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Die ewige Wiederkunft des Gleichen: Scholz’ neues Grundsteuermodell

Dirk Löhr

Im Frühjahr hatte das Bundesverfassungsgericht die gegenwärtige Bemessungsgrundlage der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt. Es gewährte eine zweistufige Frist für die Reform. Das neue Gesetz muss bis Ende 2019 verabschiedet sein, die Umsetzung muss spätestens bis Ende 2024 geschehen sein. Das bisher von der Mehrzahl der Bundesländer favorisierte „Kostenwertmodell“ gilt mittlerweile als politisch tot, da es ebenfalls im Verdacht der Verfassungswidrigkeit steht und innerhalb des zeitlich vorgegebenen Rahmens nicht umsetzbar sein dürfte.

Bundesfinanzminister Olaf Scholz (SPD)
Bundesfinanzminister Olaf Scholz (SPD)

Am 28.9.2018 hat Scholz sein neues Grundsteuermodell den Länderfinanzministern vorgestellt, einen Tag später der Öffentlichkeit. Als Alternative hatte er das wertunabhängige Flächenmodell eingebracht, in das nur die Boden- und Gebäudefläche eingeht, die mit unterschiedlichen Äquivalenzzahlen gewichtet werden. Ein geringwertiges Haus in einer schlechten Stadtrandlage würde hier genauso hoch besteuert wie eine hochwertige Immobilie in bester zentraler Lage, wenn nur die Fläche dieselbe ist. Dies entspricht dem Wunsch der Immobilienwirtschaft, die ihre Investitionen häufig in den besten Lagen vorgenommen hat. Das Flächenmodell wird mittlerweile auch von weiten Teilen der CDU/CSU-Fraktion und der FDP-Fraktion getragen. Ursprünglich vertrat auch Scholz in seiner Rolle als Regierender Hamburger Bürgermeister zusammen mit Bayern dieses Modell, musste aber wohl feststellen, dass weite Teile der eigenen SPD hier nicht mitziehen wollten. Diese befürwortet ein wertabhängiges Modell.

Das neue Konzept von Scholz führt nun die Logik der alten Einheitswerte fort: Im Grundsatz kommt ein Ertragswertmodell („Mietwertmodell“) zur Anwendung. Dabei nähert man sich mehr als in der alten Einheitsbewertung den in der Immobilienwertermittlungsverordnung statuierten Verfahren der Verkehrswertermittlung an, insbesondere beim Ertragswertverfahren (“Mietwertverfahren”). Für bestimmte Grundstücke, für die sich keine Miete feststellen lässt (z.B. Fabrikgrundstücke) wird ersatzhalber ein Sachwertverfahren angewendet. Sonderregelungen soll es für Grundstücke der Land- und Forstwirtschaft geben. Weil das neue Modell den konzeptionellen Rahmen des alten Einheitswertmodells nicht verlässt, ist auch keine Grundgesetzänderung nötig, welche dem Bundesfinanzminister die Kompetenz für eine Neuregelung zuweist – was bei allen anderen Modellen (das von der Initiative „Grundsteuer: Zeitgemäß!“ favorisierte Bodenwertmodell eingeschlossen) erforderlich wäre.

Bezeichnenderweise fehlte in den von Scholz angebotenen Alternativen die Bodenwertsteuer.

Technik und Kritik des neuen Verfahrens: Die Neubewertung soll im Mietwertmodell wohnungsscharf stattfinden. Statt der bisherigen 32 Mio. wirtschaftlichen Einheiten wären dann ca. 42 Mio. Wohnungen zu erfassen. Hinzu kommen ca. 3 Mio. wirtschaftliche Einheiten, die sich auf Nicht-Wohnnutzungen beziehen.

Das Modell wird nur innerhalb der vom Bundesverfassungsgericht gesetzten Frist (maximal Ende 2024) einzuführen sein, wenn die Immobilieneigentümer Steuererklärungen ausfüllen und abgeben. Hierbei werden im Wesentlichen zwei grundstücksbezogene Daten (Bodenwert und Bodenfläche) und drei gebäudebezogene Daten abverlangt. Die bodenbezogenen Daten dürften durch den Steuerpflichtigen unkompliziert zu ermitteln sein.

