Dirk Löhr

Die ruhigen Zeiten auf Deutschlands Immobilienmärkten sind schon seit geraumer Zeit passé. Zu spüren bekommen dies v.a. die Mieter in – für aus „Investoren“sicht – den beiden attraktivsten Städten Deutschlands, nämlich München und Berlin.

Diese leiden unter dem, was man im soziologischen Fachjargon „Gentrifizierung“ nennt: Die weniger zahlungskräftigen Schichten werden zunehmend aus ihren angestammten Gebieten in die Randbereiche abgedrängt. Das Muster ist schön in den Berliner Bezirken Prenzlauer Berg und Neukölln zu sehen: Die „Investoren“ folgen den Hipsters, also Künstlern, Akademikern etc., die sich in der jüngeren Vergangenheit zunehmend unter das Arbeitervolk mischten – so wurden die betreffenden Bezirke „hip“ und unwillkürlich aufgewertet. Dann kauften „Investoren“, modernisierten und vollzogen weitere, diesmal bauliche „Aufwertungen“. Angestammte Mieter werden systematisch herausgeekelt. Entmietete Wohnungen sind in schicken Lagen Berlins um 100 bis 300 Euro teurer zu verkaufen als vermietete Wohnungen. Von den ca. 133.000 leerstehenden Wohnungen Berlins sind ca. 100.000 Langzeit-Leerstände, die nichts mit einem normalen Mieterwechsel zu tun haben – sie sind vielmehr spekulativ bedingt. Verstärkt wird das Problem noch durch leerstehende Ferienwohnungen betuchter Mitbürger.

So effizient ist das Privateigentum an Grund und Boden: Wenn er knapp wird, ist die Reaktion der Eigentümer eine noch weitergehende Zurückhaltung – was das Angebot dann noch weiter verknappt. Denn der Preisanstieg für die Immobilien in Berlin ist nicht auf teurer werdenden Mörtel, Stahlträger oder Ziegelsteine zurückzuführen, sondern auf die zunehmende Verknappung der verfügbaren und von den Eigentümern bereitgestellten Fläche. Von 2011 bis 2013 stiegen die Immobilienpreise so auch drastisch – bei kleinen Wohnungen (bis 30 qm) um die 37 % (je größer die Wohnungsgröße, umso geringer die erzielbare Preissteigerung).

Die Reaktionen der Betroffenen sind einigermaßen hilflos. Sie reichen von öffentlichkeitswirksamen Anti-Modernisierungsaktionen und Demonstrationen bis hin zu Anti-Hipster-Kampagnen – was die eigentlichen Ursachen aber selten trifft: Es ist das Gebräu von steigenden Bodenrenten (bedingt durch Bevölkerungszuzug, Kaufkraftanstieg und Zuzüge) und sinkenden Realzinsen, welches den spekulativen Drive verursacht. Die baulichen Modernisierungen der “Investoren” schaffen im übrigen nur die Voraussetzung, um die gestiegene Bodenrente voll aus- und zu privaten Zwecken abzuschöpfen.

Die Politik wiederum diskutiert über Mietpreisbremsen, Subventionen, Neubauprogramme und planerischen Maßnahmen und will so den Anschein erwecken, etwas gegen die untragbare Situation zu unternehmen. Aber: Mietpreisbremsen würden, wenn sie wirklich wirksam (und nicht nur – was weitgehend der Fall ist – öffentlichkeitswirksam) eingerichtet würden, das Knappheitsproblem nur verschärfen. Von Subventionen würden am Ende nur die Bodeneigentümer profitieren, zu denen diese am Ende durchsickern. Neubauprogramme verstärken den Flächenverbrauch und sind – angesichts der vielen verfügbaren, aber spekulativ zurückgehaltenen Wohnungen – die reinste Verschwendung. Sinnvoll sind allenfalls planerische Maßnahmen, mit denen Schutzräume für die weniger zahlungskräftige Bevölkerung geschaffen werden. Diese ergeben aber im Kontext der Mobilisierung vorhandener Bestände nur Sinn. Eine solche Mobilisierung wiederum kann am besten über Maßnahmen geschehen, welche die Bodenrenten zugunsten der Gemeinschaft abschöpfen und zugleich einen Angebots- und Nutzungsdruck für die vorhandenen Immobilien schaffen. Die Eigentümer der Flächen haben weder die Bodenrenten noch den Bodenwert geschaffen. Dies war die Gemeinschaft, in ihrem Zusammenwirken, auf Basis der öffentlichen finanzierten Infrastruktur. Die privaten Bodeneigentümer eignen sich nur die Früchte der Gemeinschaft privat an. Ein probates Mittel, um die Mißstände zu behaben, wären kommunale Erbbaurechte – für die aber das Land Berlin kein Geld hat (ferner ist das geltende Erbbaurechtsgesetz “out of date”). Bleibt also die Einführung einer Bodenwertsteuer. Mit schon relativ geringen Sätzen (ideal wären freilich hohe Sätze – so hoch wie möglich!) könnte ein erheblicher Angebotsdruck erzeugt, die Bodenpreise gesenkt und die Gier aus dem Markt genommen werden. Auf den Blogbeitrag „Grundsteuerreform und Aufruf „Grundsteuer: Zeitgemäß!“ wird hier noch einmal hingewiesen. Freilich, der kräftigen Grundeigentümer-Lobby würde dies nicht gefallen.