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Finanzgericht Rheinland-Pfalz zweifelt an der Tauglichkeit der Bodenrichtwerte für die grundsteuerliche Bewertung

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Dirk Löhr

Der 4. Senat des Finanzgerichts Rheinland-Pfalz (FG) hat am 23. November 2023 in zwei Verfahren des einstweiligen Rechtschutzes (Az. 4 V 1295/23 und 4 V 1429/23) zu den Bewertungsregeln des neuen Grundsteuer- und Bewertungsrechts entschieden, dass die Vollziehung der dort angegriffenen Grundsteuerwertbescheide wegen ernstlicher Zweifel an der Rechtmäßigkeit auszusetzen ist.

U.a. werden dabei die Bodenrichtwerte als Grundlage für die Besteuerung in Zweifel gezogen. Hiermit schließt sich das Finanzgericht dem unvermeidlichen Prof. Gregor Kirchhof (Universität Augsburg) an, der u.a. in einem Gutachten für Haus und Grund sowie dem Steuerzahlerbund zuvor schon in dasselbe Horn geblasen hatte.

Die Auseinandersetzung mit der Begründung des Finanzgerichts lohnt sich, zumal bislang die Bodenrichtwerte von den (Finanz-) Gerichten grundsätzlich akzeptiert wurden.

Wichtige Kritikpunkte:

a) Es bestehen Zweifel daran, dass die Bodenrichtwerte rechtmäßig zustande gekommen seien. Der Senat äußerte in diesem Zusammenhang Bedenken bezüglich der Unabhängigkeit der rheinland-pfälzischen Gutachterausschüsse, weil nach der rheinland-pfälzischen Gutachterausschussverordnung Einflussnahmemöglichkeiten nicht ausgeschlossen seien.

Mein Kommentar:

Ich bin seit 2006 Mitglied eines regionalen Gutachterausschusses und seit 2014 Mitglied des Oberen Gutachterausschusses Rheinland-Pfalz. Es kam des Öfteren vor, dass Bürgermeister bei Bewertungen und Bodenrichtwertermittlungen ihre Vorstellungen geäußert haben. Bei allen Sitzungen, in denen ich anwesend war, habe ich aber noch nie erlebt, dass sich die Gutachterausschüsse hiervon haben beeindrucken lassen. In einzelnen Fällen, in denen substantiierte Kritik durch die Bewertungsadressaten geäußert wurde, kam es zu Überprüfungen. Hierbei kam es manchmal zu – i.d.R. kleineren – Änderungen, häufig aber auch nicht. Anlass der Überprüfung war jedoch nicht nur die Kritik von öffentlichen Stellen, sondern auch diejenige von privaten Adressaten. Auch die von der Finanzverwaltung entsandten Mitglieder der Gutachterausschüsse verhielten sich definitiv nicht systematisch profiskalisch.

b) Der Senat äußert Bedenken bezüglich der Datengrundlage für die Bodenwertermittlung; in den Kaufpreissammlungen bestünden in erheblichem Umfang Datenlücken.

Mein Kommentar:

Nach § 196 Abs. 1. S. 1 BauGB sind Bodenrichtwerte flächendeckend zu ermitteln. Tatsächlich gab es bei der Bodenrichtwertermittlung bis vor Kurzem in Rheinland-Pfalz jedoch noch einige “weiße Flecken”, z.B. bei Aussiedlerhöfen oder Gemeinbedarfsflächen. Auch kommen in einigen Gegenden kaum Umsätze zustande. Die Gutachterausschüsse – zumindest in Rheinland-Pfalz – bemühten sich aber im Vorfeld der neuen Grundsteuer intensiv darum, diese Lücken zu schließen. U.a. wurden dabei sechs Marktsegmente gebildet. Dies erlaubt bei fehlenden Transaktionen, sich an den Verhältnissen ähnlicher Märkte in anderen Regionen zu orientieren. Läge das Finanzgericht mit seiner Kritik richtig, dürfte man im Übrigen die Bodenrichtwerte auch nicht mehr zum Zwecke zur Verkehrswertermittlung heranziehen. Der mögliche Einwand, dass bei der Verkehrswertermittlung die Bodenrichtwerte durch Umrechnungskoeffizienten modifiziert und so an die individuellen Verkehrswerte herangeführt werden, ist mit Blick auf die Grundsteuer kein Argument für die mangelnde Eignung der Bodenrichtwerte: Bodenrichtwerte können als typisierte Verkehrswerte verstanden werden. Typisierungen sind aber in einem Massenfallrecht nicht nur zulässig, sondern ausdrücklich geboten.

c) Das Finanzgericht rügt ein gleichheitswidriges Vollzugsdefizit bei der Ermittlung der Bodenrichtwerte, weil diese Werte häufig aus der Aufteilung von Gesamtkaufpreisen in einen Gebäude- und einen Bodenanteil ermittelt würden, ohne dass den Gutachterausschüssen effektive Instrumente zur Sachverhaltsermittlung sowie zur Verifikation der Angaben von Grundstückseigentümern zur Verfügung stünden.

Mein Kommentar:

Sind die in den Kaufverträgen vereinbarten Bodenwerte unplausibel (das kommt häufig vor, z.B. bei Transaktionen zwischen einander nahestehenden Personen), werden sie bei der Feststellung der Bodenrichtwerte in den Bodenrichtwertsitzungen als Ausreißer außen vor gelassen. Dies ist gängige Praxis.

d) Das Finanzgericht kritisierte, dass der Steuerpflichtige nicht – wie bei der Erbschaft- oder Grunderwerbsteuer (welche im Übrigen ebenfalls die Bodenrichtwerte für die Wertermittlung heranziehen) einen Nachweis über einen geringeren Wert bringen kann.

Mein Kommentar:

In der Anhörung zur Grundsteuerreform im Finanzausschuss des Deutschen Bundestag im September 2019 hatte ich diesen Punkt ebenfalls kritisiert. Der Kritik des Finanzgerichts ist hier zuzustimmen.

e) Das FG kritisiert die Pauschalisierungen im Bundesmodell: Es äußert ernstliche Zweifel daran, dass die Regelungen des Bewertungsgesetzes überhaupt geeignet seien, eine realitäts- und relationsgerechte Grundstücksbewertung zu erreichen. So führe insbesondere die große Zahl gesetzlicher Typisierungen und Pauschalierungen und eine nahezu vollständige Vernachlässigung aller individuellen Umstände der konkret bewerteten Grundstücke zu der Einschätzung des FG, dass es zu Wertverzerrungen für den gesamten Kernbereich der Grundsteuerwertermittlung kommen könne. Die gewählte Regelungstechnik bewirke eine gleichheitswidrige Nivellierung der Grundstücksbewertung mit systematischen Unterbewertungen hochwertiger Immobilien und systematischen Überbewertungen für solche Immobilien, die sich in weniger begehrten Lagen bzw. in schlechterem baulichen Zustand befinden oder deren Ausstattungsmerkmale weniger hochwertig sind. Die Regelungen führten zudem in erheblichem Umfang zu Wertverschiebungen, sodass insgesamt nicht mehr von einer gleichheitsgerechten Bewertung ausgegangen werden könne.