Anders bei den gebäudebezogenen Daten:

  • Die Nettokaltmiete soll grundsätzlich so gemeldet werden, wie sie erhoben wird. Nun kann die Nettokaltmiete aber erheblich vom marktüblichen Niveau abweichen. Manchmal liegt sie darüber, manchmal wesentlich darunter. Letzteres will Scholz tolerieren, da er „sozial verantwortliche“ Mietverhältnisse nicht steuerlich belasten will. Allerdings kann die Miete nach § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) vom Vermieter auf den Mieter umgelegt werden. Dies bedeutet, dass diejenigen, die das Glück eines sozial eingestellten Vermieters besitzen, darüber hinaus auch noch die Wohltat einer vergleichsweise niedrigeren Steuerbelastung erhalten. Für diejenigen hingegen, die schon von ihrem Vermieter rücksichtslos zur Kasse gebeten werden, wird es umgekehrt noch teurer. Wie dies Gentrifizierungsprozesse verhindern soll, bleibt bis auf Weiteres das Geheimnis von Herrn Scholz. Derzeit werden zwar differenzierte Grundsteuerhebesätze diskutiert; dies dürfte aber verfassungsrechtlich höchst bedenklich sein, da die folgerichtige Umsetzung des Belastungsgrundes (durch die Immobilie vermittelte Leistungsfähigkeit) konterkariert wird.

Für selbstgenutzte Wohnungen wird eine fiktive Miete angesetzt, die sich an den Wohngeldtabellen orientieren soll. Hier können sich ebenfalls deutlich andere Ansätze als bei den tatsächlich gezahlten Mieten ergeben.

  • Die nächste Information wird bezüglich der Wohnfläche verlangt. Es existieren diverse Vorschriften zur Wohnflächenberechnung. Bewertungssachverständige ermitteln die Wohnfläche i.d.R. wohnwertabhängig; maßgeblich ist die Wohnflächen- und Mietwertrichtlinie. Beim derzeit noch angewandten Ertragswertverfahren wird die Wohnfläche hingegen auf Grundlage der §§ 42 bis 44 der Zweiten Berechnungsverordnung – II. BV – ermittelt. Die Identifikation der Differenzen zwischen beiden Berechnungsarten ist komplex und erfordert eine Menge Sachverstand. Die Finanzbehörden wenden hiergegen ein, dass die Steuerpflichtigen ja die Wohnfläche aus ihren alten Einheitswertbescheiden schon entnehmen können. Allerdings dürften seit der letzten Erfassung in sehr vielen Fällen bauliche Veränderungen (Ausbauten von Dach- oder Kellergeschossen) vorgenommen worden sein, von denen – mangels Wissen des Steuerpflichtigen – nicht alle dem Finanzamt gemeldet wurden, und die z.T. auch gar nicht meldepflichtig waren. Beim ersatzweise anzuwendenden Sachwertverfahren ist es sogar noch wüster: Hier beziehen sich gegenwärtig die Maße in den Einheitswertbescheiden zwar auf die DIN 277, allerdings aus derjenigen aus dem Jahre 1950. Es gibt mittlerweile selbst kaum mehr einen Bewertungssachverständigen, der diese anzuwenden weiß. Allein die zutreffende Ermittlung der Flächen ist also als alles andere als trivial. Die Finanzbehörden wenden hiergegen ein, dass auch andere Steuern (wie z.B. die Umsatzsteuer oder die veranlagte Einkommensteuer) im Wege der Selbstveranlagung erhoben würden. Die Behörden wären auch hier darauf angewiesen, erst einmal den Steuerpflichtigen zu „glauben“, um dann im Einzelfall Kontrollen vorzunehmen. Nicht anders verhielte es sich auch bei der Grundsteuer. Allerdings werden die erhöhten Anforderungen an die Steuererklärung bei den genannten Steuern i.d.R. solchen Steuerpflichtigen auferlegt, die unternehmerisch tätig sind. Diese haben i.d.R. ein höheres Wissen bezüglich der steuerlichen Regelungen als der Ottonormalbürger, und können sich auch i.d.R. einen Steuerberater leisten. Dies ist zumindest bei der Mehrzahl der Eigentümer von Wohngebäuden nicht der Fall.
  • Ein großes Problem stellt auch das Baujahr dar. Das Mietwertmodell möchte sich dem Verkehrswert annähern. Bei der Verkehrswertermittlung wird jedoch i.d.R. eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer und damit ein fiktives Baujahr angelegt. Ein im Jahre 1899 erstelltes Gebäude mag nämlich aufgrund der durchgeführten Renovierungen u.U. hervorragend in Schuss sein und noch weitere 70 Jahre seinen Dienst versehen. Ein im Jahre 1970 erstelltes Gebäude, das nicht instandgehalten und renoviert wurde, ist womöglich fast abrissreif. Das im Mietwertmodell erfasste tatsächliche Baujahr (das bei alten Gebäuden oder im Fall von Anbauten ohnehin schwer bestimmbar ist) hat also nur eine sehr geringe Aussagekraft; seine Anwendung führt zu Verzerrungen gegenüber dem Verkehrswert. Die vom Bundesverfassungsgericht eingeforderte realitäts- und gleichheitsgerechte Bewertung dürfte so nicht sicherzustellen sein.

