Category Archives: Real Estate

Karstadt: Blut, Schweiß und Tränen

Dirk Löhr

Seit Donnerstag Abend ist es bekannt: Die Kaufhauskette Karstadt wird mindestens sechs Häuser schließen. Betroffen sind insgesamt ca. 300 bis 400 Mitarbeiter an den Standorten Hamburg-Billstedt, Stuttgart, Göttingen, Köln sowie Paderborn  und Frankfurt an der Oder (o.V. 2014a). Dies war aber erst der Anfang. 2.000 weitere Stellen stehen aber aktuell auf der Abschussliste (Hahn 2014).

Leopoldplatz, Berlin (Foto: M. Manske)
Leopoldplatz, Berlin (Foto: M. Manske)

Man musste kein Prophet sein, um diese Entwicklung vorauszusehen. In unserem Beitrag „Karstadt: Den (Immobilien-) Haien zum Fraß vorgeworfen“ haben wir die Strategie des neuen Eigentümers Benko (der an Karstadt für einen symbolischen Euro gelangt ist) umrissen: Entsorgung der Verlustbringer und Verwertung der Filetgrundstücke. Und, wie es sich für einen anständigen Rent-Grabber gehört, auch das Aussaugen der Belegschaft. Die neue Konzernleitung unter Stephan Fanderl hat die Mitarbeiter schon auf Einsparungen beim Weihnachts- und Urlaubsgeld und die Verlängerung der „Tarifpause über 2015“ eingestellt (o.V. 2014a).

Die offiziellen Verlautbarungen sind „Blut, Schweiß und Tränen“-Reden: Die Opfer der Belegschaft seien zur Sanierung des angeschlagenen Konzerns notwendig. Tatsächlich geht es aber eben nicht nur um Sanierung, sondern v.a. auch um die Verwertung der Schmuckstücke des Traditionskonzerns. Ein schönes Beispiel ist das Kaufhaus in Stuttgart, in bester Lage in der Königsstraße auf Höhe der Schulstraße, das bis Juni 2015 geschlossen sein soll (o.V. 2014b).

Natürlich war das Sortiment nicht mehr überall auf dem neuesten Stand – aber das lässt sich mit einem fähigen Management relativ schnell ändern. Tatsächlich befand sich die Filiale in Stuttgart seit einiger Zeit auf einem guten Kurs. Karstadt Stuttgart gehöre schon immer zu den besten Standorten und entwickelte sich seit Jahren besser als der Konzern (o.V. 2014a). Problematisch waren allein die hohen Mieten – die darüber abgesaugten Bodenrenten flossen aber in die Kasse des Immobilieneigentümers Benko mit seiner Signa Holding. Offenbar musste Karstadt in Stuttgart vergleichsweise sehr hohe 15 Prozent des Umsatzes an Signa zahlen (Hahn 2014). Dies scheint Benko aber nicht genug zu sein – aus dem Standort lassen sich durch einen leistungsfähigeren Mieter (z.B. einen Filialisten) noch mehr Bodenrenten herauspressen. Derzeit kann in der betreffenden Lage eine Miete von bis zu 300 Euro pro Quadratmeter und Monat für neue vermietete Ladenlokale verlangt werden (o.V. 2014b). Die Mitarbeiter des Karstadt-Konzerns stehen da nur im Wege. An eine Reduktion der Forderungen, damit sich die Filiale erholen kann und die Arbeitsplätze der Mitarbeiter gesichert werden können, denkt Benko offenbar nicht.

Das Karstadt-Grundstück in Stuttgart ist ein Filetgrundstück; es liegt in der Klammer zwischen den Shoppingcentern Gerber und Milaneo. Wie das Grundstück weiter verwendet wird (ob es z.B. an einen attraktiven Ankermieter geht) kann entscheidend für die Attraktivität und Wertentwicklung der gesamten Innenstadt sein (Hahn 2014).

