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Deutsch, Real Estate, Taxation

Grundsteuerreform: Die Voodoo-Ökonomie der Länderfinanzminister (Teil 1)

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Dirk Löhr

Die Länder Hessen und Niedersachsen haben stellvertretend für 12 weitere Bundesländer einen Gesetzentwurf im September in den Bundesrat eingebracht, der auf eine „verbundene“ Steuerbemessungsgrundlage hinausläuft, die sowohl Grund und Boden wie auch die Gebäude belastet. Die Initiative „Grundsteuer: Zeitgemäß!“ kämpft derzeit tapfer gegen solchen und anderen ökonomischen Unsinn an, der derzeit aus den deutschen Länderfinanzministerien quillt.

In einem Antwortschreiben auf einen Brief von Vertretern der Initiative, dessen Inhalt dem Verfasser dieses Beitrages zur Kenntnis gegeben wurde, versucht ein Ministerpräsident (sein Name soll hier nicht genannt werden, da es um das Argument geht, nicht um Person) die Länderfinanzminister argumentativ zu unterstützen. Er will das Argument der Initiative widerlegen, dass eine verbundene  Grundsteuer die Bautätigkeit beschränkt. Die Argumentation des Ministerpräsidenten ist folgende:

  • Die Grundsteuer wird als Teil der Betriebskosten auf die Mieter abgewälzt;
  • Der Vermieter, der eine Brachfläche mit Mietwohnungen bebaut, wird dadurch letztlich von der Grundsteuer entlastet;
  • Er steht somit hinsichtlich der Grundsteuerbelastung nach der Bebauung besser da als vor der Bebauung;
  • Somit ergeben sich keine negativen Auswirkungen auf Bautätigkeit.

Dies ist, mein verehrter Herr Ministerpräsident, mit Verlaub gesagt Voodoo-Ökonomie.

Eine Abwälzung der Grundsteuer auf die Mieter ist nur über eine Erhöhung der erstmalig festgesetzten Mieten oder Bestandsmieten möglich. Dies wiederum funktioniert ceteris paribus nur durch eine Verknappung des Gebäudebestandes im Laufe der Zeit. Durch eine Grundsteuer, die auf dem Gebäude liegt, wird der Eigentümer nämlich zunächst einmal belastet. Seine Nachsteuer-Rendite wird dadurch gemindert. Er wird mit einer Reduzierung von Anbau-, Ausbau-, Aufstockungs- oder auch Neubauinvestitionen (das Argument des Ministerpräsidenten) reagieren. Geschieht dies auf breiter Front, wird die nötige Knappheit auf dem Wohnungsmarkt hergestellt, auf deren Basis die Miete so weit erhöht werden kann, dass am Ende die Mieter die Steuer tragen und die alte Nachsteuer-Rendite der Eigentümer wieder hergestellt ist. Das Problem der Wohnungsknappheit wird so sicher nicht gelöst. Dass eine verbundene Grundsteuer die Bautätigkeit vermindert, hat sogar ein anderer Verteidiger des verbundenen Steuermodells, Wolfram Richter, im ifo-Schnelldienst 22/2016 eingeräumt.

Eine Bodenwertsteuer hingegen hätte ganz andere Konsequenzen. Der Grundstückseigentümer könnte ihr nicht mit Investitionszurückhaltung ausweichen. Sie belastet ihn unabhängig davon, ob und wie er das Grundstück bebaut. Weil ihm aber bei Unterausnutzung Einnahmen entgehen, würde ihm so ein Verlust entstehen, den er vernünftigerweise durch Investitionen zu vermeiden versucht. Die Bodenwertsteuer erzeugt somit einen Druck auf die effiziente Nutzung der knappen Bauflächen. Weil der Grundstückseigentümer damit auch keine Angebotsverknappungen und Mieterhöhungen erzeugen kann, muss er die Steuer auch wirtschaftlich tragen – selbst wenn hundert Mal in den Mietverträgen steht, dass die Grundsteuer auf den Mieter überwälzt werden kann.