Mein Kommentar:

Auch hier ist dem Finanzgericht bezüglich des Bundesmodells teilweise zuzustimmen. Ich hatte ebenfalls in der schriftlichen Stellungnahme im Finanzausschuss des Bundestages auf das Problem pauschaler, nicht nach Lagen differenzierender Mietansätze bei Wohngrundstücken hingewiesen und eine Differenzierungsmöglichkeit aufgezeigt.

Hätte sich der Gesetzgeber diesen Hinweis (der im Übrigen auch von Prof. Hey in fast identischer Form kam) zu Eigen gemacht, könnte die objektive Leistungsfähigkeit sehr wohl als folgerichtig umgesetzter Belastungsgrund für die Grundsteuer dienen.

Im Übrigen dürfte der gerügte Verstoß bei den flächenbezogenen Modellen v.a. in Bayern, aber auch in Hamburg, Niedersachsen und Hessen noch viel deutlicher sein. Bei diesen besteht weder ein klarer Bezug zur (objektbezogenen) Leistungsfähigkeit noch zu den öffentlichen Leistungen – die Infrastrukturausstattung ist eben zu einem hohen Maße für den Grundstückswert verantwortlich. Die als Belastungsgrund genannte Äquivalenz ist hier gerade nicht gegeben.

Fazit:

Die Einlassungen des Finanzgerichts sind teilweise berechtigt, aber nur teilweise. Insbesondere bezüglich der Bodenrichtwerte ist die Kritik nicht nachvollziehbar. Einige Beispiele, die Prof. Kirchhof für angebliche Inkonsistenzen anführt, dürften dem Umstand geschuldet sein, dass nicht nur die Lage, sondern auch die Bebauungsdichte wertbestimmend ist. Die Bodenrichtwerte werden aus dem Markt abgeleitet und dürften daher sogar eine der verlässlichsten Größen bei der grundsteuerlichen Bewertung darstellen.

Eine persönliche Anmerkung zum Abschluss: Es ist erstaunlich, wie Juristen (wie Gregor Kirchhof) sich zu Experten in Sachen Grundstücksbewertung aufspielen. Zwar müssen Juristen immer wieder Sachverhalte rechtlich einordnen, die nicht in ihr originäres Fachgebiet fallen. Gerade deshalb wäre bei dem Thema Grundstücksbewertung ein wenig mehr Demut und Respekt vor der Expertise derjenigen angebracht, die Grundstücksbewertung hauptberuflich betreiben und auch die Marktübersicht haben. Umgekehrt löst es ja bei Juristen – oft berechtigte – “allergische” Reaktionen aus, wenn Lieschen Müller anfängt, juristische Beurteilungen abzusondern.

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Christian Rieck über die EU-Gebäuderichtlinie

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Dirk Löhr

Explodierende Baukosten, gestiegene Zinsen, Fachkräftemangel – und dann auch noch die ambitionierten Energiestandards: Gebäudeinvestoren werden erdrosselt, die im Koalitionsvertrag angestrebten 400.000 Neubauwohnungen rücken in weite Ferne. Dies haben auch Kanzler Scholz, Bundesbauministerin Geywitz und auch Wirtschaftsminister Habeck erkannt. In ihrem 14-Punkte-Plan rudern sie von dem einst ambitionierten Vorhaben des Energiestandards EH 40 zurück bzw. legen diesen einstweilen auf Eis. Gut so. Noch besser: Der eigentliche Hammer, die EU-Gebäuderichtlinie, stößt mittlerweile in der Bundesregierung auf Ablehnung. Noch besser. Was nämlich drohen könnte, wenn die EU-Kommission ihr Vorhaben durchsetzt, beschreibt eindringlich Christian Rieck in einem sehenswerten Youtube-Beitrag: https://www.youtube.com/watch?v=nTNzYpr-jTo

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Wohnungsmarkt und Konsumentenrente

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Dirk Löhr

Vor einiger Zeit warteten die drei Professoren Kühling (Jurist, Uni Regensburg), Siegloch (VWL, Uni Köln), Sebastian (Immobilienfinanzierung, Uni Regensburg, ZEW), mit einer provokanten Analyse und einem radikalen Vorschlag auf. Die Knappheit an Wohnraum hänge auch damit zu zusammen, dass aufgrund der wohnungspolitischen Regulierungen (ortsübliche Vergleichsmiete, Mietpreisbremse etc.) unterhalb des markträumenden Gleichgewichtspreises liegt. So kommt es zu Konsumentenrenten auf dem Wohnungsmarkt, und folglich würde auch zu viel Wohnraum wird von Bestandsmietern nachgefragt. Die ginge zu Lasten von Zuzüglern und Familien, die wachstumsbedingt eine neue Bleibe suchen. Außerdem sei die Regulierung nicht sozial zielgenau, zumal auch einkommensstarke Haushalte in ihren Genuss kommen, die einen entsprechenden Schutz nicht brauchen. Die Lösung des Trios: Die betreffenden Regulierungen sollten geschliffen werden. Dies würde natürlich zu einem Anstieg der Mieten führen. Die Differenz zur gegenwärtigen, regulierten Miete solle jedoch nicht bei den Vermietern bleiben, sondern über geeignete Maßnahmen abgeschöpft werden. Diese Mittel sollten wiederum verwendet werden, um gezielt bedürftige Haushalte zu stützen. Der mutige Vorstoß der drei Professoren wurde scharf kritisiert, und zwar sowohl von Mieter- wie auch Vermieterorganisationen. Ich meine allerdings, dass es keine Denkverbote geben sollte, und dass die Analyse des Trios nicht aus der Luft gegriffen ist. Aus diesem Grunde habe ich in einem Artikel im letzten Wirtschaftsdienst den Versuch einer Einordnung und konstruktiven Kritik an den Vorschlägen vorgenommen. Zum Link: https://www.wirtschaftsdienst.eu/inhalt/jahr/2023/heft/9/beitrag/wohnungspolitik-das-paradoxon-regulierungsbedingter-konsumentenrenten.html. Die Kritik wurde zumindest von Prof. Sebastian auch positiv aufgenommen – ich bin gespannt, ob und welche Schlüsse das Trio daraus zieht.

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Wohnungsbaugipfel in Berlin: Kurs stimmt, aber massiver Gegenwind

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Dirk Löhr

Die Bundesregierung hatte die Interessenverbände der Bauwirtschaft zu einem Gipfel eingeladen. Von den 400.000 Wohnungen, die pro Jahr gebaut werden sollten (darunter 100.000 Sozialwohnungen) ist man meilenweit entfernt. Vielleicht werden es im folgenden Jahr 170.000, vielleicht auch weniger. Die Bundesregierung verkündete im Rahmen des Baugipfels nun 14 Maßnahmen – teilweise waren diese schon bekannt, teilweise handelt es sich um Absichtserklärungen. So werden beispielsweise die staatlich geförderten Kredithöchstbeträge um 30.000 Euro angehoben. Die Grenze des zu versteuernden Einkommens, bis zu dem ein zinsgünstiges Darlehen beantragt werden kann, soll von 60.000 Euro auf 90.000 Euro angehoben werden. Der Energiestandard EH 40 als verbindlicher gesetzlicher Neubaustandard soll während der laufenden Legislaturperiode ausgesetzt werden. Hier musste wohl Wirtschaftsminister Habeck einen gehörigen Sprung über seinen eigenen Schatten machen. Aber immerhin. Und Bundesbauministerin Geywitz wendet sich gegen die EU-Pläne zur Gebäudesanierung. Damit wurde das Petitum im Bogbeitrag “Teilenteignung durch EU-Gebäuderichtlinie: Wenn der Wahnsinn zur Methode wird” erhört. Kompliment an die Bundesbauministerin an dieser Stelle. Weiter können Wohnungsbauten künftig mit dem erhöhten Satz von 6 % und degressiv abgeschrieben werden. Allesamt handelt es sich um Maßnahmen, die in die richtige Richtung weisen.