In Deutschland meint man, es sei besser, so etwas vertrauenswürdigen Treuhändern des Gemeinwohls wie Benko und Co. zu überlassen anstatt der öffentlichen Hand – genauso, wie man meint, dass die (gemeinschaftlich “geschaffene”) Bodenrente in private Taschen fließen muss. Das Privateigentum an Grund und Boden und die Privatisierung der Bodenrente sind hierzulande heilige Kühe. Für die Stadt Stuttgart bleibt zu hoffen, dass der höchste Bieter für Benko auch einen entsprechenden sozialen Nutzen für die Stadt abwirft.

 

Mehr Information:

Hahn, S. (2014): Profit auf Kosten der Belegschaft? Stuttgarter-Zeitung.de vom 24.10. Online: http://www.stuttgarter-zeitung.de/inhalt.karstadt-schliessung-in-stuttgart-profit-auf-kosten-der-belegschaft.81fdcdf2-1f32-4964-942e-a36d6cb81de8.html

o.V. (2014a): Kaufhauskette schließt mindestens sechs Filialen, in: Zeit Online vom 25.10. Online: http://www.zeit.de/wirtschaft/unternehmen/2014-10/sanierungskurs-karstadt-filialen-schliessung

o.V. (2014b): Verdi: Schließung nicht wegen Sanierung, Stuttgarter-Nachrichten.de vom 24.10. Online: http://www.stuttgarter-nachrichten.de/inhalt.karstadt-stuttgart-verdi-schliessung-nicht-wegen-sanierung.f1a47d43-5611-453c-b7f5-c4f5a847b614.html

Report Mainz: Vertriebene Senioren

Dirk Löhr

Verkauf von “Sozialimmobilien” an “Projektentwickler” zur Aufbesserung der öffentlichen und freigemeinnützigen Kassen: Das zugrundeliegende Motiv ist die Jagd nach den Bodenrenten, die mit dem gegenwärtigen Klientel in diesen Häusern nicht erwirtschaftet werden kann. Also raus damit. Aber: Alte Bäume soll man nicht entwurzeln. Die tragischen Folgen zeigt der Beitrag in ZDF Mainz vom 2.9.2014: “Vertriebene Senioren” (bitte klicken)

Wir haben es wieder und wieder in diesem Blog dargestellt: Die öffentliche Bereitstellung der Infrastruktur (Grundstück, Gebäude) bei Bewirtschaftung durch freigemeinnützige Träger könnte solche Fehlentwicklungen verhindern. Würde man die Bodenrente abschöpfen und vergemeinschaften, könnte man dies auch bequem finanzieren. Abgesehen davon würden solch asoziale Renditejagden generell keinen Sinn mehr ergeben.

Monitor-Sendung (ARD) vom 21. August 2014

Zwei sehenswerte Beiträge mit Bezug zu unserem Thema wurden in der Monitor-Sendung vom 21. August ausgestrahlt:

Karstadt: Heuschrecke oder Sanierer? (bitte anklicken)

Es wird deutlich, dass es dem neuen Eigentümer von Karstadt, René Benko, wahrscheinlich v.a. um die wertvollen Immobilien geht. Wenn Benko die Bodenrente (dieser Begriff kommt natürlich nicht vor) mit anderen Konzepten wie Shopping-Malls ausschöpfen kann, hat das Karstadt-Konzept keine Chance mehr. S. dazu auch unseren Beitrag “Karstadt: Den (Immobilien-) Haien zum Fraß vorgeworfen

Russland vs. NATO: Droht ein neuer Kalter Krieg? (bitte anklicken)

Das Waffenarsenal der NATO wird modernisiert, die Grenzen der NATO werden entgegen allen Abmachungen immer weiter nach Osten verschoben, und die NATO soll auch den Griff nach den Ressourcen unterstützen und absichern. Mehr dazu auch in unserem Blog im Beitrag “Nochmal zur Ukraine: Gas, geostrategische Interessen und das Versagen der westlichen Medien“. Angesichts des Monitor-Beitrags ist es schön, zuzugestehen, dass es sich nicht um ein Totalversagen handelt.

