Dirk Löhr

Und wenn man nicht mehr weiter weiß, dann macht man … ein Gesetz … in einem entsprechenden Arbeitskreis (der Großkoalitionäre).

Die Wohnraumsituation v.a. in vielen Großstädten und Universitätsstädten ist zunehmend angespannt. Bei Neuvermietungen lagen die Mieterhöhungen zuletzt in Hamburg und München bei 25 Prozent, in Berlin bei 19 Prozent. Doch auch kleinere Universitätsstädte sind betroffen (Regensburg: plus 33 Prozent; Freiburg: plus 32 Prozent). Hier gab es zwar schon eine Kappungsgrenze für Mieterhöhungen – diese gilt aber nicht beim Abschluss neuer Mietverträge.

Vor diesem Hintergrund wurde nun umgesetzt, was bereits in den Koalitionsvereinbarungen niedergelegt war: Man einigte sich auf neue gesetzliche Regelungen, die einen besseren Schutz vor drastischen Mieterhöhungen bieten sollen. Bei Neuvermietungen in besonders begehrten Gegenden darf die Miete das ortsübliche Niveau künftig nur noch um maximal 10 Prozent übersteigen. Ausgenommen von dieser Regelung sind Neubauten sowie modernisierte Wohnungen. Hierdurch soll die Investitionsbereitschaft der Eigentümer aufrechterhalten bleiben. Die Ausnahme gilt auch für die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung. Die Mietpreisbremse soll jedoch nur in Gebieten mit „angespanntem Wohnungsmarkt“ gelten und maximal fünf Jahre aufrechterhalten bleiben (Sueddeutsche.de / dpa 2014).

Ob man freilich per Gesetz die ökonomischen Gravitationskräfte aushebeln kann, ist mehr als fraglich. In einem Staat mit einer hohen Abgaben- und damit Kostenbelastung wie Deutschland leidet zuallererst die raumwirtschaftliche Peripherie. Hier können gerade die Kosten des Wirtschaftens gedeckt werden, große Gewinne und Renten (als Differenz zwischen Einkommen und Kosten des Wirtschaftens) sind – im Gegensatz zu den raumwirtschaftlichen Zentren – nicht möglich. Höhere Steuern und Abgaben (sowie andere Kostentreiber, wie z.B. die EEG-Umlage) erhöhen die Kostenbelastung. Können die Kosten des Wirtschaftens nicht mehr gedeckt werden, wird die Peripherie stranguliert. Als Folge bewegen sich v.a. die jungen, arbeitsfähigen Menschen in die raumwirtschaftlichen Zentren hinein. Aufgrund der zunehmenden Dichte kommt es hier zu einem Anstieg der Bodenrenten und damit der Mieten. Und die von der Mietpreisbremse ausgenommenen Modernisierungen werden beispielsweise gerade deswegen durchgeführt, um ein besseres Ausschöpfen der gestiegenen Bodenrenten zu ermöglichen. Gefallen solche Konsequenz nicht, kann man sie nicht einfach per Gesetz „abschaffen“ (genauso wenig wie man Arbeitslosigkeit durch ein Recht auf Vollbeschäftigung abschaffen kann), sondern man muss an den wirtschaftlichen Ursachen etwas ändern (Löhr 2013).

Dies geschieht am besten durch einen „Tax Shift“: Weg von den herkömmlichen Steuern, welche v.a. zu Lasten der raumwirtschaftlichen Peripherie gehen, und hin zu einer Abschöpfung der Bodenrente (will man radikal vorgehen, könnte man Letztere beispielsweise auch als rentenbasiertes Grundeinkommen verteilen, so dass der durchschnittliche Zugang zu lebenswichtigen Gütern und Dienstleistungen wie Wohnen garantiert ist). So wird die Peripherie entlastet und der Strom in die Zentren begrenzt (möglicherweise wird der Strom sogar umgekehrt). Ein solcher „Tax Shift“ wirkt sich auch auf den dem Wohnungsmarkt vorgelagerten Bodenmarkt aus: Er schafft einen Angebotsdruck, durch den allein – bei entsprechender Ausgestaltung der Abgabe – schon ein wesentlich höheres Wohnraumangebot mobilisiert werden könnte.

Die anstehende Grundsteuerreform wäre eine exzellente Möglichkeit, sich in diese Richtung zu bewegen (s. den Blogbeitrag „Grundsteuerreform und Aufruf ´Grundsteuer: Zeitgemäß!“). Doch so, wie es aussieht, wird diese Chance derzeit wieder einmal leichtfertig verspielt (s. hierzu den Blogbeiträge „GCN-Initiative: Wohnraumsituation in den Großstädten“).

Ähnliches wie für die Mietpreisbremse gilt für die neuen Regelungen hinsichtlich der Maklercourtage. Nach dem Willen der großen Koalition soll künftig nicht mehr automatisch der Mieter die Maklercourtage zahlen, sondern der Auftraggeber (Buchsteiner 2014). Es ist aber eine alte ökonomische Weisheit, dass derjenige, der per Gesetz eine Last tragen soll, diese möglicherweise abwälzen kann, wenn die Marktverhältnisse das zulassen. Im Klartext: Ist das Angebot an Wohnungen knapp genug, wird der Vermieter zwar die Maklercourtage zahlen, sich aber durch entsprechend hohe Mieten schadlos halten.

Die zuständigen Minister der Großen Koalition wollen sich offenbar auf dem Papier die Welt so gestalten, wie sie ihnen gefällt. Sie sollten das Gesetz vielleicht mit „Klein Mäxchen“ unterzeichnen.

Mehr Informationen:

Buchsteiner, R. (2014):  Mietpreisbremse kommt – nicht für Neubauten, in: NWZonline vom 24.09. Online: http://www.nwzonline.de/politik/mietpreisbremse-kommt-nicht-fuer-neubauten_a_19,0,226418439.html

Löhr, D. (2013): Prinzip Rentenökonomie – wenn Eigentum zu Diebstahl wird, Marburg (Metropolis).

Sueddeutsche.de / dpa (2014): Koalition nimmt Neubauten von der Mietpreisbremse aus, in: Sueddeutsche.de vom 23.09. Online: http://www.sueddeutsche.de/news/leben/wohnen-koalition-nimmt-neubauten-von-mietpreisbremse-aus-dpa.urn-newsml-dpa-com-20090101-140923-99-00921