Allerdings drängt die Zeit: Trotz sinkender Immobilienpreise steigen v.a. in den Großstädten die Mieten – eine Wende bezüglich der Einwanderungspolitik ist zwar in der Diskussion, aber noch nicht beschlossen. Der stärkste Gegenwind besteht in Gestalt der Zinswende. Die Kapazitätsauslastung in der Bauwirtschaft beträgt gegenwärtig nur rd. 70%; müssen Unternehmen aufgeben, wandern die Fachkräfte in andere Bereiche ab. Bröckelnde Kapazitäten machen die wohnungsbaupolitischen Ziele aber in Zukunft noch schwerer erreichbar. Dennoch wäre es nicht richtig gewesen, die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) mit einem “Sondervermögen” von 50 Mrd. Euro einfach wegzusubventionieren, wie die Branche forderte. Dies hätte nichts an den strukturellen Problemen (Energiewende, Bürokratie etc.) geändert, sondern statt dessen vermutlich zu einem Preisauftrieb im Bausektor geführt und die Politik der EZB konterkariert.

Bei aller Zustimmung zu den beschlossenen Maßnahmen kann man dennoch die Frage aufwerfen, ob “bauen, bauen, bauen” allein zureichend ist. Deutschland hat viel Wohnraumreserven – diese sind aber falsch alloziiert. Ein Thema für einen weiteren Beitrag.

Foto: Bundesbauministerin Geywitz – Bundesregierung

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Thüringer Landtag beschließt Absenkung der Grunderwerbsteuer

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Dirk Löhr

Im Thüringer Landtag wurde letzte Woche eine Senkung der Grunderwerbsteuer von 6,5 auf 5,0 Prozent beschlossen. Das Gesetz wurde von den Oppositionsparteien CDU und FDP in den Landtag eingebracht und auch mit den Stimmen der AFD gegen den Willen der Landesregierung verabschiedet. Die Gegenfinanzierung ist unklar bzw. umstritten. Nachfolgend geht es um eine sachliche, und nicht um eine politische Bewertung der Maßnahmen (Stichwort: Fall der “Brandmauer” gegen die AFD).

Die Grunderwerbsteuer erhöht die Nebenkosten des Erwerbs von Grundstücken. Das Grunderwerbsteuergesetz ist ein Bundesgesetz; der Steuersatz wird jedoch seit der Finanzreform 2006 von den Ländern festgelegt. Er reicht derzeit von 3,5% (Bayern) bis 6,5% (Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein und bislang auch Thüringen). Dabei haben die ärmeren Länder tendenziell höhere Steuersätze, was deren Wettbewerbsfähigkeit nicht gerade stärkt. Bei einer Immobilie mit einem Wert von 300.000 Euro langt ein Land mit einem Steuersatz von 6,5% mit bis zu 19.500 Euro zu. Dies erschwert nicht zuletzt die Eigentumsbildung für Haushalte mit wenig Eigenkapital.

Wie sind die Maßnahmen des Thüringer Landtags einzuordnen? Grundsätzlich stehen sich bezüglich der Grunderwerbsteuer zwei politische Grundsatzpositionen gegenüber:

1) Im linken Lager möchte man die Grunderwerbsteuer noch weiter stärken und dabei v.a. “Share deals” noch stärker mit einbeziehen. Da man statt Grundstücken auch Anteile an Unternehmen mit Grundstückseigentum kaufen kann, existieren im Grunderwerbsteuergesetz Schwellenwerte, ab denen auch der Anteilserwerb der Grunderwerbsteuer unterliegt. Diese sollen nach Meinung der Befürworter einer stärkeren Grunderwerbsteuer noch weiter abgesenkt werden. Allerdings werden Share deals nicht nur aus Gründen der Steuerumgehung gemacht; sie können z.B. auch durch wirtschaftlich sinnvolle Umstrukturierungsmaßnahmen motiviert sein. Die Befürworter einer stärkeren Grunderwerbsteuer denken auch z.T. an noch höhere Steuersätze, um Grundstücksspekulation zu erschweren – eine Art „Tobin Tax“ auf Immobilien . Schützenhilfe für diese Position kommt von unerwarteter Seite: Forscher des ifo-Instituts kamen zu dem Ergebnis, dass die Grunderwerbsteuer vor allem zu Lasten der Verkäufer geht. M.E. ist dies für angespannte Märkte plausibel, da hier das Bodenangebot hoch preisunelastisch ist. Bei weniger angespannten Märkten dürfte die Überwälzung leichter sein. Dies ist auch mit den Befunden der Studie kompatibel, die allerdings ein wenig anders argumentiert.

2) Das liberale und konservative Lager plädiert zumeist für eine Rückführung des Grunderwerbsteuersatzes bundesweit auf die ehemaligen 3,5% (vor 2006). Die nun erreichten 5% in Thüringen sind insoweit nur ein kleiner Schritt in die richtige Richtung. Eine einheitliche bundesweite Rückführung des Steuersatzes klingt zunächst einfach, ist aber dennoch problematisch: Weil die Grunderwerbsteuer eine der wichtigsten Einnahmequellen der Länder ist, werden diese kaum einer solchen Absenkung zustimmen. Dies erst recht vor dem Hintergrund der Tatsache, dass die Grunderwerbsteuer de facto nicht in den Länderfinanzausgleich eingeht. Ebenso gegen den Strich dürfte den Ländern gehen, wenn die Festlegung des Grunderwerbsteuersatzes wieder per Bundesgesetz geregelt wird. Es bedürfte u.a. einer Änderung der Finanzverfassung. Im Falle einer generellen Absenkung hätte man allerdings auch weniger Probleme mit Umgehungen via Share deals, da sich diese kaum noch lohnen. Außerdem wäre der Immobilienmarkt liquider, da Transaktionskosten wegfallen.

Auch radikalere Vorschläge sind in der Diskussion, allerdings so gut wie ohne Umsetzungschance. So wäre eine weitere, bislang kaum diskutierte Möglichkeit, die Grunderwerbsteuer abzuschaffen und statt dessen Grundstücksverkäufe in die Umsatzsteuer zu integrieren (evt. mit einem eigenständigen Steuersatz). Die Länder wären dann stärker an der Umsatzsteuer zu beteiligen, damit es zu keinen Einnahmeausfällen kommt. Diese werden jedoch auch von diesem Vorschlag nicht begeistert sein, da auch hier ein Stück Autonomie gegenüber dem Status Quo verloren geht. Außerdem wäre zu prüfen, ob die Mehrwertsteuersystemrichtlinie angepasst werden müsste, was als europäisches Recht nur unter Zustimmung aller Mitgliedstaaten geschehen könnte.

