage und Einkommensentwicklung ist bei mittel- bis langfristiger Betrachtung nach wie vor groß. Die demografische Entwicklung wird weiterhin örtlich sehr verschieden verlaufen, solange nicht echte Vollbeschäftigung die Industrie zwingt, bei der Standortwahl für Neuinvestitionen den Wohnort knapper Arbeitnehmer zum ausschlaggebenden Kriterium zu machen. – So hängt eben alles mit allem zusammen.

 

* Eckhard Behrens (* 1937, wohnhaft in Heidelberg), Jurist und Volkswirt, ist u.a. Mitglied im Vorstand des Seminars für freiheitliche Ordnung in Bad Boll; er war langjähriger Vorsitzender des Landesfachausschusses für Bildung und Wissenschaft in Baden-Württemberg und stellvertretender Vorsitzender des Bundesfachausschusses in der FDP.

Immobilienblase in London

Dirk Löhr

150.000 Euro für eine angewrackte Garage. 40.000 Euro pro Quadratmeter für Wohnungen im Innern Londons. Hier wird nicht für Beton, Stahl, Mörtel oder Handwerkerleistungen so viel Geld auf den Tisch gelegt, sondern für den Grund und Boden, dessen Wert immer stärker inflationiert. London entvölkert sich, weil sich immer weniger Leute das Leben hier leisten können. Und was treiben die Gralshüter des Privateigentums an Grund und Boden in der konservativen Regierung Cameron? Sie heizen die Fehlentwicklung mit einem Hauskaufprogramm noch weiter an, das fakstisch ermöglicht, nicht nur das aufstehende Gebäude, sondern auch den aufgeblasenen Grund und Boden über Kredite zu erwerben. Die Fieberkurve auf dem Immobilienmarkt geht so weiter Richtung der Zimmerdecke.

Zu den Fehlentwicklungen auf Londons Bodenmärkten s. die sehenswerte Reportage im ZDF-Auslandsjournal vom 5.6.2014:

http://www.zdf.de/ZDFmediathek#/beitrag/video/2169814/Immobilienblase-London