Es wird deutlich, dass v.a. die gebäudebezogenen Daten eine Menge Arbeit aufwerfen. Schon derzeit sind mehrere Tausend Finanzbeamte mit der Grundsteuer beschäftigt. Im Rahmen des neuen Modells wird diese Zahl wohl deutlich aufzustocken sein – Steuerbeamte, welche die Finanzbehörden gegenwärtig einfach nicht haben. Steuereinnahmen und Verwaltungsaufwand drohen vollkommen außer Verhältnis zu geraten, selbst wenn ein großer Teil des Aufwandes auf den Steuerpflichtigen abgewälzt wird.

Die derzeitige Bemessungsgrundlage wurde am 10. April vom Bundesverfassungsgericht deswegen für verfassungswidrig erklärt, weil die vorgesehenen turnusmäßigen Hauptfeststellungen nicht durchgeführt werden konnten; Niveau und Struktur der Einheitswerte hatten am Ende kaum mehr etwas mit den Verkehrswerten zu tun. Das Bundesfinanzministerium setzt nunmehr auf Automatisierung: Es hofft, in den Katasterämtern genügend Gebäudedaten ansammeln und diese den Finanzbehörden zugänglich machen zu können, so dass der nunmehr vorgesehene siebenjährige Hauptfeststellungszyklus auch tatsächlich durchgeführt werden kann. Es ist zwar nicht unmöglich, dass dies eines Tages tatsächlich halbwegs gelingt, aber es ist zumindest unsicher.

Zudem ist davon auszugehen, dass im Laufe der Zeit erhebliche Rechtskonflikte zwischen Steuerpflichtigen und Finanzbehörden auftauchen, wenn diese erst einmal in der Lage sind, aufgrund der EDV-mäßigen Verschneidung mit den Katasterbehörden die Angaben der Steuerpflichtigen kontrollieren zu können. Bis dahin droht ein strukturelles Vollzugsdefizit, was die Verfassungskonformität zumindest in der Anfangsphase in Frage stellen könnte.

Eine Bodenwertsteuer hingegen würde auf den schon in der Katasterverwaltung vorhandenen Bodenrichtwerten und Grundstücksflächen aufbauen. Eine digitale Vernetzung der Steuer- und den Katasterbehörden wäre leicht herzustellen. Sollten jedoch tatsächlich Steuererklärungen nötig sein, wären diese mit minimalem Aufwand von den Steuerpflichtigen zu erstellen und von den Finanzbehörden zu kontrollieren. Sonderregelungen für Nicht-Wohnnutzungen und Land- und Forstwirtschaft wären nicht nötig.

Von noch größerer Bedeutung als diese technischen Aspekte sind jedoch die sozialen und wirtschaftlichen Folgen des Mietwert-Modells:

Umlage der Grundsteuer und bezahlbares Wohnen: Unmittelbar dürfte das Wohnen in den Ballungsgebieten noch teurer werden, wenn die Grundsteuer auf die Mieter umgelegt wird. Hier stellen die Vermieter nämlich oft professionelle Wohnungsbauunternehmen dar, die schon heute aus den Mietverhältnissen das Maximum herauszuholen trachten.