Alle genannten Optionen der Weiterentwicklung der Grunderwerbsteuer liegen maßgeblich in der Hand des Bundes, weniger bei den Ländern. Es bleibt somit festzuhalten: Einerseits sind nach den Ergebnissen der o.a. ifo-Studie die negativen Verteilungswirkungen der Grunderwerbsteuer beschränkt, was Dramatik aus der Diskussion nehmen sollte. Andererseits kann man durchaus noch die Frage stellen, ob eine weitere Stärkung der Grunderwerbsteuer in Richtung auf eine „Tobin-Steuer auf Immobilien“ Sinn ergibt. Die Quelle der Grundstücksspekulation ist das private Eigentum an Grund und Boden, das dem Boden den Charakter einer Realoption verleiht. Dabei geht es einerseits um den „Zeitwert der Option“, also den spekulativen „Wert des Warten-Könnens“. Andererseits geht es um den inneren Wert der Option, also die (abdiskontierten) Bodenrenten. Beides kann an der Quelle durch eine entsprechend starke Bodenwertsteuer bekämpft werden; eine Erhöhung der Grunderwerbsteuer ist dagegen eine Symptomkur.

Unabhängig davon, wie man den politischen Prozess im Thüringer Landtag bewerten mag: Der Beschluss einer Rückführung des Grunderwerbsteuersatzes ist vor diesem Hintergrund tendenziell sinnvoll und eine der Maßnahmen, bei denen die Bundesländer ohne den Bund schon voranschreiten können. Andere Bundesländer sollten sich ein Beispiel an Thüringen nehmen. Allerdings fährt der Zug eher in die andere Richtung: Zum 1. Januar 2023 hat Hamburg die Grunderwerbsteuer von 4,5 auf 5,5 Prozent und Sachsen von 3,5 auf 5,5 Prozent erhöht.

Unabhängig von der Diskussion um den Steuersatz sind die Bestrebungen zu sehen, die Grunderwerbsteuer gerade von privaten Immobilienerwerbern zu reduzieren. Vor dem Hintergrund der Inzidenzuntersuchungen der o.a. ifo-Studie erscheint dies vordergründig v.a. in ländlichen Regionen sinnvoll. Gerade hier könnten entsprechende Maßnahmen jedoch zu einem Mehr an Zersiedelung führen – v.a. durch Einfamilienhäuser. Allerdings steht nun einmal im Ampel-Koalitionsvertrag die Absicht, hier den Ländern die Möglichkeit zu geben, einen Freibetrag einzuführen, um den Immobilienerwerb zu erleichtern. Es gibt allerdings noch weitere Vorschläge. Neben dem Ersatz der Grunderwerbsteuer durch eine ausgeweitete Umsatzsteuer (s. oben) könnte niedrigschwelliger auch ein Vorsteuerabzug nach dem Vorbild der Umsatzsteuer eingeführt werden. Hierdurch könnte eine Kumulation der Steuer bei mehreren Verkäufen hintereinander durch den Vorsteuerabzug ggfs. vermieden und die Immobilie durch Bauträger somit billiger an den Enderwerber abgegeben werden. Für eine eingehende Bewertung all dieser Vorschläge fehlt hier der Raum.

Zumal die Einführung eines Freibetrages für Ersterwerber Bundessache wäre, umgeht Thüringen die Bundeszuständigkeit mit einem interessanten Sonderweg: De facto führt es im Alleingang einen Freibetrag für selbst genutztes Wohneigentum ein. Technisch erfolgt dies durch einen Zuschuss: Diesen soll erhalten, wer erstmals eine Wohnimmobilie erwirbt, um sie selbst zu nutzen. Dafür sieht das Gesetz allerdings einen Höchstbetrag vor. Für den Erwerb von Wohnimmobilien bis zu einem Wert von 500.000 Euro entspricht der Zuschuss der vollen Höhe der angefallenen und bezahlten Grunderwerbsteuer. Dem Gesetz zufolge wird der Wert anhand der Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer bestimmt. Auf Erwerbskosten, die diesen Wert übersteigen, ist Grunderwerbsteuer zu entrichten.

Zu bedenken sind hier allerdings wieder die Inzidenzen: Es ist keineswegs sicher, dass der Zuschuss auch beim Erwerber ankommt, oder nicht vielmehr in Form höherer Kaufpreisforderungen wenigstens teilweise zugunsten der Verkäuferseite kapitalisiert wird.

Unabhängig davon, für wie sinnvoll man die beiden Beschlusskomponenten “Absenkung des Steuersatzes” und “Zuschuss” halten mag: Thüringen hat jedenfalls die Möglichkeiten auf Länderebene mit dem Parlamentsbeschluss maximal ausgereizt. Das Thema „Grunderwerbsteuer“ ist zudem durch den Beschluss des Thüringer Landtages wieder in Bewegung geraten.

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Teilenteignung durch EU-Gebäuderichtlinie: Wenn der Wahnsinn zur Methode wird

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Dirk Löhr

Man kann sich ja darüber streiten, ob eine Vorreiterrolle in Sachen Klimaschutz Seitens Deutschlands und/oder der EU klug ist – oder ob wir am Ende nicht damit der Welt demonstrieren, wie Klimaschutz besser nicht gemacht werden soll. Tatsache ist, dass der Bürger ziemlich gefordert wird.

Zuerst das umstrittene, aber am Ende entschärfte Gebäudeenergiegesetz, das am Freitag von Bundestag verabschiedet wurde. Dann bald die Überführung des Brennstoffemissionshandelsgesetzes (BEHG) in ein eigens für Gebäude und Verkehr neu geschaffenes Segment des Europäischen Emissionshandels (EU ETS 2). Die größte Sau wurde indessen noch nicht medial durch’s Dorf gejagt, wenngleich die ersten Medien schon vor dem drohende Unwetter warnen: Brüssel arbeitet an einer neuen EU-Richtlinie zur Verbesserung der Gebäudeenergieeffizienz (nachfolgend: „Gebäuderichtlinie“). Die Richtlinie ist Teil des EU-Klimapaketes „Fit for 55“. Hiermit sollen die Netto-Treibhausgasemissionen bis 2030 um mindestens 55% gegenüber 1990 gesenkt werden. In technischer Hinsicht wurden Regeln zur Einordnung der verschiedenen Gebäude in Effizienzklassen geschaffen. Im Sinne des Erfinders sollen diese zwar einheitlich sein – allein, dem saarländischen Schornsteinfegermeister fehlt der Glaube daran, wenn er über die französische Grenze blickt. Die Energieeffizienzklassen reichen von A+ bis G. In Deutschland befinden sich derzeit 42% der Wohnimmobilien in den schlechtesten Energieeffizienzklassen E bis H. Bis 2030 sollen allerdings alle Wohngebäude mindestens die Energieeffizienzklasse E und bis 2033 zumindest die Energieklasse D erfüllen. Hierzu müssen die Eigentümer einen Plan vorlegen und entsprechende Sanierungsmaßnahmen ergreifen.

Eine überschlägige Berechnung (dargestellt in Anhang 1) ergibt, dass die Sanierungsaufwendungen für die betroffenen 42% der Wohngebäude ungefähr genauso hoch sind wie deren gegenwärtiger Wert – etwa 2 Billionen Euro. Dabei sind Nicht-Wohngebäude, die ja ebenfalls noch saniert werden müssen (wenn auch in geringerem Tempo – der Staat nimmt die Anforderungen für sich selbst herunter!) nicht eingerechnet.