Deutsch, Housing, Real Estate, Sustainable Economic Order, Taxation

Grundsteuerreform im Bundesrat: Hamburg, das gallige Dorf

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Dirk Löhr

Bei den Beratungen um die erste Stufe der Grundsteuerreform im Bundesrat (4.11.) hielt Hamburg (auch stellvertretend für Bayern) tapfer das Fähnlein des Widerstandes aufrecht (s. die Rede von Finanzsenator Dr. Peter Tschentscher im Bundesrat – TOP 9a).

Dr. Peter Tschentscher (Bildquelle: spd-hamburg.de)
Dr. Peter Tschentscher (Bildquelle: spd-hamburg.de)

Böse Zungen murmeln allerdings, dass dieser Widerstand v.a. durch die sich mit der Systemumstellung wahrscheinlich verschlechternde Position dieser beiden Länder im Länderfinanzausgleich motiviert ist. Sei es dahingestellt – es ist gut, wenn die beiden Länder Unsinn verhindern wollen (selbst, wenn sie dies nur deswegen beabsichtigen, um diesen durch noch größeren Unfug zu ersetzen).

Finanzsenator Tschentscher schürte dabei wieder die Angst vor Mieterhöhungen infolge der Grundsteuerreform und verwies auf eine in und von der Stadt Hamburg durchgeführte Untersuchung. Bewirkt würde die Gefahr durch die hohe Bedeutung des Bodenwertes in der neuen Bemessungsgrundlage. Tatsächlich ist durchaus vorstellbar, dass z.B. in von Gentrifizierung betroffenen Stadtteilen diese Dynamik durch den Bodenwert besonders gut abgebildet wird. Die Folge wäre hier in der Tat eine deutliche Erhöhung der Grundsteuer. Es könnte auch sein, dass dort v.a. Wohnanlagen betroffen sind. So weit ist nichts gegen Tschentschers Ausführungen zu sagen.
Geht man allerdings davon aus, dass die vermietenden Wohnungsunternehmen keine Wohlfahrtsveranstaltungen darstellen, holen sie aber schon heute aus den Mietern heraus, was sie können.
  • Nun nehmen wir einmal den – von uns gewünschten Fall – an, dass die Grundsteuer zu einer reinen Bodenwertsteuer umgestaltet wird. Kommt es danach – in teuren Lagen, wegen hoher Bodenwerte – zu einer Erhöhung der Grundsteuer, haben die Mieter ja nicht automatisch das Geld dafür in der Tasche, aus der sie die auf sie umgelegte Grundsteuer bezahlen könnten, selbst wenn tausend mal in den Mietverträgen steht, dass die Grundsteuer umgelegt werden kann. Legen die Wohnungsunternehmen die Bodenwertsteuer dennoch 1:1 auf die Mieter um, passiert Folgendes: Sie können dann eben in der Zukunft erstmal keine oder nur eine entsprechend geringere Erhöhung der Kaltmieten durchsetzen, als dies ohne die Umlage der Grundsteuer möglich gewesen wäre.  Am Ende tragen somit die Vermieter die Bodenwertsteuer.
  • Bei einer Gebäudesteuer hingegen können die Unternehmen mit Investitionszurückhaltung reagieren – sie halten sich so lange zurück, bis die Knappheit am Markt so hoch ist, dass die Steuer eben doch ohne Einbussen bei der Kaltmiete umgelegt werden kann (Erreichung der alten Rendite nach Steuern).
Der Bodeneigentümer kann eben auf die Besteuerung nicht reagieren, im Gegensatz zum Gebäudeeigentümer. Und: Die von Tschentscher beklagte hohe Bedeutung hat die Bodenwertkomponente im Kostenwertmodell, das vom Bundesrat am 4.11. beschlossen wurde, nur in hochverdichteten Räumen wie Hamburg oder in florierenden Gegenden wie rund um München. Der Bodenwert geht eben nur in solchen Räumen stark in die Bemessungsgrundlage ein. Generell ist das Kostenwertmodell aber eher eine Gebäudesteuer.
Ginge es nun nach Tschentscher (bezeichnender Weise wieder einmal SPD), könnten die Wohnungsunternehmen nach Reduzierung der Bedeutung der Bodenkomponente in der Bemessungsgrundlage immer noch dieselbe (hohe) Miete nehmen, müssten daraus aber eine vergleichsweise geringere Steuer abführen.  So könnte ein höherer Teil der Bodenerträge privatisiert werden. Außerdem würde durch den geringeren Druck auf den Boden der Mobilisierungseffekt auf den Grundstücksmarkt noch weiter absinken, als dies im Kostenwertmodell ohnehin schon der Fall ist – mit der Folge eines geringeren Angebots und höherer Preise.  Herr Tschentscher, sieht so sozialdemokratische Politik aus?
So nützlich die Position von Tschentscher für die Initiative “Grundsteuer: Zeitgemäß!” derzeit in politischer Hinsicht auch ist – die Rede sah doch sehr danach aus, als hätte Tschentscher diese entweder von der Lobby der Immobilienverbände oder von einem nur juristisch ausgebildeten Redenschreiber eingeflüstert bekommen, der unbelastet von jedweden bodenökonomischen Kenntnissen durch das Leben wandelt.