Bei der Bodenwertsteuer ist die Umlage nach § 1 BetrKV rechtlich wahrscheinlich gar nicht mehr möglich. Nach § 1 BetrKV entstehen Betriebskosten durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes und des Grundstücks. Die Bodenwertsteuer belastet aber ein ungenutztes Grundstück genauso wie ein optimal genutztes Grundstück – nämlich nicht entsprechend seiner tatsächlichen Bebauung, sondern nach seiner potenziellen Bebaubarkeit. Die Bindung zum bestimmungsmäßigen Gebrauch insbesondere des Gebäudes ist daher so lose, dass die Umlagefähigkeit infrage steht. Der ehemalige Berliner Staatssekretär und Rechtsantwalt K.-M. Groth (in einer gutachterlichen Stellungnahme für die Initiative “Grundsteuer: Zeitgemäß!” hierzu: „Im gegenwärtigen Grundsteuersystem ist sie (die Grundsteuer, d. Verf.) mit der Vermietung strukturell nur insoweit verbunden, wie sich ihre Höhe an dem Vorhandensein eines vermietbaren Gebäudes und dessen Wert orientiert. Im Rahmen einer Bodenwertsteuer würde dieser Zusammenhang vollständig fehlen, weil diese unabhängig von einem vermietbaren Gebäude allein auf den Bodenwert erhoben würde. Dieser orientiert sich zwar auch an den planungsrechtlichen Nutzungsmöglichkeiten, setzt aber deren Realisierung nicht voraus.“ Zudem handelt es sich bei der Bodenwertsteuer nach Groth auch um „keine ‚Bezahlung‘ irgendeiner Leistung, die dem Mieter zu Gute käme.“

Investitionsbremse: Wirtschaftlich dürfte beim Mietwertmodell trotz der Umlagefähigkeit ein Teil der Steuererhöhungen bei den Vermietern hängenbleiben. Die Zahlungsfähigkeit der Mieter ist begrenzt, und sie haben aufgrund der Steuerreform nicht mehr Geld in der Tasche. Höhere umgelegte Grundsteuern bedeuten daher ein geringeres Potenzial für die Vermieter für künftige Mieterhöhungen. Dies drückt auf die Rentabilität der Investitionen und verhindert die Schaffung zusätzlichen Wohnraums gerade in den großen Städten, wo er am dringendsten benötigt wird.

Bei der Bodenwertsteuer trägt zwar auch der Eigentümer die Steuer. Dennoch wird die Rendite neuer Projekte nicht belastet, da die kapitalisierte Bodenwertsteuer auch zu einer entsprechenden Dämpfung der Anschaffungskosten für Grund und Boden führt. Die Rentabilität von neu erstellten Projekten wird somit nicht beeinträchtigt.

Städtebauliche Konsequenzen: Schließlich entsteht beim Scholz-Modell kein Anreiz, die Setzungen der Planung zu befolgen. Gibt der Bebauungsplan beispielsweise die bauliche Ausnutzbarkeit „Geschossflächenzahl 1,0“ vor und realisiert der Eigentümer lediglich „Geschossflächenzahl 0,4“, wird er mit einer geringeren Steuer belohnt. So entsteht weniger Wohnraum als es möglich wäre; wenn – auf Kosten der Umwelt und Natur – keine Ausweisung von neuen Baugebieten in den Außenbereichen mehr möglich ist, schlägt sich die Verknappung wieder in höheren Mieten nieder.

Da schließlich im Rahmen des Mietwertmodells der größte Teil der Steuer durch die aufstehenden Gebäude generiert wird, entfällt vor dem Hintergrund der angestrebten Aufkommensneutralität entsprechend weniger auf ungenutzte Grundstücke. Auch wenn die Steuer für ungenutzte Grundstücke formal genauso wie bei der Bodenwertsteuer errechnet wird, werden ungenutzte Grundstücke daher relativ moderat belastet. Städtebauliche Ziele werden somit kaum durch das Mietwertmodell unterstützt.