Pessimisten würden hier von einem wirtschaftlichen Totalschaden für die betroffenen Eigentümer sprechen; die Befürworter der energetischen Sanierung setzen entgegen, dass die Energierechnung geringer ausfallen wird. Dies würde dazu führen, dass der Gebäudewert erhalten bleibt. Schließlich könne ein Vermieter aufgrund der geringeren Mietnebenkosten ja eine entsprechend höhere Kaltmiete einfordern; für selbstgenutztes Wohneigentum gelten ähnliche Überlegungen hinsichtlich der kalkulatorischen Mieten. Wer hat nun Recht?

Wir wollen einmal davon absehen, dass angesichts der Marktverhältnisse in peripheren Regionen die Durchsetzung höherer Mieten infolge geringerer Nebenkosten allenfalls nur teilweise möglich ist. In der in Anhang 2 dargestellten Überschlagsrechnung unterstellen wir jedoch kontrafaktisch die volle Durchsetzbarkeit. Die Berechnung ergibt dennoch, dass dann nur die Hälfte der Sanierungsinvestitionen i.H.v. 2 Billionen Euro werthaltig sind. Das bedeutet im Umkehrschluss, dass der Wert von 42% der Wohnimmobilien halbiert wird.

Eine bessere Wahlkampfhilfe für die hiesige AfD könnte sich die Brüsseler Blase nicht einfallen lassen. Die Gesellschaft würde noch mehr gespalten, als sie es ohnehin schon ist. Betroffen sind nicht zuletzt ältere Menschen, die kaum mehr an einen Kredit kommen. Und betroffen sind v.a. die peripheren Regionen. Arm und Reich, Jung und Alt, Land und Stadt würden aufeinander losgehen, wenn die Pläne aus Brüssel Realität würden. Die Eigentümer der ärmeren Gebäude werden allerdings eine solche de facto-Teilenteignung nicht unwidersprochen hinnehmen. Die Mieter werden die Mieterhöhungen, die eigentlich erforderlich sind, nicht aufbringen können. Die Gebäuderichtlinie ist, wie sie derzeit angelegt ist, nicht nur unintelligent, sondern auch gesellschaftspolitisch gefährlich.

Der klügere Weg wäre, das immer noch überkomplexe deutsche Gebäudeenergiegesetz und auch die Gebäuderichtlinie einzustampfen bzw. gar nicht erst in die Welt zu setzen. Stattdessen sollte der CO2-Handel des EU ETS 2 in die Rolle des Leitinstruments gesetzt werden. Der CO2-Handel hat den Vorteil, dass er es den Gebäudeeigentümern überlässt, wie hoch die Sanierungsaufwendungen ausfallen sollen – oder ob es angesichts der kurzen Restnutzungsdauer eines Gebäudes nicht sinnvoller ist, das Meiste beim Alten zu belassen. Dabei muss man sich vor Augen halten, dass das Verbrennen von Geld auch mit einem aus ökologischer Sicht ineffizienten Ressourcenverbrauch einher geht. Und: Im Gegensatz zu den wenig kontrollierbaren Konsequenzen des geplanten Bürokratie-Kuddelmuddels steht der maximal mögliche Emissionsausstoß fest – höchste ökologische Zielgenauigkeit.

Bei der Weiterentwicklung des Emissionshandel sollte das EU ETS 2 mit dem EU ETS 1 verschnitten werden. Die bottom up-Regel des EU ETS 2, dass die Emissionen bereits mit einem Zertifikat belegt werden, wenn sie in den Verkehr gebracht werden, sollte verallgemeinert werden. Dann könnten beispielsweise auch Baustoffe miterfasst werden. Die Zertifikate sollten generell verkauft (wie für das EU ETS 2 vorgesehen), und nicht verschenkt werden. Die Erlöse sollten an die Bürger zu gleichen Teilen zurück verteilt werden; alle Bürger sind zu gleichen Teilen Berechtigte an der Atmosphäre. Da Einkommensschwächere einen geringeren CO2-Fußabdruck als „Reiche“ haben, wäre dies ein wesentlicher Beitrag zur sozialen Kompensation und auch zur Klimagerechtigkeit (s. auch: Blogbeitrag “Klimagerechtigkeit und Klimageld: Keine halben Sachen!“). Der gegenwärtige Transformations- und Klimafonds, aus dem alle möglichen öffentlichen Aufgaben finanziert werden, ist insoweit eine Fehlkonstruktion. Hoffnung macht Bundesbauministerin Geywitz, die das Problem offenbar erkannt hat und sich bezüglich der EU-Gebäuderichtlinie quer stellt.

Anhang 1: Überschlägige Berechnung der Sanierungskosten für die betroffenen Wohnimmobilien

Die Wohngebäude (ohne Grund und Boden) dürften in Deutschland in etwa 7 Billionen Euro wert sein. 42% hier von wären ca. 3 Billionen Euro; allerdings handelt es sich bei den Gebäuden der Energieklasse E bis H zumeist um unterdurchschnittlich werthaltige, oft in ländlichen Regionen belegene Gebäude. Geben wir den betreffenden Gebäuden also einen überschlägigen Wert von vielleicht 2 Billionen Euro. Nun gehen wir von einer (überdurchschnittlichen) Wohnfläche von ca. 160 qm (auf dem Land wird großzügiger gebaut, da die Bodenpreise geringer sind) und von konservativ angesetzten Sanierungskosten von 1.000 Euro/qm aus (1.500 Euro/qm dürften realistischer sein). Die gesamte Wohnfläche beträgt in Deutschland 3,87 Milliarden Quadratmeter. Weil aber die durchschnittliche Wohnfläche auf dem Land eben größer als in der Stadt ist, muss diese grob adjustiert werden. Hierfür nehmen näherungsweise einmal den Faktor 160/130, angelehnt an die Flächenrelation Land-Durchschnitt bei Einfamilienhäusern. Die Multiplikation der Sanierungskosten von 1.000 Euro/qm mit 42% von 3,87 Milliarden Quadratmetern, gewichtet mit dem o.a. Anpassungsfaktor ergibt ziemlich genau 2 Billionen Euro, also den gegenwärtigen Wert der betreffenden Immobilien.

Anhang 2: Werthaltigkeit der Sanierungsinvestitionen für die betroffenen Wohnimmobilien

Nehmen wir an, dass durch den Übergang von Energieklasse H zu D ungefähr 36 Euro/qm Energie gespart werden können. Es werden wieder Sanierungskosten von ca. 1.000 Euro/qm hierfür zugrunde gelegt. Um sauber zu rechnen, müssen die Ersparnisse an Energiekosten abgezinst werden. Hierfür legen wir 3,5% zugrunde – ein Wert, der sich an den Liegenschaftszinssätzen in eher peripheren Regionen orientiert. Es muss beachtet werden, dass gerade auch in ländlichen Regionen die meisten schlecht sanierten Immobilien schon viele Jahre auf dem Buckel haben. Gehen wir von durchschnittlichen 80 Jahren wirtschaftlicher Gesamtnutzungsdauer und 20 Jahren Restnutzungsdauer aus, so beträgt nach 20 Jahren (dem Ende der wirtschaftlichen Nutzungsdauer) der Kapitalwert der Investitionsmaßnahmen ca. -500 Euro /qm. Für die gesamten 42% betroffenen Wohngebäude bedeutet dies einen negativen Kapitalwert von einer Billionen Euro.  