 

 

Deutsch, Real Estate, Taxation

Die Grundsteuer als Bodensteuer ausgestalten: Ein bundesweiter Aufruf

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Ulrich Kriese*

… in “Wohnungswirtschaft und Mietrecht” 5/2016 mit einer Analyse des neuen Beschlussmodells der Länderfinanzminister zum download.

In diesem Artikel ist das Anfang Juni beschlossene Modell der Länderfinanzminister noch nicht berücksichtigt. Hierzu siehe die Seite “Aktuelles” der Initiative “Grundsteuer: Zeitgemäß!”

*Dr. Ulrich Kriese Kriese
ist siedlungspolitischer Sprecher des NABU und in dieser Funktion ein maßgeblicher Initiator der Initiative
“Grundsteuer: Zeitgemäß!“

English, Public goods, Real Estate, Sustainable Economic Order, Taxation

Renegade Economists: EU Declaration of Bancrupcy

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Karl Fitzgerald

Karl Fitzgerald and Dirk Löhr discuss EU economic pressures with regards to Karl Fitzgeraldenvironmental taxation, the refugee crisis and a central bank ignorant of the danger asset bubbles pose. Here is the

Show 433 of Renegade Economists 

Related links:

Sustainable Public Finance: Double Neutrality Instead of Double Dividend (Journal of Environmental Protection, Vol.7 No.2, February 2016).

Deutsch, Housing, Real Estate, Sustainable Economic Order, Taxation

Immobilienökonomie à la Schäuble: Wer hat, dem wird gegeben

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Dirk Löhr

Bundesfinanzminister Wolfgang Schäuble (CDU) reagiert. Die Flüchtlingsströme zeigen längst Auswirkungen auf die ohnehin schon angespannten Wohnungsmärkte in vielen Ballungsregionen. So plant Schäuble zeitlich begrenzte Steueranreize zur Förderung von preiswertem Wohnungsbau. Vorgesehen ist bei Baubeginn in den Jahren 2016 bis 2018 eine Sonderabschreibung von bis zu 10 Prozent jährlich, um Wohnungsknappheit schnell zu beseitigen.