Wie immer der Hinweis: Dank des geltenden Regimes “geistiger Eigentumsrechte” sind die informativen Beiträge in der ARD-Mediathek nur zeitlich begrenzt verfügbar!

 

Karstadt: Den (Immobilien-) Haien zum Fraß vorgeworfen

Dirk Löhr (Kommentar)

Nun ist es so weit: Nicolas Berggruen zieht sich aus Karstadt zurück. 2010, als er in das Unternehmen einstieg, wurde er als Heilsbringer gefeiert. Nun ist der Katzenjammer groß. Investiert wurde – entgegen den Ankündigungen – nichts, dafür hat er rd. 40 Mio. Euro aus dem Unternehmen gezogen. Für ihn vielleicht Kleingeld, nicht aber für eine Karstadt-Verkäuferin. In unserem Blogbeitrag “‘Gordon Gekko’ Berggruen: Good bye, Karstadt?” haben wir die Karriere des Nicolas Berggruen skizziert: Es ist die eines Rent Grabbers.

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Nun steigt der 37-jährige österreichische Immobilienmagnat René Benko in das Unternehmen ein. Einer Investorengruppe um Benkos Signa-Gruppe und den israelischen Geschäftsmann Beny Steinmetz gehören seit letztem Jahr schon die Renommierhäuser in Berlin (Kadewe), München (Oberpollinger) und Hamburg (Alsterhaus), die ausgegliederten Sporthäuser plus knapp ein Viertel der Immobilien der 83 Karstadt-Filialen. Für die Übernahme des Restes zahlt Benko angeblich einen symbolischen Euro. Wir hatten in unserem Beitrag “‘Gordon Gekko’ Berggruen: Good bye, Karstadt?” schon dargestellt, dass Benko keine Lust haben dürfte, die Verlustbringer innerhalb dieses Geschenkpaketes dauerhaft durchzuschleppen. Schließlich hat der Schulabbrecher Benko eine noch beeindruckendere Rent Grabber-Karriere aufzuweisen als Berggruen. Er läuft auf absehbare Zeit kein Risiko, von Papst Franziskus heilig gesprochen zu werden. Aus kleinen Verhältnissen kommend, zählt er mittlerweile zu den 50 reichsten Österreichern – wie geht so etwas in so kurzer Zeit? Es ist das Prinzip der Chodorkowskis, der Timoschenkos und anderer Senkrechtstarter: Das Abgreifen von ökonomischen Renten (“Rent Seeking”) – auf Kosten Dritter. Das geht über “Netzwerken”, also Beeinflussung der Politik (“State Capture”) – incl. Korruption, für die Benko auch schon zu einer Haftstrafe auf Bewährung verurteilt wurde. Von Handel hat er allerdings keine Ahnung – braucht er aber auch nicht, wenn er weiß, wie man Bodenrenten effektiv abgreift.

Zählen wir also 1 + 1 zusammen: Benko wird das Geschenk filetieren, und die vielen Verlustbringer samt Belegschaft so rasch und lautlos wie möglich entsorgen – auf Kosten der Arbeitslosenversicherung und der Steuerzahler hierzulande. Der verbleibende Rest an Immobilien ist immer noch interessant, mag er nach der Filetierung auch noch so klein sein. Möglicherweise aber erst nach Umnutzung: Karstadt raus, Shopping Mall rein …

Keine guten Aussichten für die noch 17.000 Beschäftigten des Karstadt-Konzerns.

 

Mehr Informationen:

S. Löwenstein (2014): Möchtegern-Retter auf Bewährung, in: FAZ.net vom 15.07. Online: http://www.faz.net/aktuell/wirtschaft/unternehmen/karstadt-investor-rene-benko-immobilientycoon-auf-bewaehrung-13099520.html

O.V. (2014): Investor Benko übernimmt Karstadt, in: Sueddeutsche.de vom 15.07. Online: http://www.sueddeutsche.de/wirtschaft/ausstieg-von-berggruen-investor-benko-uebernimmt-karstadt-1.2090229

 

“Gordon Gekko” Berggruen: Good bye, Karstadt?