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Grundsteuerreform in Frontal 21 – Stimmungsmache statt Journalismus

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Dirk Löhr

Suggestivjournalismus vom Feinsten im ZDF-Politikmagazin Frontal 21 vom 22.08.2023. In einem Beitrag von Andreas Halbach „Chaos um die Grundsteuer – Ungerecht und teuer?“ wird durch eine Aneinanderkettung von Halbwahrheiten und Auslassungen Stimmung gegen die neue Grundsteuer gemacht.

Die Neuregelungen wurden erforderlich, nachdem das Bundesverfassungsgericht die von 1964 (Westen) und 1935 (Osten) stammenden Einheitswerte zur Bemessung der Grundsteuer in seinem wegweisenden Urteil vom 10.04.2018 als verfassungswidrig erkannt hatte: Diese hat weder in ihrer Höhe noch in ihrer Struktur noch irgendetwas mit den Verkehrswerten zu tun.

Vorausgeschickt werden muss, dass einige Bundesländer (Baden-Württemberg, Bayern, Hessen, Niedersachsen und Hamburg) von einer grundgesetzlichen Öffnungsklausel Gebrauch gemacht haben, die es erlaubt, vom Bundesgrundsteuergesetz auch in umfassender Weise abzuweichen.

Gemeinsam ist den Gesetzen in allen Bundesländern, dass sich an der bisherigen Struktur der Grundsteuer nichts ändert: Auf die Bemessungsgrundlage (die je nach Steuergesetz anders ausfallen kann) werden Steuermesszahlen angelegt, die gesetzlich vorgegeben sind. Das Ergebnis ist der Grundsteuermessbetrag. Auf diesen legen die Kommunen nun den Hebesatz an.

Die Kommunen sind gehalten, die Umstellung auf die neue Grundsteuer möglichst aufkommensneutral vorzunehmen. Wenn also die Bemessungsgrundlage um das 10-fache steigt, wäre der Hebesatz entsprechend zu verringern. Die Kritik, dass der damalige Kanzler Scholz ein entsprechendes Versprechen niemals hätte geben dürfen, ist berechtigt – denn zuständig für die Festsetzung der Hebesätze sind die Gemeinden. Lediglich das Land Niedersachsen hat die Aufkommensneutralität bei der Umstellung auf das neue Recht gesetzlich verankert (§ 7 NGrStG).

Richtig ist ebenfalls, dass viele Kommunen sich wahrscheinlich nicht an das Postulat der Aufkommensneutralität halten werden. Absehbar werden viele Kommunen die Systemumstellung für eine Steigerung der Einnahmen nutzen, da einerseits gewisse Unsicherheiten bezüglich der Einnahmen im neuen System bestehen und zweitens ein erheblicher Teil der Kommunen auch finanziell überlastet ist. Letzteres ist aber unabhängig von der Grundsteuerreform zu sehen: Das eigentliche Problem, das von Halbach auch beschrieben wird, ist die Verletzung des sog. Konnexitätsprinzips. Bund und Länder weisen den Kommunen immer mehr Aufgaben zu, ohne aber die Finanzierung sicherzustellen. Halbach verweist beispielhaft anhand der Stadt Übach-Palenberg in NRW auf den Rechtsanspruch auf Ganztagesbetreuung in Grundschulen ab 2026 oder die einzurichtenden Flüchtlingsunterkünfte. Die Kommunen sind unabhängig vom Grundsteuersystem darauf angewiesen, die Hebesätze zu erhöhen, wenn sie die Finanzierung dieser zugewiesenen Aufgaben sicherstellen wollen. Dies wird bei (fast) jedem Grundsteuermodell passieren und wäre im Übrigen mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit auch bei einer Fortgeltung des alten Grundsteuersystems erfolgt.

Insoweit ist nichts an dem Beitrag auszusetzen.

Ärgerlich ist etwas anderes: So bemüht sich Halbach gleich zu Beginn, die Volksseele mit dem Beispiel des Freiburger Grundstückseigentümers Norbert Stalter zum Kochen zu bringen. Hierbei schürt er in unverantwortlicher Weise bestehende Ängste in der Bevölkerung im Wesentlichen. Dabei hat er insbesondere wertbasierte Grundsteuermodelle im Visier, wie sie mit der Bundesgrundsteuer sowie dem Bodenwertmodell in Baden-Württemberg verfolgt werden. Freiburg liegt bekanntlich in Baden-Württemberg, wo künftig nur der Bodenwert – ohne das aufstehende Gebäude – besteuert wird. Dem Eigentümer Stalter aus Freiburg gehört nun ein 2.500 qm großes Grundstück im Süden der Stadt mit einem Bodenrichtwert von 1.050 Euro pro qm. Der Bodenwert des gesamten Grundstücks dürfte hiernach ca. 2,6 Mio. Euro betragen. Stalter hatte des Grundstück lt. dem Bericht Ende der 80er Jahre gekauft. Zum damaligen Zeitpunkt dürfte der Bodenwert nur einen Bruchteil des heutigen Wertes betragen haben. Hätten sich die Bodenwerte wie im Rest der Republik entwickelt, wären Stalter über 2 Mio. Euro „einfach so“, ohne weiteres Zutun zugewachsen. Wahrscheinlich dürften es aber mehr gewesen sein, da sich die Bodenwerte in den aufstrebenden Städten im Süden der Republik mit einer überdurchschnittlichen Dynamik entwickelten. „Gemacht“ hat den Bodenwertzuwachs allerdings nicht Herr Stalter, sondern die Allgemeinheit, nämlich v.a. über technische, soziale und institutionelle Infrastruktur, die über Steuermittel finanziert wurden. Herr Stalter findet es aber ungerecht, dass er fortan einen möglicherweise mehr von den ihm durch anderer Leute Arbeit zugefallenen Werten an die Allgemeinheit zurückgeben muss. Genau dies ist aber der Sinn der Bodenwertsteuer, da eben nicht der Eigentümer des Bodens dessen Wert „gemacht“ hat – im Unterschied zu den Bauten, die sich auf dem Grundstück befinden und die nicht der Besteuerung unterliegen. Der Eigentümer klagt dabei, dass die Grundsteuer sich von 433 Euro jährlich nun auf über 14.000 Euro erhöhen würde. Dies würde allerdings nur dann stimmen, wenn der zukünftige, ab 2025 geltende Hebesatz vollkommen unverändert belassen würde – diesen kann aber weder Herr Halbach noch der Eigentümer derzeit kennen. Tatsächlich dürften die Hebesätze vor allem in hochpreisigen Gebieten jedoch erheblich abgesenkt werden. Die Milchmädchenrechnung des Eigentümers wird durch Halbach aber durch keinen Einwand relativiert. Lediglich gegen Ende des Beitrages wird auf einmal außerhalb des o.a. Kontextes bemerkt „Kommt es in Extremfällen so wie in Freiburg zu einer Senkung der Hebesätze …“. Die Absenkung der Hebesätze wird jedoch nicht in Extremfällen, sondern regelmäßig stattfinden. Lediglich in ländlich strukturierten Kommunen mit geringen Bodenwerten und folglich geringen Änderungen des Steuermessbetrages wird dies in geringerem Umfang der Fall sein.