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Steuervorteile bedeuten für die privaten Bauherren zunächst geringere Kosten und ein höheres verfügbares Einkommen. Dieses, so Schäubles Befürchtung, könnte durch die Bundesländer in Form höherer Grunderwerbsteuersätze abgeschöpft werden. Er fordert daher, dass die Länder bezüglich einer Erhöhung der Grunderwerbsteuersätze still halten. Die von Schäuble skizzierte Gefahr besteht tatsächlich. Erstaunlich allerdings, dass ein wesentlich näher liegender Effekt Schäuble nicht in den Sinn kommt: Geringere Kosten und höhere verfügbare Einkommen bedeuten, wenn diese nicht staatlicherseits abgeschöpft werden, zunächst einmal höhere Bodenrenten. Die steuerlichen Vorteile werden dann eben nicht von den Ländern, sondern von den privaten Grundstückseigentümern eingestrichen.  Im schlimmsten Fall, wenn sich die Steuervorteile als zusätzliche Nachfrage auf dem lokalen Wohnungsmarkt niederschlagen, können die Mieten sogar anziehen. Von wegen Entlastung. Das wäre dann schöner ein Schuss ins eigene Knie. Nun möchte Schäuble die Förderung auf Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten konzentrieren.  Dies wird zu einer Diffusion der Einkommensvorteile beitragen und den beschriebenen Effekt zugegebenermaßen abschwächen – allerdings nicht beseitigen. Dies vor allem deswegen, weil Schäuble ein Kernproblem überhaupt nicht angeht: Gerade in Regionen mit angespannten Wohnungsmärkten existieren nicht ausreichend Grundstücke. Bauen kann aber nur, wer schon im Eigentum eines Grundstückes ist.  Diese privilegierten Grundeigentümer streichen dann auch die Steuervorteile ein. Wieder kommt die bewährte Devise zum Zuge: Wer hat, dem wird gegeben. Es bleibt festzuhalten: Die beabsichtigte Subventionitis ist bezüglich ihrer allokativen Effekte bestenfalls unsicher, wirkt verteilungspolitisch aber eindeutig regressiv.

Wichtig wäre angesichts der derzeitigen Situation vor allem, unter- und ungenutzte Flächen zu mobilisieren sowie zur Nachverdichtung anzureizen. Allerdings eben nicht über Subventionen, sondern über die Grundsteuer: Wer mit seinem Grundeigentum nicht dem Gemeinwohl dient, sondern es den Wohnungsmärkten vorenthält, sollte dafür bezahlen (“Verursacherprinzip”). Dies ergäbe einen Nutzungsdruck und würde das Angebot auf den Wohnungsmärkten erhöhen. Und der Staat gäbe – wie in Schäubles Plan – kein Geld aus, um potenzielle Schädiger (“hortende” Grundstückseigentümer) von ihrem Verhalten abzubringen (“Gemeinlastprinzip”). Das Geld würde von den potenziellen Schädigern an die Gemeinschaft fließen und nicht umgekehrt. Das Mittel der Wahl wäre eine reformierte Grundsteuer, die nur den Boden in die Nutzung drängt, anstatt die dringlich benötigten Wohnungen zu belasten (wie dies die bisherige Grundsteuer macht und auch die Reformvorschläge der Finanzminister vorsehen). Eine effizientere Nutzung von Bestandsgebäuden und ungenutzten Grundstücke könnte auch dazu beitragen, den derzeit wieder ansteigenden Flächenverbrauch auf das Unvermeidliche zu begrenzen. Wir haben in diesem Blog in diesem Kontext schon verschiedene Male auf den Aufruf “Grundsteuer: Zeitgemäß!” verwiesen.

 

Deutsch, Real Estate

Sylt: 18 793 Euro für einen Quadratmeter

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Dirk Löhr

Die Hannoversche Allgemeine Zeitung berichtet in ihrer Ausgabe vom 7.10.2015 (18 793 Euro für einen Quadratmeter, von Wolfgang Schmidt) über die Preisentwicklung der Immobilien auf Sylt:

“Kiel. Wer aus seinem Haus aufs Meer schauen will, muss immer tiefer in die Tasche greifen. Mit Abstand am teuersten ist die eigene Immobilie immer noch auf der Insel Sylt, aber auch andere Lagen holen auf. Dies ergibt sich aus dem Immobilienatlas, den die Landesbausparkasse Schleswig-Holstein am Dienstag für dieses Segment vorstellte. Demnach sind die Preise für Häuser und Wohnungen an Nord- und Ostsee in Schleswig-Holstein sowie auf den Inseln in den vergangenen zwei Jahren weiter gestiegen. „Mit ganz wenigen Ausnahmen haben die Preise stark angezogen“, sagte LBS-Vorstandschef Peter Magel.