Dirk Löhr

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Langsam stellt sich Ernüchterung ein. Langsam, nach dem Abgang der ehemaligen Ikea-Managerin Eva-Lotta Sjöstedt. Auch die hochgejubelte Managerin konnte keine Wunder vollbringen, konnte aus dem was von Karstadt noch übrig geblieben ist, keinen profitablen Konzern mehr schmieden. Zumindest nicht ohne Geldspritzen von Berggruen – und diese sind ausgeblieben, entgegen allen Versprechungen. Nach fünf Monaten warf Sjöstedt das Handtuch.

Dem ehemals gefeierten Karstadt-„Retter“ Nicolas Berggruen dürfte das egal sein. Er hat schon Kasse nach altbewährter Gordon Gekko-Manier (“Wall Street”)  gemacht. Berggruen übernahm im Juni 2010 Karstadt für einen symbolischen Preis von einem Euro. Die Versprechungen waren groß, genauso die Hoffnungen bei den Mitarbeitern. Doch anstatt Geld in das Unternehmen zu stecken, filetierte der „Investor“ die Warenhauskette. Die Mehrheit an den Filetstücken wie Karstadt Sports und den drei Luxuswarenhäusern in Berlin, Hamburg und München (incl. dem Berliner KaDeWe insgesamt 17 Karstadt-Häuser in besten Lagen) ging an den österreichischen Investor Rene Benko mit seiner Signa-Gruppe, der diese zusammen mit dem Londoner Diamantenhändler Beny Steinmetz betreibt . Und “Gekko” Berggruen verdiente daran natürlich nicht schlecht. Der Gegenwert wanderte freilich nicht in Karstadt, wie er es ursprünglich versprochen hatte (n-tv 2014).

Nun hat Benko die Möglichkeit, auch den Rest der Gruppe zu übernehmen – für einen symbolischen Euro könnten 75,1 Prozent der kriselnden Karstadt-Stammgesellschaft an ihn übergehen, die die verbliebenen 83 klassischen Warenhäuser betreibt (o.V. 2014). Nichts wäre “Gekko” Berggruen lieber, als den abgenagten Knochen bzw. den schwarzen Peter weiterzugeben. Doch ob Benko die Option zieht, ist mehr als ungewiss. Die Filetstücke hat er ja schon in der Tasche, und Benko dürfte keine Lust haben, sich die Verlustbringer ans Bein zu binden.

Berggruen ist mit Grundstücken in guten Lagen und dem Filetieren von Unternehmen reich geworden. Wir haben in diesem Blog schon diverse Male beschrieben, dass auch Unternehmen als „Land Banks“ gesehen werden können. In jungen Jahren hatte der Sohn des Berliner Galeristen, Kunstsammlers und Mäzens Heinz Berggruen in New York heruntergekommene Immobilien erstanden, saniert und mit Gewinn verkauft. Die Erfolgsgeschichte des “Gekko” Berggruen begann also schon mit Immobilienspekulation. Er wurde schließlich zum Eigentümer an einem Hedgefonds, der sich wiederum an anderen erfolgreichen Hedgefonds beteiligte. Schließlich begann die Berggruen Holding, direkt in Unternehmen zu investieren. So erwarb Berggruen etwa vor zehn Jahren einen amerikanischen Sonnenbrillenhersteller für acht Millionen Dollar. Sechs Jahre später verkaufte er die Firma – für 400 Millionen Dollar. Wie kommt man schnell zu Reichtum? Wer keinen Reichtum anstrebt, arbeitet am besten hart und leistet viel. Wer hingegen schnell reich werden will, raubt am besten die von der Gemeinschaft erzeugten Bodenrenten und bemächtigt sich der Bodenwertzuwächse. Dies ist das Rezept der russischen, ukrainischen, chinesischen, amerikanischen und deutschen Oligarchen.