Die Bodenwertsteuer hingegen belastet unter- und ungenutzte Grundstücke genauso wie optimal genutzte. Der Eigentümer hat somit einen Anreiz, sein Grundstück einer optimalen Nutzung zuzuführen.

Also: Bundesfinanzminister Scholz stellte somit am 15. November die Länderfinanzminister vor die Wahl zwischen Pest und Cholera:

  • Auf der einen Seite das oben dargestellte, von den Sozialdemokraten favorisierte Mietwertmodell, welches die gegenwärtigen Einheitswerte de facto nur aktualisiert und das gegenwärtige System fortführt.
  • Auf der anderen Seite das extrem ungerechte, aber von den Unionsparteien favorisierte Flächenmodell, das Werte vollkommen außer Acht lässt und im Verdacht der Verfassungswidrigkeit steht.

Bezeichnenderweise befand sich die Bodenwertsteuer nicht im Angebot des Finanzministers. Zeitungsmeldungen zufolge haben sich bislang nur vier von 16 Länderfinanzministern dem Mietwertmodell angeschlossen. Der sich abzeichnende Konflikt innerhalb der Koalition dürfte durchaus das Potenzial für eine neue Regierungskrise in sich tragen. Zumal die Zeit schon weit fortgeschritten ist, droht die Aussetzung der Grundsteuer – und damit der zweitwichtigsten Steuerquelle für die Kommunen -, wenn eine rasche Einigung nicht möglich ist.

Fair Finance Week: Immobilienspekulation, Wohnungsnot, Gentrifizierung – können Wohnprojekte ein Lösungsansatz sein?

Dirk Löhr

Am 8.11.2018 fand in der GLS Bank in Frankfurt eine Vortrags- und Diskussionsrunde zum Thema “Immobilienspekulation, Wohnungsnot, Getrifizierung – können Wohnprojekte ein Lösungsansatz sein?” statt. Teilnehmer waren u.a. Kolja Müller (Planungsdezernat Stadt Frankfurt), Birgit Kasper (Netzwerk Frankfurt für gemeinschaftliches Wohnen), Rolf Novy-Huy (Stiftung Trias) und Prof. Dr. Dirk Löhr (Hochschule Trier / Umwelt-Campus Birkenfeld). Moderiert wurde die Veranstaltung durch die Wirtschaftsjournalistin Elke Pickartz. Anbei ein Mitschnitt des Vortrags und der Diskussionsrunde:

Video 1: Wohnungsnot Wohnprojekte als Lösung
Teil1 LöhrVortrag    https://youtu.be/9caCKVcdZ4Y 

Video 2: Wohnungsnot Wohnprojekte als Lösung
Teil 2 Diskussion     https://youtu.be/cTbBAgIwrYY

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Neue Bodenpolitik effektiver als Mietpreisbremse

Dirk Löhr

Die Mietpreisbremse kuriert letztlich nur Symptome. Um die Problematik bezahlbaren Bauens und Wohnens in den Griff zu bekommen, muss beim vorgelagerten Markt angesetzt werden: Dem Bodenmarkt.

Hierzu ein Interview im Deutschlandfunk: Neue Bodenpolitik effektiver als Mietpreisbremse

Heizt die Bodenwertsteuer die Gentrifizierung an?

Dirk Löhr

In kleinen Gemeinden bis hin zu Mittelstädten (ca. 70 % der Bevölkerung lebt in Kommunen mit weniger als 100.000 Einwohnern) hängt der Bodenwert mehr von der individuellen Lage als von der baulichen Ausnutzbarkeit ab. Exemplarische Zahllastverschiebungsrechnungen (D. Löhr (2017): Grundsteuerreform: Ende einer Odyssee? Ergebnisse einer zahllastbezogenen Analyse. Wirtschaftsdienst 11, S. 809-816) zeigen, dass – bei einer aufkommensneutralen Umstellung der Grundsteuer auf eine Bodenwertsteuer – die größte Entlastung Mehrfamilienhäuser erfahren, die v.a. von Kleineigentümern und Mietern bewohnt werden. Dies ist – zusammen mit der wesentlich höheren Belastung ungenutzter Grundstücke – ein wünschenswerter Effekt, der höher als bei allen anderen Reformvarianten für die Grundsteuer ausfällt. Bezogen auf den in Deutschland dominierenden Typus der Klein- und Mittelstädte ist aus sozialer Sicht die Bodenwertsteuer also allen anderen Reformmodellen überlegen.