Der Eigentümer lamentiert weiter, dass ein Teil seines Grundstücks aufgrund von Wegerechten etc. nur eingeschränkt nutzbar sei und er daher zu hoch besteuert würde. Wenn dies so ist, würde dies die o.a. Aussage bezüglich der 2,6 Mio. Euro relativieren. Doch wieder wird von Halbach mit keinem Wort erwähnt, dass er gem. § 38 Abs. 4 des Landesgrundsteuergesetzes Baden-Württemberg ein Gutachten beibringen könnte, in dem er die Wertbeeinträchtigung darlegt.

Halbach interviewt stattdessen – um seine Aussagen zu bekräftigen – noch einen Vermieter. Und wieder dieselbe unseriöse Suggestion: Wenn die Hebesätze unverändert blieben, käme es zu einer Verzehnfachung der Grundsteuerlast, welche die Vermietung fortan unmöglich machen würde. Die Grundsteuerlast von 225 Euro pro Mieter und Monat (!) wäre nämlich untragbar. Und für das Privatgrundstück des Vermieters (800 qm) würde die Grundsteuer um das 80-fache auf 6.800 Euro pro Jahr steigen. Noch einmal: Die Hebesätze werden aber nicht unverändert bleiben. Es wird ebenfalls nicht erwähnt, dass die Bodenwertsteuer auf lange Sicht schlechter als andere Grundsteuermodelle wirtschaftlich auf die Mieter umlegbar sind. Genauso wenig, dass es gewichtige Stimmen gibt, welche eine Umlage der Bodenwertsteuer auf die Mieter für rechtswidrig halten (dies wird allerdings noch gerichtlich auszufechten sein). Weiß Herr Halbach das alles nicht oder will er es nicht wissen?

Halbach interviewt noch einen Wirtschaftsprüfer, der angibt, dass es bei der Bodenwertsteuer insbesondere für Ein- und Zweifamilienhäuser teurer wird. Dies ist – ungeachtet der verquasten Argumentation des Wirtschaftsprüfers – zwar grundsätzlich richtig, aber es geht nicht, wie hier suggeriert, um tausende von Prozenten. Hierzu gibt es tiefgehende Belastungsverschiebungsrechnungen aus verschiedenen Quellen (s. die vertiefende Literatur im Anhang dieses Artikels), die freilich von Halbach mit keinem Wort erwähnt werden. Der Autor dieser Zeilen hat selber Belastungsverschiebungsrechnungen vorgenommen, und diese u.a. in verschiedenen Landesfinanzministerien vorgestellt bzw. diesen Einblick gewährt. Ergebnis: Bei Aufkommensneutralität wird es für die Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern moderat teurer werden – es geht hier bei höheren Bodenrichtwertniveaus um Beträge von vielleicht 50 bis 100 Euro pro Jahr. Allerdings ist dies auch so gewünscht, da diese Bauweisen besonders viel Fläche in Anspruch nehmen, die dann für die Schaffung von Wohnraum insbesondere in Ballungsräumen fehlt. Es soll ja ein sanfter Druck auf mehr Flächeneffizienz vorgenommen werden. In niedrigpreisigen, peripheren Gegenden sind hingegen die Mehrbelastungen sehr überschaubar. Auch zu diesen Aspekten kein Wort von Halbach.

Im Übrigen hat das Bundesverfassungsgericht dem Gesetzgeber bei der Ausgestaltung der Grundsteuer einen weiten Spielraum zugestanden. Geht der Gesetzgeber folgerichtig vor, so ist eine Verschiebung der Steuerlast zwischen den Steuerpflichtigen nicht nur in Kauf zu nehmen, sondern gerade ein Gebot für eine neue Grundsteuer. Ansonsten hätte sich das Bundesverfassungsgericht sein Urteil sparen und alles beim Alten lassen können.

Halbach interviewt in seiner offenbar bestehenden Absicht, die Grundsteuerreform zu skandalisieren, auch nur die Verlierer der Reform. Die vielen Gewinner, die diesen bei Aufkommensneutralität gegenüberstehen müssen, werden hingegen nicht benannt. Die Verlierer sind bei wertbezogenen Bemessungsgrundlagen (Bundesgrundsteuermodell und Bodenwertsteuer Baden-Württemberg) aber v.a. vermögensstarke Haushalte, die Gewinner sind eher vermögensschwache Eigentümer und Mieter, die in eher kompakten Behausungen leben.

Im Übrigen dürfte für den Laien auch nicht klar hervorgehen, worauf sich die Aussagen einiger Interviewpartner überhaupt beziehen. Florian Köbler von der deutschen Steuergewerkschaft spricht von 5 Millionen Einsprüchen gegen die Festsetzung des Steuermessbetrages. Unklar bleibt, welche Modelle von dieser Aussage umfasst sind und in welchem Maße. Hans-Joachim Beck, ehemaliger Vorsitzender des Finanzgerichts Berlin und nunmehr für den Immobilienlobbyverband IVD tätig, beklagt die Mängel des – ja welchen? – Gesetzes. Offenbar ist das Bundesmodell gemeint.  Dies alles wird jedoch ohne Abgrenzung und quasi “in einem Atemzug” mit den oben dargestellten (unhaltbaren) Vorwürfen gegen das Bodenwertmodell vorgebracht.

Die Auflistung der Mängel, Fehler und Auslassungen im Beitrag von Halbach könnte fortgesetzt werden. Frontal 21 hat in der Vergangenheit auch über das Thema Grundsteuerreform durchaus kritisch und zugleich kompetent berichtet. Der Beitrag von Halbach ist diesbezüglich leider ein journalistischer Tiefpunkt; er diskreditiert auch Halbachs eigene, bislang sehr verdienstvolle Arbeit. Der Applaus vieler Interessensgruppen, die von Haus & Grund und andere Lobbyverbände der Immobilienwirtschaft, den Steuerzahlerbund bis hin zur AfD reichen, dürfte ihm sicher sein. Mit Stolz sollte ihn das nicht erfüllen. Hoffentlich war der Beitrag nur ein Ausreißer. Fehler macht schließlich jeder, und einen Schuss sollte jeder frei haben. Vielleicht hat Halbach ja die Größe, sich selbst zu korrigieren.