Mit einem Quadratmeterpreis von durchschnittlich 18 793 Euro sind demnach Ein- und Zweifamilienhäuser im Sylter Nobelort Kampen weiterhin am kostspieligsten. Es folgt Rantum mit 13 722 Euro. Dabei hat Kampen seit 2013 nur um rund 1000 Euro zugelegt, Rantum dagegen um mehr als 3000 Euro. Im Schnitt liegt der Quadratmeterpreis auf Sylt bei knapp 9500 Euro, was einem minimalen Plus von 0,2 Prozent entspricht – vor allem, weil der Ort List um 20 Prozent ins Minus rutschte. Auf Sylt sei eine gewisse Beruhigung eingezogen, folgert Magel. „Bei hochpreisigsten Lagen wird nicht mehr alles gezahlt.“ Einen Preisrückgang erwarte er dort aber nicht. „Es ist eben unheimlich viel Geld auf dem Markt.“

Käufer suchen demnach zunehmend in der Nachbarschaft günstigere Alternativen zu den absoluten Toplagen, was dort zu entsprechenden Preissteigerungen führt. So schnellten die Häuserpreise auf Amrum am kräftigsten in die Höhe, seit 2011 um fast 58 Prozent und allein in den vergangenen zwei Jahren um 50 Prozent. Im Schnitt kostet der Quadratmeter Wohnfläche dort jetzt 5700 Euro pro Quadratmeter. St. Peter-Ording verbucht seit 2013 einen Zuwachs um 27 Prozent auf 3341 Euro.

An der Ostseeküste ist es auch deutlich teurer geworden. So kletterten die Hauspreise in den vergangenen vier Jahren in Scharbeutz um 29 Prozent und um 40 Prozent in Travemünde. Dennoch sind die Preise noch weit vom Nordsee-Niveau entfernt. Timmendorfer Strand führt die aktuelle Ostsee-Liste mit 3160 Euro an – vor Strande bei Kiel (2906 Euro) und Sierksdorf (2737 Euro). „Tendenziell holt die Ostseeküste auf, aber auf einem ganz anderen Niveau“, sagte Magel.

Bei Eigentumswohnungen führt Kampen mit 11 355 Euro vor Rantum (8263 Euro) und Wenningstedt-Braderup (6847 Euro). An der Ostsee ist Timmendorfer Strand mit 3500 Euro (plus 19 Prozent seit 2013) vorn, vor Travemünde (2789 Euro/18 Prozent) und Scharbeutz (2784 Euro/22 Prozent). Zum Teil sind inzwischen Wohnungen teurer als Häuser.”

English, Housing, Real Estate

The revival of cities and the urban land premium

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By Henri De Groot, Gerard Marlet, Coen Teulings, Wouter Vermeulen

Only a few decades ago many talked about the ‘death of cities’. Today, many cities have emerged as hubs of economic activity. This column argues such a phenomenon is due to spill-overs and agglomeration of human capital. The popularity of certain cities is explained by their attractiveness for innovative enterprises and high-educated top talent. But since locations where top talent clusters are scarce, land rents on these locations are high.

Download the blog article here (please click)

Deutsch, Real Estate, Taxation

Wie ein 26-jähriger Nerd Pikettys Thesen auseinander nimmt

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Dirk Löhr

Matthew Rognlie hat zentrale Aussagen Thomas Pikettys relativiert und zum Teil widerlegt.

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Thomas Piketty

Anders als der Bestseller-Autor berücksichtigt der junge Mathematiker auch die Bedeutung des Immobilienmarktes. Hierzu s. den Beitrag in DIE WELT vom 07.04.2015:

26-jähriger Nerd nimmt Pikettys Thesen auseinander (bitte klicken)

Anders als im Artikel beschrieben, sind übrigens nicht “die Häuser” der entscheidende Aspekt, der von Piketty vernachlässigt wird. Es ist vielmehr der Grund und Boden mit seinen Erträgen – also der Bodenrente. Erwähnt, aber leider nicht ausgeführt wird dabei auch, dass die Grundsteuer das Instrument der Wahl für eine Verringerung der Ungleichheiten in der funktionalen Einkommensverteilung ist – indem die Bodenrente zugunsten der Allgemeinheit abgeschöpft wird.