Berlin
Urheberschaft: von Nordenfan [CC BY-SA 4.0 (https://creativecommons.org/licenses/by-sa/4.0)%5D, vom Wikimedia Commons
Anders als in Klein- und Mittelstädten sieht jedoch die Situation in Millionenstädten wie Hamburg oder Berlin aus. Hier hängt der Bodenwert vor allem von der baulichen Ausnutzbarkeit der Grundstücke (messbar über die Geschossflächenzahl), und weniger von individuellen Lagefaktoren ab. Mehrfamilienhäuser stehen nahe den Zentren oft auf teurem Grund. Gegner der Bodenwertsteuer wie der neue Hamburger OB Tschentscher befürchten, dass die Bodenwertsteuer hier Gentrifizierungsprozesse anheizen könnte.

Neue Belastungsverschiebungsrechnungen für Berlin (ebenfalls unter der Prämisse der Aufkommensneutralität durchgeführt) zeigen zwar, dass die Bodenwertsteuer im Durchschnitt hier auch zu keinen höheren Belastungen als andere Reformvarianten führt. Allerdings fällt die Belastungsdifferenzierung wesentlich deutlicher aus: Einfache Lagen werden stärker entlastet als bei anderen Reformmodellen – im Gegenzug findet jedoch auch eine stärkere Belastung teurer Wohngegenden statt. Kann dies für die dort lebenden einkommensschwächeren Haushalte zum Problem werden?

Die reine ökonomische Lehre würde hierin zunächst kein soziales Problem erblicken: Boden ist – v.a. in Verdichtungsräumen – sehr preisunelastisch, er kann nicht infolge von Steigerungen von Bodenrenten und Bodenwerten neu produziert werden. Aufgrund der geringen Angebotselastizität sind Erhöhungen der Grundsteuer in Gestalt einer Bodenwertsteuer daher zumindest langfristig kaum überwälzbar. Die Mieter haben infolge einer Grundsteuererhöhung nämlich nicht mehr Geld in der Tasche. Wurde die Zahlungsbereitschaft der Mieter bislang schon voll abschöpft, müssten die Vermieter als Folge einer – rechtlich möglichen – Überwälzung dann also Abstriche bei der Erhöhung der künftigen Kaltmiete machen. Damit trägt also der Eigentümer / Vermieter am Ende wirtschaftlich die in den guten Lagen erhöhte Grundsteuer (nunmehr als Bodenwertsteuer ausgestaltet). Die Bodenwertsteuer kann demnach keine Gentrifizierung auslösen.

Die Wirklichkeit sieht indessen ein wenig anders aus: Der Mietwohnungsmarkt ist ein regulierter, und kein vollkommener Markt. Der Schutz der Mieter hat einen hohen Stellenwert. V.a. private, nicht professionelle Vermieter sind daher zurückhaltend, wenn es darum geht, die Bestandsmiete nach oben anzupassen. Für diese wiegen die Kostenrisiken von rechtlichen Konflikte höher als für institutionelle Vermieter. Ökonomisch ausgedrückt, ist die Anpassung der Miete somit mit Kosten verbunden (Transaktionskosten, Risikokosten). Die Bestandsmieten befinden sich daher häufig teilweise deutlich unterhalb der Mieten, die bei Neuvermietung möglich sind. Die besagten Kosten treiben einen Keil zwischen den theoretisch erzielbaren und den faktisch erhobenen Mieten. So wurde die Zahlungsbereitschaft in der Vergangenheit in sehr vielen Fällen nicht voll abgeschöpft, wie in der Theorie unterstellt.