Wer da glaubte, bei der Übernahme von Karstadt wolle ein Philantrop Gutes tun, muss auf den Deal schon mit sehr blauen Augen geschaut haben. Nun hat der Mohr Karstadt hat seine Schuldigkeit offenbar getan – und man muss wohl kein Prophet sein, schlechte Zeiten für die 17.000 Mitarbeiter vorauszusagen. Ihre Zukunft steht mehr auf der Kippe als jemals zuvor.

Unterdessen verdient “Gekko” Berggruen fleissig weiter – ökonomische Renten natürlich (vgl. Appenzeller 2014). Seit 2005 investierte seine Immobilienholding rund 300 Millionen Euro in den Erwerb und die Sanierung von rund 100 Wohn- und Geschäftshäusern in Berlin und Potsdam. Deren Wert soll inzwischen bei rund 450 Millionen Euro liegen, erfuhr die WirtschaftsWoche aus Immobilienkreisen. Neben typischen Berliner Mietskasernen besitzt Berggruen in Berlin etwa das legendäre Café Moskau, die Sarotti-Höfe und das einst königliche Hauptpostamt in Potsdam. Mitte Mai kaufte seine Holding ein 80.000-Quadratmeter-Grundstück in Berlin-Schöneberg. Im früheren Stammwerk von Knorr-Bremse, das seit August 2012 zu Berggruens Immobilienbesitz gehört, residiert seit kurzem der Onlinehändler und Karstadt-Konkurrent Zalando (Hielscher 2014).

“Gekko” Berggruen geht es nicht um das Handelshaus Karstadt, es geht ihm um die Bodenrenten und den Bodenwertzuwachs. Unmoralisch? “Gekko” Berggruen spielt das Spiel des Systems – und er spielt es gut. Und: Nicht Gordon Gekko Berggruen ist unmoralisch, sondern das Spiel, das mit seinen Regeln ein solches Verhalten geradezu herausfordert.

 

Mehr Informationen

G. Appenzeller (2014): Macht Karstadt dicht, leidet die ganze Stadt, in: Der Tagesspiegel vom 11.7., S. 10.

H. Hielscher (2013): Nicolas Berggruen verdient prächtig mit Berliner Immobilien, in: Wirtschaftswoche Online 22.6. Online: http://www.wiwo.de/unternehmen/handel/karstadt-inhaber-nicolas-berggruen-verdient-praechtig-mit-berliner-immobilien/8380090.html

n-tv (2014): Verhandlungen mit Benko – Berggruen verliert Interesse an Karstadt vom 11.7. Online: http://www.n-tv.de/wirtschaft/Berggruen-verliert-Interesse-an-Karstadt-article13192006.html

o.V. (2014): Ein Euro für 83 Kaufhäuser, TAZ online vom 11.7. Online: http://www.taz.de/!142255/

IW Köln: Immobilieninvestoren vertrauen der EZB

Dirk Löhr

Während die Europäische Zentralbank immer mehr Geld in die Wirtschaft pumpt, herrschen für die Realwirtschaft Deflationsängste. Gleichzeitig jagen die Anleger von einem Preishoch zum anderen – dies ist beim DAX nicht anders als auf dem Immobilienmarkt. Die Deflationsstimmung in der Realwirtschaft wird von einer Assetpreisinflation im Anlage- und Investmentbereich begleitet. Es besteht ein großes Vertrauen darauf, dass es Draghi schon richtet. S. in diesem Kontext den aktuellen Immobilien-Monitor des Instituts der deutschen Wirtschaft in Köln.

Immobilieninvestoren vertrauen der EZB

Ebenso sei auf den Text von Prof. Dr. Johann Walter “Überschussliquidität und Assetpreise” in diesem Blog hingewiesen, der bereits im November 2013 diese Entwicklung analysiert hat.