Das zentrale Paper von Rognlie finden Sie hier zum Download:

Deciphering the fall and rise in the net capital share (bitte klicken)

Wer sich nicht nur aufregen, sondern auch etwas tun will, kann sich in der Unterstützerliste des bundesweiten Aufrufs

“Grundsteuer: Zeitgemäß!” (bitte klicken)

eintragen.

English, Intellectual Property Rights, Property Rights, Real Estate, Taxation

Joseph E. Stiglitz: Rewriting the Rules

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Dirk Löhr

A recent report, written by Nobel laureate economist Joseph Stiglitz along with Roosevelt Institute fellows Nell Abernathy, Adam Hersh, Susan Holmberg, and Mike Konczal — sheds another light on the contemporary economic problems.

It is not just one of distribution, the report argues. In fact, the economy is fundamentally broken, shot through with opportunities for the rich to get richer not by building wealth but through exploitation and taking.

The problem, Stiglitz and his co-authors write, is that the rise in wealth isn’t coming from productive investments. It’s coming from what economists call rents. Stiglitz and his co-authors apply the rent concept, which was originally connected with land, on a wide and more modern array of rents (such as patents or copyrights).

“Rent-seeking”, as economists call it, is generally viewed as economically counterproductive. It’s especially counterproductive when it becomes so lucrative as to provide a more attractive outlet for people’s money than real investments. The report’s authors argue that’s exactly what’s happening with Wall Street. Its growth has fueled a big rise in credit — credit that tends to go to those who already have wealth, often in the form of rents, exacerbating existing rent-based problems. Financiers have also identified novel ways to rent-seek.

Also the “too big to fail” status, for example, can count as a rent. It increases the value of firms like Goldman Sachs or JPMorgan Chase not by making them more productive, but by providing an implicit government subsidy. Trading mortgage-backed securities for profit, similarly, does little to actually increase wealth but a lot to redirect it. That makes it attractive as a business activity for banks and hedge funds, redirecting their energies from profitable activities that create wealth.

The report, originally published on May 12 by the Roosevelt Institute, can be downloaded here:

“Rewriting the Rules of the American Economy: An Agenda for Shared Prosperity” (please click)

The analysis is comprehensible, sometimes excellent. Although, the role of land taxation in the concert of expedient instruments proposed should have been stressed more.

 

Deutsch, Housing, Real Estate

Wohnungsmieten und Wohnungspreise: Wo kommt es zur Schere?

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Eckhard Behrens*

Die Entwicklungen der Mieten und der Kaufpreise für Wohnungen verlaufen keineswegs immer parallel. Sie sind in deutschen Städten in den letzten Jahren oft sehr unterschiedlich verlaufen.

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Eckhard Behrens

Der nachfolgende SPIEGEL-Bericht von Alexander Jung (vom 8. Mai) enthält dazu eine interessante Tabelle, die nach der Höhe der örtlichen Differenz zwischen der Entwicklung der Mieten und derjenigen der Kaufpreise sortiert ist. Dieses Sortierkriterium ist  berechtigt, erfordert aber eine Denkanstrengung, wenn man Städte, die man meint zu kennen, in der Rangfolge an unerwarteter Stelle findet und dann ins Grübeln kommt.

Spekulationsblasen am Immobilienmarkt (bitte klicken)

Der Text des Berichts zeigt beispielhaft auf, warum sich am selben Ort die Mieten und die Kaufpreise unterschiedlich entwickeln können. Zunächst muss man sich klar machen: Beide abgebildeten Entwicklungen sind Vergangenheitswerte. In die Mieten geht sehr stark die jeweilige aktuelle Marktlage ein. In die Bildung der örtlichen Wohnungspreise gehen Zukunftserwartungen über die künftige örtliche Mietenentwicklung und das gegenwärtige (nicht das künftige) Zinsniveau ein. – Auch die in der Vergangenheit liegenden Kaufpreise waren von den damaligen Einnahmeerwartungen (hinsichtlich der künftigen Mieten) und damaligen Zinsen bestimmt. – Während in der Vergangenheit in Deutschland von Immobilienblasen nicht die Rede sein konnte, da sowohl die Mieten als auch die Wohnungspreise lange eine zurückhaltende Entwicklung hatten, weil die Realeinkommen der breiten Bevölkerung rückläufig waren, sind in den letzten Jahren sowohl die Einkommenserwartungen optimistischer geworden als auch die Bauzinsen ganz unerwartet drastisch gesunken. Nun hört man das Reizwort Immobilienblase häufiger.