Erhöht sich nun – infolge einer Umstellung auf die Bodenwertsteuer – in den guten Lagen der Metropolen die Grundsteuer, ergibt sich vor dem Hintergrund der gegenwärtigen rechtlichen Situation die Möglichkeit der begründbaren Umlage der Steuer. Der Mieter kann wenig hiergegen tun: Die Kosten der Anpassung des Vertrages sind für den Vermieter daher gering, die bei Verzicht auf die Anpassung entstehenden Opportunitätskosten wären höher. Vor diesem Hintergrund kann die Bodenwertsteuer zu einer Verteuerung des Wohnens für einkommensschwache Schichten beitragen, die in sehr teuren Lagen zu (noch) moderaten Mieten wohnen.

Anders wäre die Lage, wenn die Umlage der Grundsteuer auf den Mieter rechtlich ausgeschlossen wäre. Wirtschaftlich müsste der Vermieter dann Mieterhöhungen durchsetzen, wenn er sich selber bei einer erhöhten Grundsteuerbelastung schadlos halten will. Dem stehen aber dieselben Gründe entgegen, welche heute schon viele Vermieter von einer maximalen Anpassung ihrer Mieten abhält. Mit anderen Worten: Das Verbot einer Umlage der Grundsteuer auf die Mieter könnte in hochpreisigen Lagen hochverdichteter Metropolen dazu führen, Gentrifizierungsprozesse zu begrenzen.

Eine weitere Möglichkeit, um die Belastungsverschiebungen bei einer Umstellung der Grundsteuer auf eine Bodenwertsteuer abzudämpfen, wären differenzierte Steuersätze für Wohn- und Nichtwohnnutzungen. Damit würde auf die Wohnnutzungen ein geringeres Steuervolumen entfallen, mit der Folge geringerer absoluter Verschiebungen. Dies wird allerdings beträchtliche Widerstände v.a. Seitens der Gewerbebetriebe erzeugen. Ein Beispiel: Von den 750.000 wirtschaftlichen Einheiten, welche in Berlin Grundsteuer generieren, entfallen 85 % auf Wohnnutzungen. Diese zahlen aber lediglich 55 % der Grundsteuer in Höhe von derzeit gut 800 Mio. Euro. Ein differenzierter Steuersatz würde diese Situation noch weiter zu Lasten der Nicht-Wohnnutzungen verschieben. Schließlich stellt sich auch die Frage nach der Rechtfertigung der Belastungsdifferenzierung: Diese könnte in der Absetzbarkeit der Grundsteuer im Rahmen der Ertragsteuer (Einkommen-, Körperschaft- und Gewerbesteuer) bestehen. Diese können allerdings auch nichtgewerbliche Vermieter von Wohnraum in Anspruch nehmen. Daher wäre eine sozialpolitische Rechtfertigung (Entlastung von Wohnen) schlüssiger. Richtig konsistent wird diese Begründung allerdings erst dann, wenn man diese Maßnahme als Alternative, und nicht als zusätzliche Maßnahme zur Abschaffung der Umlegbarkeit der Grundsteuer auf die Mieter sieht. Würde man die Umlegbarkeit der Grundsteuer auf die Mieter abschaffen, wären diese ja schon insoweit entlastet.

Schließlich wären auch noch – wie bei anderen Reformvarianten auch – Härtefall- und Übergangsregelungen denkbar. Weil die Belastungswirkung einer Bodenwertsteuer jedoch stärker als andere Reformvarianten nach guten und einfachen Lagen differenziert, wären sie hier wahrscheinlich dringender erforderlich.

Härtefallregelungen könnten z.B. einsetzen, wenn ein wirtschaftlich schwacher, betagter Eigentümer stark durch eine Bodenwertsteuer belastet wird. Dann könnte die Differenz zwischen der aktuellen Belastung (Bemessungsgrundlage: Einheitswerte) und der neuen Steuerbelastung (Bemessungsgrundlage: Bodenwerte) gestundet werden; die Erben oder Käufer hätten diese dann zu zahlen.

Ebenso kann man sich Caps in besonders belasteten Lagen vorstellen, wenn z.B. die Bodenwertsteuer mehr als 20 % über der alten Grundsteuer liegen sollte. Diese Maßnahme ist jedoch allein deshalb fragwürdig, weil früher oder später eine Angleichung an die generelle Steuerbelastung notwendig wäre. Das Mehrbelastungsproblem würde also nur hinausgeschoben, nicht aber gelöst – wie dies bei einem Verbot der Umlage auf die Mieter der Fall ist.