Zur Vertiefung (Beispiele):
R. Henger, T. Schäfer (2015): Mehr Boden für die Grundsteuer. IW-Policy Paper Nr. 32, 14.10. Online: https://www.iwkoeln.de/studien/ralph-henger-thilo-schaefer-mehr-boden-fuer-die-grundsteuer.html;

D. Löhr (2023): Impacts of Property Taxes on Planning and Settlement Development – Germany as a Living Lab. Modern Economy 14 (3). Online: https://scirp.org/(S(czeh2tfqyw2orz553k1w0r45))/journal/paperinformation.aspx?paperid=123605

Agriculture, Deutsch, Housing, Real Estate, Sustainable Economic Order

Wegweisendes Urteil gegen den Flächenfraß

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Dirk Löhr

Die Baulandkommission hatte sich nicht mit Ruhm bekleckert, als sie in ihrem Abschlussbericht 2019 trotz der im Raum stehenden Europarechtswidrigkeit empfahl, § 13b BauGB befristet zu verlängern. § 13b BauGB erlaubt den Kommunen, Bebauungspläne in einem beschleunigten Verfahren unter Außerachtlassung der durch EU-Recht vorgeschriebenen Umweltprüfungen zu erlassen. Der Sinn der Vorschrift war, eine schnellere Reaktion auf einen steigenden Bedarf nach Wohnraum zu ermöglichen, wie man ihn häufig in den Ballungsräumen infolge von Zuzügen stattfindet. Tatsächlich wurde § 13b BauGB aber offenbar intensiv v.a. von kleineren, ländlichen Gemeinden ohne angespannte Wohnungsmärkte genutzt. Dies ist auch verständlich, wenn man sich die dortige enge Haushalts- und Personalsituation vor Augen hält. Viele größere Kommunen verzichteten hingegen freiwillig auf die Anwendung von § 13b BauGB. Die Verlängerung von §13b BauGB wurde dann mit dem Baulandmobilisierungsgesetz 2021 beschlossen.

Nun stellte das Bundesverwaltungsgericht in Leipzig in einem Urteil (BverwG 4CN 3.22 – Urt. vom 18. Juli 2023) fest, dass § 13B BauGB europarechtswidrig ist und gab damit einer Klage des BUND gegen eine §13b-Bebauung statt. Freiflächen außerhalb des Siedlungsbereichs einer Gemeinde dürfen nicht im beschleunigten Verfahren nach § 13b Satz 1 BauGB ohne Umweltprüfung überplant werden. § 13b BauGB darf wegen des Vorrangs des Unionsrechts nicht angewendet werden. 

Das Urteil könnte erhebliche Auswirkungen auf die Flächenneuinanspruchnahme gerade in ländlich strukturierten Gebieten haben.

Hintergründe:

A.-M. Buchmann (2023): BUND-Klage stoppt §13b-Bebauung: Neue Schranke für den Flächenfraß? agrarheute vom 20.08. Online: https://www.agrarheute.com/management/recht/bund-klage-stoppt-13b-bebauung-neue-schranke-fuer-flaechenfrass-610146

Haufe Online-Redaktion (2023): BVerwG: § 13b BauGB nicht mit Europarecht vereinbar. News 19.07. Online: https://www.haufe.de/immobilien/wirtschaft-politik/grosse-regionale-unterschiede-bei-flaechenverbrauch-in-deutschland_84342_347216.html

Affordable Housing, Deutsch, Energy, Housing, Real Estate, Sustainable Economic Order

Statt der unintelligenten Gebäudesanierungsstrategie der Regierung: Low hanging fruits first!

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Dirk Löhr

Die energetische Sanierung im Gebäudebereich ist in den kommenden Dekaden eine zentrale Herausforderung. Bis zum Jahr 2050 möchte die EU CO2-neutral sein, Deutschland sogar bis 2045. Es stellt sich die Frage, ob das Ziel und die eingeschlagenen Wege zur Zielerreichung vernünftig sind.

Denn entgegen dem zur Schau gestellten Zweckoptimismus v.a. aus dem Hause Habeck dürfte die umfassende Sanierung des Gebäudebestands sehr teuer werden. Es droht eine massive Entwertung des Volksvermögens. Hierzu folgende überschlägige Berechnung: Der Wert der Immobilien in Deutschland machte ausweislich der Vermögensbilanzen von Deutscher Bundesbank und dem Bundesamt für Statistik im Jahr 2021 ca. 10,6 Billionen Euro aus und stellt damit das wichtigste Asset in der Volkswirtschaft dar. Diese Zahl umfasst Wohn- wie Nichtwohngebäude. Gehen wir nun davon aus, dass der durchschnittliche Wohnflächenkonsum 47,6 qm / Person beträgt, rechnen wir mit 82 Millionen Menschen (die Flüchtlingsunterkünfte sollten nicht voll gezählt werden) und setzen wir moderat durchschnittliche Sanierungskosten von 500 Euro / qm Wohnfläche an, so erhalten wir allein für Wohngebäude einen Sanierungsaufwand i.H.v. 1,9 Billionen Euro, was 18% des Wertes des gesamten Gebäudebestandes ausmacht. Wohlgemerkt, die Nicht-Wohngebäude sind in den 1,9 Billionen Euro Sanierungsaufwand noch gar nicht enthalten. Die Sanierungsmaßnahmen führen angesichts des neuen rechtlichen Rahmens aber nicht zu einer Aufwertung der Gebäude, sondern verhindern nur eine Abwertung. M.a.W.: Es handelt sich um puren Aufwand, dem kaum ein einzelwirtschaftlicher Nutzen gegenübersteht. In dieses Bild passt, dass Immobilien mit einer schlechten Energieklasse schon heute in Vorwegnahme der neuen Anforderungen mit Wertabschlägen von bis zu einem Drittel gehandelt werden (mittlere Differenz).

Das heißt u.a., dass die Altersvorsorge, die viele Menschen in Form von Immobilien getroffen haben, zum Geldgrab wird. Selbst der duldsame deutsche Michel wird einer solchen Politik der kalten Enteignung früher oder später nicht mehr folgen wollen.

Eine neuere Studie des BDI (Klimapfade für Deutschland) besagt jedoch, dass ein 80%-Pfad durchaus noch mit vertretbaren Belastungen machbar ist. Die letzten 20% der klimapolitischen Ziele verursachen allerdings extrem hohe Vermeidungskosten. Goldman Sachs rechnet ebenfalls in einer Studie vor (Carbonomics), dass mit demselben Mitteleinsatz in Entwicklungs- und Schwellenländern deutlich höhere Vermeidungswirkungen zu erzielen wären als hierzulande, weil dort die “low hanging fruits” dort noch gar nicht geerntet sind (s. auch die Argumentation von Daniel Stelter hierzu).

Natürlich kann man – wie die Bundesregierung dies in ideologischer Weise tut – auf eine Vorbildfunktion setzen und mit mit einem 100%-Ziel den sozialen Frieden gefährden. Man kann sich aber auch – wie dies die Schweiz, Japan und Südkorea machen – auf Artikel 6 des Pariser Klimaabkommens berufen und die letzten 20% der Vermeidungsinvestitionen nicht im Heimatland vornehmen, sondern in Schwellen- und Entwicklungsländern. Dies entspricht auch dem Pareto-Prinzip, wonach 80% des Erfolges mit 20% der Anstrengungen zu verwirklichen sind und vice versa.

Deutsch, Real Estate, Taxation

Deutschlands Grundsteuerreform: Ein Reallabor

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Dirk Löhr

Ab 2025 werden in Deutschland unterschiedliche Grundsteuersysteme parallel existieren. Das Spektrum reicht von einer bloßen Besteuerung der Grundstücks- und Gebäudefläche (Bayern) bis hin zum Bodenwert (Baden-Württemberg). Das “Bundesmodell” liegt dazwischen. Im März erschient ein Artikel in Modern Economy, der die Auswirkungen der Modelle Bayern und Baden-Württemberg auf Planung und Siedlungsentwicklung untersucht. Der Artikel ist frei zugänglich unter https://www.scirp.org/journal/paperinformation.aspx?paperid=123605