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Trier: Die Preise laufen den Mieten davon (Quelle: Wikipedia)

Die Zinsen zur Kaufpreisfinanzierung sind in den letzten Jahren weit stärker gefallen, als die Wohnungspreise gestiegen sind. Da gibt es wohl noch Luft nach oben. Weil die Zinsen im Wesentlichen überall gleich sind, muss die unterschiedliche Kaufpreisentwicklung auf andere Ursachen zurückzuführen sein – auf die lokale Bevölkerungsentwicklung und Wirtschaftskraft.

Wenn fleißig gebaut wird, können die Mieten nicht stark steigen, aber die Neubauten auch bei steigenden Baupreisen trotzdem wegen der gesunkenen Zinsen sehr rentabel sein. Dafür ist Heidelberg mit seinem sehr hohen Mietniveau ein Beispiel: Auf dem Gelände des aufgelösten Güterbahnhofs in unmittelbarer Nähe des Hauptbahnhofs wird zurzeit schneller als geplant ein neuer Stadtteil („Bahnstadt“) hochgezogen, der größer werden wird als die Altstadt. Außerdem kommen durch den Abzug der Amerikaner in den kommenden Jahren riesige Konversionsflächen mit vielen Wohnungen auf den Markt. Viele Einpendler werden sich künftig in der Stadt ansiedeln können, deren Einwohnerzahl wachsen wird. Heidelberg hat eine bemerkenswert geringe Differenz zwischen der mäßigen Mietsteigerung und der Steigerung der Wohnungspreise. Offenbar wird die weiter steigende Nachfrage durch ein steigendes Angebot gedeckt, dass sich wegen der gesunkenen Finanzierungskosten rechnet.

Von einer Immobilienblase kann keine Rede sein, wo ein mindestens konstantes (nur mit der Inflation steigendes) Mietniveau zu erwarten ist und sich die gegenwärtigen Wohnungspreise bei den gegenwärtigen langfristigen Baufinanzierungszinsen kostenmäßig rechnen. Von einer Blase sollte man allenfalls sprechen, wenn sich aktuelle Wohnungskäufe nur rechnen, falls die Mieten und vor allem auch die Wohnungspreise stärker steigen werden als die allgemeine Inflationsrate.

Das in wenigen Jahren drastisch gesunkene Niveau der Bauzinsen hat sich in den Wohnungspreisen wohl deshalb nicht proportional ausgewirkt, weil die demografische Entwicklung vielerorts zu Leerstand führen und die Mietpreisentwicklung dämpfen wird. Auch die Unsicherheit über die künftige Beschäftigungslage und Einkommensentwicklung ist bei mittel- bis langfristiger Betrachtung nach wie vor groß. Die demografische Entwicklung wird weiterhin örtlich sehr verschieden verlaufen, solange nicht echte Vollbeschäftigung die Industrie zwingt, bei der Standortwahl für Neuinvestitionen den Wohnort knapper Arbeitnehmer zum ausschlaggebenden Kriterium zu machen. – So hängt eben alles mit allem zusammen.

 

* Eckhard Behrens (* 1937, wohnhaft in Heidelberg), Jurist und Volkswirt, ist u.a. Mitglied im Vorstand des Seminars für freiheitliche Ordnung in Bad Boll; er war langjähriger Vorsitzender des Landesfachausschusses für Bildung und Wissenschaft in Baden-Württemberg und stellvertretender Vorsitzender des Bundesfachausschusses in der FDP.