Wie man es dreht und wendet: Eine saubere Lösung für die Gentrifizierungsproblematik stellt nur das Verbot der Überwälzung der Grundsteuer auf die Mieter dar. Die Gruppe der Mieter ist im Übrigen im Rahmen der beschriebenen Marktsituation auch die relevanteste Gruppe: Die Eigentümerquote beträgt in Berlin gerade einmal 16 %.

Grundsätzlich sollte die Grundsteuer ja auch keine Mietersteuer sein und das Wohnen belasten, sondern die Leistungsfähigkeit des Eigentümers (die in teuren Lagen maßgeblich durch Leistungen der Allgemeinheit vermittelt ist). Insofern wäre es im Zuge einer Grundsteuerreform auch ratsam, § 2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung entsprechend zu ändern.

Im Übrigen ist die Bodenwertsteuer kein Allheilmittel. Fehlentwicklungen, wie sie sich in Gentrifizierungsprozessen und Segregation zeigen, muss primär mit anderen, v.a. planerischen Mitteln entgegengewirkt werden. Die Bodenwertsteuer kann diese Mittel jedoch wesentlich besser als andere Reformvarianten unterstützen.

Die Zahllastverschiebungsrechnungen für Berlin werden in Kontext des anstehenden Urteils des Bundesverfassungsgerichts am 10.4.2018 zur Verfassungskonformität der Einheitsbewertung der Öffentlichkeit zugänglich gemacht.

Bodenwende jetzt!

Richard Fuchs …

… beschreibt in einem sehr informativen Beitrag im Deutschlandfunk vom 27. März mögliche Bausteine einer Bodenwende:

Mittel gegen explodierende Grundstückspreise – wie bezahlbarer Wohnraum entstehen könnte.  (bitte klicken). Auch als Podcast (“Beitrag hören” anklicken)!

Brache

Der Beitrag erscheint im Vorfeld der Urteilsverkündung des Bundesverfassungsgericht zu den derzeitigen Bewertungsgrundlagen der Grundsteuer. Diese werden voraussichtlich als verfassungswidrig verworfen.

Dann heißt es: Weiter so? Oder eine grundlegende Reform – weg von der Besteuerung von Verbrauch, Arbeit und produktiven Investitionen – hin zu einer stärkeren Besteuerung der Nutzung von Land und Natur!

 

 

 

 

 

Bodenwertsteuer: Das Mittel der Wahl

Dirk Löhr

Am 10. April wird das Bundesverfassungsgericht sein Urteil zu den Einheitswerten als Basis der gegenwärtigen Grundsteuer verkünden. Mit großer Wahrscheinlichkeit wird die Einheitsbewertung als verfassungswidrig verworfen. Danach wird die Reformdiskussion in die heiße Phase gehen. Warum die Bodenwertsteuer das Mittel der Wahl ist, lesen Sie in einem Beitrag für “Forum”, dem Organ des Bundes der Öffentlich bestellten Vermessungsingenieure:

Bodenwertsteuer: Das Mittel der Wahl (bitte anklicken)

Modell Bodensteuer: Wundermittel gegen Wohnungsnot?

Caspar Dohmen …

… hat anlässlich der mündlichen Verhandlung über die Grundsteuer beim Bundesverfassungsgericht einen ausgezeichneten Beitrag im Deutschlandfunk über die Bodenwertsteuer verfasst (16.01.2018). Auf diesen kann als Text (Link: http://www.deutschlandfunk.de/reform-der-grundsteuer-modell-bodensteuer-wundermittel.724.de.html?dram:article_id=408360) erhältlich oder kann – ausführlicher – als Podcast (Link: http://podcast-mp3.dradio.de/podcast/2018/01/15/wohnraumnot_und_hohe_mieten_sollen_bodenwerte_besteuert_dlf_20180115_1840_8b67fe50.mp3) zugegriffen werden.

Der Beitrag geht wesentlich tiefer als die übliche mediale Berichterstattung.